A房地产公司税收筹划之经济研究--以HAZ项目为例

本文是一篇经济论文，本文在探讨了国内外税收筹划的相关理论知识和企业的具体实践后，选取了A房地产公司代表性项目HAZ作为本文的案例研究，通过分析其准备、发展、销售及持有四大阶段及其不同时期的税务筹划活动并进行仔细研究。通过比对税收筹划之前与之后的具体的数据资料，总结出了可以实现企业减少税负的筹划方案。

第 1 章 绪论

1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
中国房地产行业经过高速发展的十几年，已成为中国重要支柱行业。然而房地产行业非平稳式增长，个别房地产企业为了增加利润与中介、相关部门联合哄抬房价，给社会经济带来了负面影响。近几年，国家为了抑制房地产行业非理性发展，调控政策连续重拳出击调控房地产市场，推出 “新老国八条”、“国六条”、“限购令”、加息、降息、调节银行存款准备金率、调节首付比例、摇号购房等多种调控措施，这些措施都对房地产企业的管理水平提出了更高的要求。
房地产行业竞争愈发激烈，行业利润率不断降低，房地产行业进入“白银十年”发展期。房地产企业有非常明显的生产经营特点，即具有开发周期较长、建设资金需求巨大、销售经营复杂等特点。房地产行业涉及税种较多，特别是在拿地、建设、销售、持有等阶段相关的税种较多，税收成本占据开发成本的很大份额，对企业利润率影响重大。就当前形势来看，因房地产行业发展速度过快，税务总局出台税收政策密集且繁杂，故造成企业对税收政策掌握不透彻，行业研究不深入，导致缴纳税款偏高，高税收不但拿走了企业的大部分利润，还加大了企业现金流的压力。
国家制定税收政策的目的即要考虑保障国家利益又要考虑纳税人的合法权益。税收筹划正在帮助企业用好、用足各种税收优惠政策，在保障国家利益的前提下也维护企业的合法权益。房地产企业具有税收多、税额大、税负重的特点，更需要通过纳税筹划来节约资金费用，为资金链的正常运转提供必要的辅助力量。
因此，房地产开发企业做好税收筹划乃是当务之急。随着房地产市场迅猛发展，投资的增加，涉及房地产行业的税收收入也不断增加，房地产相关税收已经成为国家税收收入的重要来源，更是占据地方财政收入相当大的比重，已成为各级地方政府财政收入的重要来源和关键增长点。近几年，税务部门已经把房地产企业纳税情况列为监管重点。2017 年底已实现了全部企业的三证合一工作，将税务信息、工商信息与银行信息全部进行统一，以后企业想通过各部门信息不统一从而出具多套报表的行为将成为过去。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
a.关于税收筹划定义
根据历史记录，二十世纪上半期，最早记载“税收筹划”内容的文章源自英国上议院，其主要内容为“每个人都有权选择自己的职业，可以通过法律手段有效的减少税收。为了确保这一安排的利益，他不可能被迫缴纳额外的税款[1]。”它的提出标志了税收筹划法律身份的正式确立。从二十世纪中叶以来，税收筹划逐渐从日常经营中被分离出来，到了二十世纪下半期，各个企业都开始采用税收筹划的方式，并引发了个人税收和公司税收筹划的综合研究。目前盛行的理论是“税收最小化”，其对税收对象的具体意义通过调整各种商业活动将需要纳税至最低。
Yasaswy J N（2011）提出，企业所进行的税收筹划工作主要是企业在发展中通过对企业各项工作的调整，改变与税收相关的各种经济活动，在税法及相关法律制度的基础上，利用税收优惠政策来降低企业需要缴纳的税金。
Meigs W B（1999）的分析和研究中提出，企业税收筹划主要是指企业在不违法税法的基础上，结合企业的发展战略对企业的经济活动进行调整和重新安排，通过这种方式使得企业所缴纳的税额最低。
b.关于税收筹划具体策略
Hundsdoerfer J，Kruschwitz L在 2015 年的一项具体投资项目的研究中，结合了一些特殊的因素，包括税收不确定性和不确定的环境，税率以及国内和国际环境的比例。在受单一周期影响的多个特殊因素中，税收筹划的过程中会存在各种不确定性，受到多个因素的影响，在这些因素的影响下会导致企业税收筹划的结果存在较大的差异。这就要求企业在税收筹划中必须要提高税收筹划的决策能力，最终实现减少纳税的目的。
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第 2 章 税收筹划及相关理论依据

2.1 税收筹划概述
2.1.1 税收筹划的基本理论
西方国家税收筹划的研究和实践早在 19 世纪上半期就开始了，英国上议院议员汤姆•林建议“任何经济体都有权对经营业务进行性合理的安排，通过合理的安排来获得相应的利润……”政府不能强迫企业付更多的税的想法被大多数人接受并被法律界接受。
税收筹划理论主要经历了两个不同的发展阶段，分别为最低税负理论阶段和有效税收筹划理论阶段。在第一个发展阶段，理论界认为最低税负主要是指纳税人通过对经济活动的合理安排来降低纳税人的纳税负担。这一早期理论只针对最低税率，但是在该阶段的研究中并没有充分考虑到纳税成本和风险，因此该理论逐渐被有效税收理论所取代。这是一项基于契约理论、博弈论的研究，结合相应的约束条件逐渐形成了“企业价值最大化”的理论。
笔者认为，税收筹划是在法律的允许下追求利益最大化的过程，通过对企业生产、经营、投资和融资活动，合理节税，以获得最大的税收利益。税收筹划中应遵循以下几个原则：
a.整体性原则
企业的税收筹划是企业财务管理和企业管理的重要组成部分，要求企业在 纳税筹划中必须要从整体性的布局出发，通过税收筹划来提高企业的经济效益，最大限度地降低纳税人的税收成本，使企业价值最大化。因此在进行税收筹划时不仅要考虑税收间的税收效应，还要考虑在企业的各种投资活动中。在践行纳税筹划时必须要结合企业所制定的发展战略以及企业内外部的环境，在充分考虑企业实际情况、税收政策以及税法等的基础上进行税收筹划的规划和实施，全面提升税收筹划的科学性、有效性。
b.合法性原则
合法性原则要求指企业纳税筹划必须要在符合税法规定的基础上进行，也就是说虽然企业可以利用税法以及税收政策的优化进行税收筹划，但是其不能因为税收筹划发生违法行为。如果企业在纳税筹划中存在偷税漏税的行为，则必然违反了税法，为不合法的税收筹划。
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2.2 税收筹划的理论依据
2.2.1 契约论与税收契约论
契约理论指的是人民与统治者之间或人与人之间的共同协议的结果。契约精神是文明社会发展的主要代表之一，是其主流精神。拉丁语中“合同”一词的含义为贸易，其在一定程度上代表了契约自由的理念，是自由、平等和可信赖的主要表现形式。契约精神对于维护整个社会正常发展具有十分重要的意义，契约精神的出现以及契约精神的不断发展为法治社会的形成及发展奠定了良好的基础。
税收契约理论从合同理论的观点来看，企业是不同利益方所签订的合同总和，企业在市场发展中是为了实现各方利益相关者的利益的最大化。而税务机关作为国家税收征收和管理的行政机关，无疑是企业行使国家机关权利的部门。税务机关根据国家税法的规定依法进行税收征收和税收管理。在这一契约中，企业可以通过税收筹划实现其效用最大化。税务当局不能及时调整其策略，因为税法的改变往往是滞后的。在税收契约理论看来，纳税人的税收筹划是其在履行纳税义务中的一项权利，税收筹划不仅仅能够降低企业的税负，同时也能够在很大程度上推动和促进税收管理制度的公平分配。在现代契约理论下，纳税人在税收筹划中必须要从公平和客观的角度来进行税收筹划，要体现出契约精神的公平性和相关的精神理念。
博弈论是数学和运筹学主要的研究范围，并且是现代经济学的主要分析工具之一。本文在分析和研究的过程中主要以公司化的方式，利用博弈论的相关理念对彼此的策略进行相关的分析和研究，从而改变我们的对策以取得较优结果。一般的博弈论可以分为：完整信息和不完整信息博弈、静态和动态博弈、以及合作和非合作博弈等不同的类型。
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第 3 章 A 房地产公司涉税情况及税收筹划切入点 ................... 17
3.1 A 房地产公司简介 .......................... 17
3.1.1 企业规模与组织结构 ................. 17
3.1.2 主要经营业务 ................. 18
第 4 章 A 房地产公司税收筹划的具体案例-以 HAZ 项目为例 .................... 31
4.1 HAZ 项目概况 ............................ 31
4.2 各经营环节税收筹划 ............... 31
第 5 章 保障措施 ............................. 47
5.1 提高筹划意识并合理设置企业岗位 ............................ 47
5.2 规范各环节流程并重视税收人才建设 ..................... 48

第 5 章 保障措施

5.1 提高筹划意识并合理设置企业岗位
A 公司在税收筹划方面必须要通过各种途径和方法来提升企业全体人员的税收筹划意识。在税收筹划方面需要以企业制定的发展目标为前提，从财务管理和经营管理等方面来实现税收筹划 。首先，A 公司必须要在企业内部普及税收筹划的相关知识，使得企业财务人员以及与税收筹划相关的人员掌握相关的政策和技术。否则企业所制定的税收筹划方案无法得到有效的实时，同时可能在税收筹划的过程中出现无意识的违法，对企业产生消极的影响。其次，A 公司税收筹划相关的工作人员要结合企业的实际，借鉴相关的优秀案例合理进行税收筹划。
同时 A 公司在税收筹划过程中必须要求各部门员工沟通合作，从而提高财务人员的意识，使税务筹划和规划意识推广到其他员工。
企业要提前开展税收筹划工作，业务活动需要安排工作计划，和税收筹划的完整性要求，在整个企业管理和财务管理工作的各个环节，所以税收筹划工作的公司 A房地产公司应该建立合理的税务相关工作，明确职责
对于有效的税务筹划工作，房地产公司应设立税务会计岗位，负责执行企业的税务筹划工作，帮助企业制定和实施有效的税务筹划方案，在减轻企业税负的前提下，依法对企业进行税收筹划。同时，为了保证及时纳税，不增加对企业的罚款、按时进行税务官员的纳税活动、财务经理对税务筹划工作的监督检查。税务筹划后，A 公司的财务岗位结构如下图 5-1 所示：

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第 6 章 结论与展望

6.1 结论
税收筹划是在宏观经济环境下进行的。一个国家的法制建设，特别是税法的建设，在很大程度上决定了税收筹划的方向和方法，每个地方都不同，税务机关对法律法规的理解也有差异，可以影响规划的成功。然而，随着纳税人权益保护的加强，税收筹划不仅会受到纳税人的重视，也会被税务机关所接受，所以税收筹划在中国有着广阔的发展前景。随着国家日益增长的房地产宏观调控和风险管理为导向，实现税收征管的措施，房地产面临着内部和外部环境的新变化，增加了纳税风险，需要从新的研究视角和研究方法，探讨了房地产企业的税收筹划。本文研究了房地产公司的税收筹划。主要结论如下:
首先，房地产企业的税收筹划活动必须与国家的宏观环境和微观环境相一致。在遵守国家法律法规的前提下，税收筹划是必须的，在国家宏观政策、税收政策、法律法规需要的前提下，对税收筹划的要求是非常熟悉的，这样的税收筹划才是真正有意义的。
其次是房地产企业的税收筹划与生产经营过程相辅相成。税收筹划不能独立存在，它属于房地产企业各种生产环节的财务活动，而生产环节则由税收筹划支撑。不同的生产环节需要不同的税收筹划。随着房地产企业宏观环境和税收环境的不断变化，税收筹划必须密切关注环境的变化。房地产公司的税收收入大致分布在开发环节、销售环节和保留环节。不同税收环境下的税收征缴也有显著差异，相应的规划模式也随之发生变化。
最后，提高规划意识，合理设置企业岗位;规范各环节流程，建立风险防范机制和税收自检制度;注意政策，完善税收筹划保障措施。
参考文献（略）