房地产上市公司投资价值范文研究——基于万科地产2014-2018年企业数据

本文基于对上市公司投资价值相关文献的研究整理，综合考虑了房地产行业特殊性，采取基本面分析与剩余收益评估模型相结合的方法对房地产上市公司投资价值评估分析。接着将理论和实践结合，选择万科地产为案例研究对象分析其投资价值，从定性角度结合我国宏观经济环境与政策、房地产行业现状与特点等方面展开基本面分析；接着定量从偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力四个方面进行财务指标分析，得到房地产上市公司未来的发展趋势；然后引入杜邦分析体系和无限期预测对剩余收益模型进行改进，基于万科财务数据对剩余收益指标进行 3 年期预测，最后用改进后的剩余收益模型对万科地产内在价值进行评估分析，得出万科地产理论价值大于其股票市值，说明股票价值被低估，因此万科地产具有投资价值。

1 绪论

1.1 选题背景及研究意义
1.1.1 选题背景
随着房地产政策不断深化改革，自 2017 年以来国家相继出台有关政策抑制炒房投资行为，具体表现在各种限购限贷令的颁布、土地竞拍规则升级、预售政策改变以及政府监管力度的加强等。为有效治理“捆绑销售”、“全款优先”等市场销售乱象，国家随之推行了公证摇号政策，并贯彻落实中央提出的“住房不炒”原则。在此背景下，房开企业,特别是房地产上市公司的投资价值受到政府、企业、投资者、消费者和中介机构的密切关注。从 1978 年改革开放至今，随着房地产行业不断地转型升级，整个房地产市场日益趋于成熟，目前我国房地产行业的品牌质量和运营绩效备受关注，因此，房地产开发企业纷纷从高速增长模式向多元化品质模式转型，存量市场的发展规模和扩张速度都呈现稳步上升趋势，整个行业结构模式的集中度增强并呈现出一种稳定态势。由近几年的数据来看，我国房地产开发增长趋势总体平稳，一直以 2-3 倍增速增长，其经济增长贡献率始终维持在 2%以上，其中，建筑业与房地产业的增加值占全国 GDP 总值的 10%左右，据此可知，房地产业在宏观经济中依然是支柱产业。所以作为高风险、高收入的房地产业，其投资价值研究显得尤为必要。
我国国民经济实力的增强以及人均收入的提高，多元化投资理念被更多人接受。截至 2018 年底我国房地产开发企业有 97937 个，在沪深上市的房地产公司有 144 家，2018年全年完成投资额达120263.51亿元，其中销售住宅占比70.84%，实收资本合计95324.97亿元，资产负债率是 79.1%，本年新增土地购置面积为 29141.57 万平方米，全年主营业务收入达 11924.68 亿元。自 1990 年我国第一家证券交易所在上海成立，中国资本交易市场的发展可谓是激荡 30 年。改革开放以来我国资本市场坚持对外开放并持续制度创新，积极引入外资，虽然有所成就但仍处于成长阶段，整个市场环境不够成熟，市场化、国际化和法治化程度还有待提高，市场结构还需进一步完善，非市场性配置资源问题仍然存在，投机现象严重，还需进一步规范市场的专业度。打击短线投机行为，鼓励获取长期利益的投资方式。全面探寻资本市场的真实价值，理性评估企业投资价值，这样不仅能够提升企业自身的市场竞争力、正向影响资本市场的良性发展，还可以为投资者提供指导性的投资建议。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
企业投资价值的相关研究起步于西方学者，从 20 世纪初发展至今已经积累了大量的理论基础和研究成果，国外学者在这方面的实践研究相对成熟，主要聚焦在以下三个方面：上市公司投资价值评估方法、投资价值评估方法在房地产行业的应用和剩余收益模型。
（1）关于上市公司投资价值评估方法的研究
投资价值的理论和实践研究最早来源于国外，通常来说关于投资价值的评估路径有以下两种，分别是技术层面和基本层面。技术层面评估认为股票价值是企业内在价值的外在表现，因此通过评估企业的股票价值得到其真实的内在价值，从而判断企业的投资价值，股票价值的变化遵循波动性和历史重复性规律，与市场行为紧密相关；基本层面评估则是探寻影响股票价值变动的外在因素，主要从国家宏观经济政策与形势、行业市场发展环境以及企业财务指标等方面分析企业内在价值，以此来判断投资风险。国外学者基于基本层面对投资价值的研究如下。
Ma J、Sun Y、Gu H、et al（2009）[1]基于小生境理论评估我国上市公司股票的投资价值并提出有针对性投资建议，该研究对股票市场长效健康发展有一定的积极作用。
Xiaofeng H、Hailian W（2011）[2]选择创业板上市公司,采用因子分析法评估其内在价值，将评估结果与市场市盈率做对比，得出创业板上市公司的投资价值。Mei-Rong F（2012）[3]分析上市公司投资价值的影响因素，分别从宏观背景、房地产、市场、区域因素以及公司情况等方面分析上市公司投资
价值的评估方法。并从公司基本情况、财务、投资和利润标准、偿债能力、获得利润和发展标准等方面进行了详细的投资价值分析，探讨不同指标方程所采用的方法。帮助投资者合理分析上市公司的内在价值从而进行理性的投资决策，获得更好的投资收益。
Shengjun L（2012）[4]介绍了投资价值评估的常用方法：市盈率指数分析法，并借助此方法对上市公司投资价值进行应用研究，总结了使用该方法时的注意事项，并对市盈率指数法的局限性提出对策建议。
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2 相关概念与理论

2.1 相关概念
2.1.1 企业价值
企业价值的前提是将企业看作一个有机整体，它通常由两部分构成，分别是有形资产价值和无形资产价值，企业价值并不是各项价值的简单加总，它包括企业目前所拥有资产的公允价值及未来收益的折现值。因此，通常所说的会计利润不能完全等于企业价值。企业价值与股东、投资者和债权人的利益相关，针对不同群体表现形式也有所不同，企业价值主要分为以下几类：
（1）持续经营价值：以基准日为时点，参考基准日当日的管理经营模式无限期持续经营下去而创造的未来收益折现值。持续经营价值是以会计假设为评估前提。
（2）清算价值：指企业面临破产、急于变现等极端状况下，必须进行资产清算、出售等情况下获得的价值，违背了会计上持续经营的假设。一般来说当企业面临清算时，企业相对被动，导致资产的售价往往低于市场价值。
（3）账面价值：指能够客观体现企业资产的历史成本，是企业资产负债表中的总资产价值，同时资产负债表中所有者权益价值表示企业净资产价值。
（4）市场价值：指自由交易市场中针对某一项资产，买卖双方在理性且未被胁迫的前提下通过竞价最终自愿达成一致的成交价值。该项资产是指生产部门经过一定劳动时间生产出的具有社会价值的商品。
（5）内在价值：指与企业品质相关的企业真实具备的价值，预示着该企业在未来创造收益现金流的折现价值。企业内在价值对其市场价值有着积极的影响，从理论上来说，企业内在价值应等同于企业市场价值，但现实中二者之间存在一定的差异性。正是这种差异促使了投资者的投资行为，投资者通过买入市场价值低的资产或者卖出市场价值高的资产而获益。因此，我们更需要关注企业的内在价值，发现被高估或被低估的企业，从而科学合理的作出投资决策。而剩余收益模型的应用重点就是更合理、准确的评估企业内在价值。

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2.2 企业投资价值评估相关理论
2.2.1 资本定价理论
艾尔文·费雪（Irving Fisher）于 1906 年发表的《资本与收入的性质》一书稳固了他在资本价值理论研究中的权威地位，该书解释了资本与收入之间的联系并介绍了资本价值的根源问题，他认为，资本价值等同于未来收益折现值，其核心观点是企业的资产价值与其未来收益的折现率密切相关。他提出了一个经典理论：所有财产的价值都可以表现为其未来收益的折现价值，并且根据折现率，能够转换未来收益与当前的资本价值。因此，未来收益的折现值与折现利率是影响资本价值的主要因素，其中，利率与资本价值呈负相关关系。
随后他于 1930 年发表了《利息理论》，该书在确定的资本投资未来收益的假设基础上，重点研究了资本投资在确定性条件下的选择问题，未来收益通过无风险利率折现的价值代表其资本价值。基于此前提，如果将目标企业视为投资项目，则可推断公司价值与无风险利率折现的未来净利润价值相对应。他的观点认为，一个项目未来收益的折现值高于该项目的投资成本时，便具有投资意义；反之，则代表该项目是不具可投资性的。因此将企业作为投资项目时，该企业的价值约等于企业在未来持续经营中产生的现金流的折现值。可见，资本价值理论在企业投资价值评估中占据着经典性地位。

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3 房地产行业基本面分析...............................21
3.1 宏观分析.............................21
3.1.1 宏观经济环境.....................21
3.1.2 宏观经济政策..........................22
4 剩余收益模型的构建..................................35
4.1 剩余收益模型原理.............................35
4.1.1 剩余收益模型简介.......................35
4.1.2 剩余收益模型假设.......................35
5 基于改进剩余收益模型的万科地产投资价值评估..........................40
5.1 基于改进剩余收益模型参数预测..............................40
5.1.1 销售收入（S）预测................................. 40
5.1.2 销售净利率（MOS）预测..............................42

6 建议

本文通过对万科地产投资价值评估的理论分析、实证研究及结果分析，可以看出，剩余收益模型是以企业财务数据作为评估依据，企业的财务数据具有相对稳定性，因此在很大程度上能够降低误差和预测难度，使得评估过程更具客观有效性；同时剩余收益模型是立足于价值创造角度评估企业的投资价值，保障了评估结果的准确度，所以与其他评估模型相比，剩余收益模型的可靠性和可行性最优，比较真实地反映企业的内在价值，能够为公司经营者和所有者提供创造企业价值的思路，也能为投资者提供有效评估企业投资价值的分析路径，为其投资决策提供参考。对于企业投资价值的评估，不能只追求价值分配，更为重要的是要关注企业的价值创造能力。为此，依据研究结果，本文对市场主要利益相关方提出如下建议。
（1）对于投资者
第一，投资者应避免投机投资行为，培养正确的投资理念。要关注上市公司经营现状和相关会计信息进行理性的投资决策，杜绝听信内部“小道”消息的盲目投资行为，可以咨询专业机构进行投资活动。
第二，投资者应当站在企业价值创造角度理性选择具有投资性的企业，基于本文的研究发现，剩余收益模型能够从价值创造角度评估企业的内在价值，且评估结果最贴近其真实内在价值，因此，投资者进行投资活动时应当重点关注企业的价值创造能力。
第三，投资者应结合宏观经济环境和市场现状，避免依据自身经验的风险投资行为。国家宏观经济形势以及政策导向对房地产行业的影响较大。投资者可以重点关注行业内规模较大或者成长性良好的公司，这些公司融资渠道丰富，风险控制合理，管理体制健全，从长远来看能确保自身的稳定发展，并通过不断提高品牌价值，实现公司规模和业绩的持续提升，进而保障投资者可观的投资回报率。
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7 结论与展望

7.1 研究结论
基于对上市公司投资价值相关文献的研究整理，综合考虑了房地产行业特殊性，采取基本面分析与剩余收益评估模型相结合的方法对房地产上市公司投资价值评估分析。接着将理论和实践结合，选择万科地产为案例研究对象分析其投资价值，从定性角度结合我国宏观经济环境与政策、房地产行业现状与特点等方面展开基本面分析；接着定量从偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力四个方面进行财务指标分析，得到房地产上市公司未来的发展趋势；然后引入杜邦分析体系和无限期预测对剩余收益模型进行改进，基于万科财务数据对剩余收益指标进行 3 年期预测，最后用改进后的剩余收益模型对万科地产内在价值进行评估分析，得出万科地产理论价值大于其股票市值，说明股票价值被低估，因此万科地产具有投资价值。现根据全文的内容做如下总结：
第一，万科地产综合经营能力表现优秀。万科地产总资产规模呈现稳步上升趋势、盈利能力较强、品牌影响力强等多方面优势，万科地产具有良好的战略制定能力和执行能力，具有战略前瞻性与可持续性，现已成为国内最大的住宅开发企业，其综合表现在房地产行业处于领先地位。
第二，万科地产股票具有良好的收益性和成长性。万科地产盈利性高、成长性好、股东回报稳定，具有很好的投资收益性。经评估，万科地产股票理论价值为 48.29 元，高于评估基准日市场股票价格 23.82 元，由于我国目前的宏观经济形势和房地产行业的相关政策对市场股票价值有一定的影响，但随着我国资本市场的不断规范完善，政府调控手段会有所减少，市值也将会逐渐向理论价值靠拢，由此看来对于投资者而言万科地产具有长期投资价值。
第三，基于剩余收益模型对万科地产的投资价值分析，目的有两点，其一是判断万科是否具有投资价值，其二则是在运用剩余收益模型对投资价值评估的过程中获得影响企业内在价值的驱动因素。改进后的剩余收益模型在万科地产投资价值评估过程中的实用性和可操作性得到了进一步提升，并能够很好地解释企业的内在价值。为后来学者基于剩余收益模型对上市公司投资价值评估有效性提供理论依据，并为投资者提供了科学有效的投资价值评估思路。
参考文献（略）