本文是一篇经济论文，本文首先梳理了房地产宏观调控的相关理论，并从房地产价格高涨、房地产投资规模持续增大，住房空置率居高不下三个方面阐述了我国房地产市场面临的问题，对房地产市场进行调控迫在眉睫。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景与选题意义
1.1.1 研究背景
我国房地产业发展的时间并不长，改革开放以来，我国房地产业才开始兴起，在 1998 年我国正式宣布停止福利分房制度，转向实行住房商品化。自此，我国大力鼓励房地产业的发展，为规范和逐步完善房地产业，我国建立了住房公积金制度、个人购房按揭贷款制度，房地产由国家分配转向市场经济。2003 年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的颁布更加确立了房地产业作为国民经济支柱性产业的地位。
随着我国经济的迅速增长，房地产业也以迅猛之势高速发展起来，投资者看到了房地产市场的巨大利润，纷纷将资本投入其中，大量资本涌入使房地产市场持续升温，引起房价高涨、供给需求不匹配，住房空置等现象。2003 年房地产开发投资额为 10153 万亿元，在之后仅经过 4 年时间，房地产开发投资额相较于 2003 年已翻倍，直至 2017 年，房地产投资开发额一直处于增长状态，2017 年投资额已达 109799万亿元，相对于 2003 年翻了不止十倍。而从房价来看，2003 年商品房平均销售价格为 2359 元/每平方米，之后除受 2008 年金融危机的影响销售均价略有下降外，一直以来呈上涨趋势，且涨幅较大，2017 年商品房平均销售价格相较于 2003 年上涨了343%。而从住房空置率来看，我国大部分城市存在大量的空置住房，尤其是北上广深等一线城市和大多数经济发展较为迅速的二线城市，住房空置率高达 20%以上，我国住房空置面积高达上亿平方米，存在住房大量积压现象。
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，与之密切关联的其它行业的发展对房地产市场经济具有很大的依赖性，因此保持房地产业的持续健康发展，有利于国民经济的持续健康发展，也能加快全面建设小康社会的进程，更好地建设现代化。因此面对房地产市场存在的投资过热，供需失衡，房价迅速上涨等不良现象，在房地产市场无法进行自我调节的情况下，政府作为“看不见的手”开始发挥其调控作用，其在 2003 年至今，相继出台各种政策对房地产市场进行宏观调控，其中包含货币、税收以及土地政策等，2010 年以来，“国十条”的出台，更是对居民购房数量、购房资格等进行了限制，由此可见，我国对房地产市场的宏观调控力度之大。
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1.2 房地产宏观调控的相关研究综述
1.2.1 国外相关研究综述
国外对于房地产市场宏观调控的研究相对较少，且集中研究了货币政策以及土地政策对于房地产市场的调控作用，由于限购政策是我国特有的对于房地产市场进行宏观调控的行政手段，在此，只对货币政策以及土地政策对于房地产市场的调控作用进行国外相关研究综述。
1.2.1.1 货币政策及其效果
Jane Dokk (2009)研究发现，在美国实行宽松的货币政策时，房地产市场呈积极态度，房地产价格有上涨的趋势。Charles Goodhart(2008)在对其他发达国家的货币政策效果进行研究时，同样发现房地产市场对于紧缩的货币政策呈消极态度，房地产价格也因此受到影响。Deokho Cho and Ma Seungryul（2006）认为货币政策应用于房地产市场是不可行的，其对于控制房价没有任何影响，甚至在此情况下产生了相反效果。众多学者研究分析货币政策是通过影响利率和货币供给量，进而达到对房地产价格进行有效调控的目标，但 Wheaton and Nechayev(2008)对于美国的房地产市场进行研究发现，利率和房地产价格两者间变动并不趋于一致，利率和房地产价格关联性不大，即利用利率机制进行调控房价的措施并不可行。Charles I. Plosser（2007）也对货币政策对于房地产市场的调控持反对意见，他认为当房地产价格出现波动时，货币政策对此调控并无效果。Bjornland and Jacobsen（2009）以西欧国家作为研究案例，采用 VAR 模型研究发现利率-房价的调控机制是有效的，要想达到控制房价的目的，使房价下降，通过货币政策工具提高利率就能实现目标。Bernanke(2010)也对发达国家的房地产市场进行了实证研究，并引用泰勒规则中泰勒利率的概念，当市场利率高于泰勒理论利率时，房地产价格便出现下降现象，且两者之间差距越大，房地产价格的下降程度越大。Carlos Vargas si1va(2008)研究证明货币政策对房地产市场的影响主要在通过利率的变动作用于房地产开发和投资方面，当面对紧缩的货币政策时，房地产市场呈消极状态。Bradley and James(2005)利用 VAR 模型实证研究得出房地产投资市场是受整体大经济环境影响的。当国家对整个国民经济进行调控，利率机制在其中发挥很大作用。同样房地产市场的投资规模也受到影响，因此作用于房价。
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第 2 章 房地产宏观调控的理论基础
2.1 相关概念界定
2.1.1 房地产
狭义的房地产是指土地及其依附在土地上的建筑物。而房地产作为客观存在的物质，从广义来看，其不仅包括土地及依附在土地上的建筑物，还包括其所衍生出来的权利，如地产所涉及到的土地的使用权、转让权等，房产所涉及到的房屋的所有权、抵押权等，本文将从广义方面来论述房地产的宏观调控。
2.1.2 房地产业和房地产市场
房地产是指土地和附着的建筑物及其衍生出的法律权利，那么房地产业的经营对象便是土地、房屋以及所涉及到的法律权利，房地产业是具有综合性的行业，其主要负责的是土地的开发以及土地使用权的转让、房屋的建设、房地产的经营和管理以及房屋所有权的买卖、租赁等。
房地产市场是指进行房地产租赁、买卖等活动的场所，通常，在房地产市场进行房屋所有权的转移或者使用权的转移。房地产作为高价值商品，且价格波动较大，使其往往被当作投资性商品进行资产的保值增值，而投机过程中也伴随着较高的风险。房屋被建筑在无法挪动的土地上，其也被称为不动产，受周围经济、环境等因素的影响，房地产市场具有较强的区域性。
2.1.3 房地产宏观调控
宏观调控是指国家对总供给、总需求进行调节使其逐渐达到均衡状态。西方国家的宏观调控政策主要包含货币政策、土地政策等，而我国的宏观调控则较为复杂一点，除西方国家常用的货币政策和土地政策外，必要的行政手段也是我国宏观调控的特色。
在房地产市场处于非均衡状态时，政府为了保证整个国民经济和房地产业的持续均衡发展，运用经济手段和行政、法律手段，对房地产业进行指导控制，使房地产市场达到供需均衡的状态。本文主要对房地产宏观调控的经济手段及行政手段进行论述，对于房地产宏观调控的法律手段在此不作讨论。
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2.2 房地产宏观调控的相关理论
2.2.1 房地产市场供需理论
房地产供给是指房地产的所有者在某一特定的时间内某地区对房地产进行交易的总量。房地产供给的条件首先是卖者自愿供给，其次是卖者供给量充足。与绝大多数商品不同，房地产在商品中是较为特殊的存在。
（一）房地产供给缺乏弹性
房地产依赖于土地供给，而我国土地归国家所有，政府高度垄断土地市场，土地的开发、收购、储备均由政府特定部门进行管理，企业不准用自有土地进行开发。因此土地供给弹性较弱，存在供给刚性的特点。而房地产依土而建的特性决定了其供给刚性的特点，房地产商在土地市场上获得多少，便能反馈在房地产供给市场，作用于房屋的供应量。所以，可以调整土地的供应量来进行房地产调控。
（二）房地产供给滞后
房地产作为一种特殊商品，相对于其他商品来说，房地产项目的建设生产周期较长，房地产供给相对滞后。当房地产价格上涨时，房地产商对房地产市场持较好预期，大量进行房地产项目的投资开发建造，但房地产供给滞后，若房地产项目竣工后房地产价格下跌，相对于低价卖房来说，房地产商更愿保留空房静待房地产价格上涨出售，因此，在这段时期内，有大量的住房空置，房地产商的此种做法也使其承担了更多的风险，其行为在严重的情况下可能导致房地产泡沫现象。
房地产供给受很多因素的影响。房价、地价、居民预期的变化等都会在房地产供给市场产生反应。房地产需求是指某时某地对房地产进行购买的总量，房地产需求的条件首先是买者有购买意愿，其次是买者具有购买能力。
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第 3 章 房地产宏观调控政策历史沿革及其作用机制....................16
3.1 房地产宏观调控政策历史沿革......................16
3.2 货币政策作用机制..................17
第 4 章 房地产宏观调控的博弈分析...............20
4.1 房地产宏观调控政策的相关利益主体...............20
4.1.1 中央政府......................20
4.1.2 地方政府...................20
第 5 章 房地产宏观调控政策效果的检验................26
5.1 指标选取......................26
5.2 平稳性检验.......................26
第 5 章 房地产宏观调控政策效果的检验
5.1指标选取
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第 6 章 结论及建议
6.1 房地产宏观调控政策效果有待提高的原因分析
第一，房地产宏观调控的目标与经济发展的调控目标并不一致。货币政策是调节经济发展的宏观政策，其调控目标是促进经济持续均衡稳定的增长，而对于房地产市场进行宏观调控的目标是保持相对稳定的房价。在对货币政策进行调整以求更好的促进经济发展时，其通过政策工具作用于利率和信贷等中间目标，而利率和信贷对金融市场产生影响。房地产业的发展是依托于金融市场中的银行信贷机制，因此货币政策才对房地产市场产生了调控作用，最终反映在房价上。房地产业虽然是国民经济的支柱产业，其发展能有效的促进 GDP 的增长，保持 GDP 的增长和对房地产市场进行宏观调控目标是存在冲突的，对于房地产行业的宏观调控力度受保持经济增长目标的限制。宏观经济调控政策必然会根据不同经济状况进行政策的调整，但是对于房地产市场，其调控不具有较强的针对性，不能针对房价的波动及时的进行政策调整，想要稳定房价在一定程度上很难达到理想效果。
第二，中央政府与地方政府之间的利益不一致，地方政府和房地产商利益一致，易结成联盟。中央政府代表全体人民利益，制定货币政策、土地政策和限购政策等对房地产市场进行调控，而地方政府更多地是考虑本地区经济发展，以及房地产投资开发带来的税收和土地收入。中央政府会以 GDP 作为参考指标对地方政府进行考察，促进房地产投资开发便是地方政府促进本地经济增长的重要手段,因此地方政府可能违背中央政府命令，使土地政策难以落到实地，若能发挥作用，其效果也有限。而从地方政府和房地产商的利益趋向来说地方政府依赖于房地产商投资所带来的土地财政收入和税收收入，房地产商需要地方政府对于房地产的开发投资进行土地的供给，两者利益一致，达成利益联盟。由于不完善的监管和法律制度，作为土地管理者的政府不严格执行房地产宏观调控政策，对于房地产商的土地供给不加以限制，并且对土地用途不进行严格规划，任由房地产商大量建造使其能获取巨额利润的商品房，因此，在土地审批规划阶段，存在严重的寻租行为。其次，在房地产进行投资开发时，需从银行获取大量资金，地方政府可能和银行进行内幕交易，对于房地产商放宽贷款条件。在中央政府要求进行房地产市场的宏观调控时，地方政府和房地产商统一对此采取消极态度，降低了政策实施的效率。
参考文献（略）