本文是一篇经济论文，本文就是以房地产泡沫这个问题作为切入点进行研究，以合肥市房地产市场为例。首先通过对国内外相关问题的总结研究，引入了泡沫、经济泡沫、房地产泡沫的含义，分析了房地产泡沫的成因及危害，并介绍了房地产泡沫的测度方法，然后对合肥市房地产的现状进行了重点分析，引入了量化的房地产泡沫测度方法。
第一章 绪论
1.1 选题背景、目的及意义
1.1.1 选题背景
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，同时，房地产业又是资金密集型产业，与金融产业关系密切。随着人们生活水平的提高，城镇化人口转移趋势日益严重，住房问题已经成为关系到新城镇人口生存的关键性问题，很多人为了追求利润，政府为了提高 GDP，房地产成为了投资甚至投机的重要工具，房价也形成了日益上涨的趋势，在大中型、资源较为丰富的城市较为明显。房地产经济的增长同宏观经济增长一样，不会一直平稳增长，也具有一定的波动性，因此房地产经济的波动，必定冲击金融市场，产生金融风险，甚至波动性较大的会产生金融危机，影响金融市场平稳有序的健康发展。
房地产行业一直是一个热门话题。进入新世纪以来，我国房地产的销售价格逐年增长，保持快速增长的态势，尤其在 2016 年以后，房地产价格大幅度增长，直至遭遇了“史上最严厉”的调控政策时，房价的累计增长速度已经远超我国房地产同期增长速度，环比同比涨幅均有所放大，泡沫风险增加。从领涨城市来看，厦门商品住宅销售价格涨幅超过深圳，领涨全国，合肥、南京等城市紧随其后，2016 年 8 月，70 个大中城市房地产价格有将近九成保持增长，个别城市涨幅惊人，二手住宅中有七成多保持增长，其中合肥市二手住宅涨幅达到 46.9%，领涨全国[1]。房价的适度上涨对房地产去库存有一定好处，可以促进人民的住房消费欲望，但是若增长速度过快，需要提高警惕，一方面，房地产价格增长过快，诱发一部分人过分盲目投资，求取利润，导致市场出现供求矛盾现象，会促进房价的进一步上涨，加大市场的泡沫风险；另一方面，市场良好的销售形势，会给企业一种虚荣的假象，从而加大房地产的开发和投资，等到形势发生变化，会产生更大的销售困境，因而产生更多的库存。
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1.2 国内外相关研究现状
经过归纳梳理国内外泡沫产生、影响因素和度量的研究现状，总结出随着科学技术水平的进步，国内在关于房地产泡沫的研究也发展到一定阶段，但纵观国内外文献研究，大部分学者都致力于实证研究方面，理论研究很少有所创新，由于各个国家和地区发展水平不一样，检验房地产泡沫的方法也存在差别，国内学者随着对国外研究的吸收和创新，并结合中国国情，使研究更具有中国特色。
1.2.1 泡沫的产生和影响因素国内外研究综述
（1）泡沫的产生和影响因素国外研究
关于资产泡沫的产生，可以追溯到 20 世纪 30 年代，根据已有研究，泡沫被分为了理性泡沫和非理性泡沫两个方向，而对于资产泡沫的产生，最早的理论解释来自 Blanchard 和 Watson(1982)的理性泡沫理论。Blanchard 和 Watson 利用建立动态模型来讨论经济泡沫是如何形成的，证明在理性的预期假设中，泡沫成分仍然存在[2]。随后，Tirole (1985)[3]和 Weil (1987)[4]研究发现，在时期有限，动态参与者无限的前提下，动态无效经济中仍有产生泡沫的可能，且泡沫的存在对整体经济有一定影响，若市场参与者的生命是永久的，则会存在理性泡沫。Hamilton(1986)研究中讨论了理性泡沫确定性和随机性的产生[5]。Shleifer和 Summer(1990)认为泡沫会有增加资金的波动，使得资本收益降低，投机者利用这点从短期投资中获益[6]。Froot 和 Obstfeld (1991)证实了理性泡沫的产生，泡沫只与基础价格过程有关，和过去的泡沫没有关联[7]。Granger 和 Swanson(1997)在研究中构建一般鞅过程，对多有可能出现的理性泡沫进行了归纳[8]。
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第二章 房地产泡沫相关理论
2.1 一般泡沫理论
2.1.1 泡沫的概念
泡沫一词最早应用于物理概念，如洗衣粉泡沫等，而在经济学中，泡沫一词最早出现在 1635-1637 年间，荷兰的郁金香狂热事件的发生，是在经济领域中第一次记载的泡沫事件。随后又相继出现了法国的密西西比公司泡沫和英国的南海公司泡沫，这三大历史泡沫事件每次都被作为金融危机的教材，警示人们要防止金融的悲剧再次发生，要加强政府监管，严禁违法行为，以免人才两空，社会动荡。之后泡沫也被用来描述房地产、股票等资产迅速上升膨胀，一旦遇到外界刺激就会暴跌的局面，但是在学术界，仍未对泡沫的定义有一个具体的概念。
金德尔伯格(Charles P.Kindleberger) (1992)曾写道：“泡沫是一种或一组资产的价格在一个时间段里面连续骤然上涨，起初的价格上涨会使人们觉得价格还会继续涨，从而吸引更多的人进入市场。这些人一般也只是靠资产买卖价差给他们带来的收益，而不考虑对资产的长期使用抑或由此带来的持续盈利的能力，随着价格上涨预期的逆转，紧跟着就是价格的骤然暴跌，最终以金融危机落幕”[37]。然而，这种定义只是一种简单的直观描述，引起了很多争议，国内学者对泡沫也有自己的理解：曹振良(2006)认为泡沫是一种资产价格急剧波动的经济现象，价格在某一范围内上下波动，当超过了这一程度范围，则被考虑为泡沫[38]。
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2.2 房地产泡沫理论
2.2.1 房地产泡沫的概念
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产作为载体的一种泡沫经济，是由于房地产投机引起的房地产的销售价格与实际的使用价值严重背离，市场价格脱离了使用者支撑的一种经济状态。在现代社会中，房地产是人们赖以生存的基本保障品，是人类一切经济活动的基础和载体。房地产泡沫通常代表了虚假繁荣，它的形成一般是经过初期房地产泡沫的基本萌芽阶段，随着人们投机心理的增加，伴随着很长一段时间房地产价格的上涨，出现了房地产泡沫膨胀，随后由于某个突发事件发生，导致房地产价格崩溃，与此有关系的银行等金融部门也因此受到影响，使得市场经济很长时间都会一蹶不振。
国内研究中，王尧(2012)将房价相对于其基础价值发生连续的相对较高的偏移，成为房地产泡沫，如果房地产泡沫破灭，波及到房地产的各个行业经济实体，最后会引发严重的社会问题[44]。
2.2.2 房地产泡沫的成因
（1）土地的稀缺性
土地的稀缺性导致了房地产在短期内，不能够有效的进行供给，在这种短期供给不平衡的状态下，导致了消费者投机性扩大，土地价格上涨，由于房地产开发过程中，前期准备工作，开发报建要花费很长的时间，土地是农业劳动的对象和最重要的生产资料。土地的稀缺性引起了土地价格的增长，从而导致了房地产价格的不断攀升。
（2）投机需求过于强烈
房地产泡沫形成导致房价在短期内迅速上涨，投机者为了聚拢财富，不断投入资金，引起房地产价格持续涨幅，而投机者对房地产本身的盈利能力不感兴趣，只希望通过价差快速获得收益，使自己的资金在短期内获得非现实的收益，投机者的需求可能会引起市场的波动，从而导致背离市场的现象发生。如果投机者的想法与未来市场走向相同的话，会引起市场动荡，从而使得房地产泡沫破裂，导致金融危机。
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第三章 合肥市房地产发展现状............................... 18
3.1 房地产行业基本情况................................ 18
3.1.1 房地产行业特点....................... 18
3.1.2 合肥市房地产概况..................... 19
第四章 合肥市房地产泡沫的实证研究................... 28
4.1 指标评价法分析...................... 28
4.1.1 评价指标的选定......................... 28
4.1.2 评价指标定量分析.................... 29
第五章 合肥市房地产泡沫防范的政策建议.................. 44
5.1 金融方面........................... 44
5.1.1 建立预警系统....................... 44
5.1.2 规范贷款管理................... 45
第五章 合肥市房地产泡沫防范的政策建议
5.1 金融方面
5.1.1 建立预警系统
由于房价的增长速度较快，社会各个方面都对房地产市场产生了较高的预期，使得局部的投资需求膨胀，投机炒作现象严重。为了避免房地产泡沫的产生，政府必须建立相关的预警系统，引导公众的合理投资，完善信息服务平台的建立，保障信息公开、无偿服务。研究房地产的宏观经济活动变化趋势，从而对经济的波动作出判断性预测，避免经济中出现的问题持续扩大，造成不可挽回的经济损失。但在我国的经济发展中，经常出现盲目投资，经济增长过热，虚拟资本恶性膨胀，金融市场混乱等现象，由于预警系统的不完善，不能及时发出警报，导致政府及相关部门不能及时采取措施，因而带来了不必要的损失，因此要建立具有独立性的预警系统，使其发挥真正的作用[47]。
在有效的预警系统建立后，政府应该根据实际情况，适时的发出公告及有关市场信息，加强对市场情绪的管理调节，对参与者进行风险培训教育，对大众的从众心理进行积极的沟通、更正，尽量化解大众的盲目、非理性行为。另外，公开信息要在固定平台发出，确保信息的及时性和有效性，使每一个需要的投资人或者公司得到有效的指导[48]。即使在投资健康发展，成长平稳的时期，更是要保持头脑的清醒，通过预警系统准确判断房地产风险程度，做到防患于未然。
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第六章 总结与展望
6.1 主要总结
参考文献（略）