1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
改革开放 40 年来，我国旅游业取得了举世瞩目的成绩。不仅逐步走入世界旅游经济体系的核心位置，还成为继承我国优秀传统文化的重要载体。我国旅游业自 2009 年确立为国民经济战略性支柱产业以来，已经成为衡量人民幸福生活水平的重要指标，成为新常态下经济增长的重要引擎[1]。同时，旅游业在传承文化、乡村振兴、刺激消费、投资就业等领域发挥了重要作用。旅游业的投资开发在全国各地掀起热潮，必将成为今后投资的重点领域。
从甘肃省旅游业的发展来看，虽然取得了不小成就，但其杂、小、乱、低的开发分布现状仍然与甘肃省文化旅游资源大省、华夏文明传承创新区、丝绸之路黄金旅游带不相匹配。甘肃省旅游业发展要实现转型升级与提质增效，仍需要从坚持文化旅游持续发展，坚持大景区项目带动战略方面寻求发展之道。甘肃省规划的 20 个大景区主要包括麦积山大景区、嘉峪关大景区等。旨要建成 20 个体量大、旅游项目多、吸纳能力强、功能配套完善、管理统一顺畅，年接待游客 300 万人次以上，过夜游客平均停留 2 天以上的大景区[2]。甘肃省发布的“十三五”期间旅游业的发展规划中指出，旅游业要围绕构建大景区，发展大旅游，实施项目带动战略，以大带小，大力培育文化旅游大产业，提升天水市旅游业的核心竞争力和国际影响力，把天水市建设成为国际著名的文化旅游目的地。
天水市“十三五”期间，抢抓发展新机遇，把文化旅游产业作为全市首位产业，全力加快文化旅游强市的实施突破行动，努力把天水市建成全省文化旅游强市和国内外知名旅游目的地[3]。天水市政府出台了一系列优惠扶持政策，坚持吸引一批投资规模大、带动能力强的特色文化旅游项目落户天水市。TS·BLC 国际旅游度假区项目正是这一批项目之一，该项目由陕西白鹿仓投资控股集团投资建设，于 2018 年 12 月 24 日落户麦积山，该项目秉承民俗文化+融合的发展理念，集传统民俗文化与多种现代业态为一体，把民俗文化与自然景区――麦积山巧妙联姻，依托天水美丽古老的历史文化，为游客提供传统与现代相结合的综合全方位的旅游体验。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
（1）国外可行性研究的起源与发展
国外可行性研究起源于 20 世纪 30 年代，美国在开发田纳西河流域的过程中，才提出将可行性研究作为项目开发的一项内容，它确实在提高项目投资效益、优化项目开发方案的过程中发挥了重要作用。经过数十年的发展，可行性研究已经广泛应用到多个领域，是项目投资决策前期的重要工作内容，并逐步形成了一套较为完整的理论、程序和方法。
1978 年联合国工业发展组织编制了《工业可行性研究编制手册》，书中正式规定了可行性研究的主要内容和计算方法，基本形成了可行性研究框架。随后，各国根据《工业可行性研究编制手册》中的方法对建设项目进行可行性研究与应用。在此过程中，可行性研究得到了广泛普及。1980 年，该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编辑《工业项目评价手册》，该手册明确指出项目评价是项目立项前可行性研究报告的重要组成部分，项目评价包括经济评价、环境评价、社会评价、技术评价，其中经济评价包括微观的财务经济评价和宏观的国民经济评价，并指出财务评价和国民经济评价是可行性研究的核心内容。
随着可行性研究的广泛开展，可行性研究逐步向各种专业领域渗透，并与各种专业理论进行交叉与融合，使得可行性研究在基础理论、方法论和应用方面得到了一系列地发展和应用。例如：1987 年的美国 A·乔伊科奇、D·R 汉森、L·达克斯著作的《多目标决策分析及其在工程和经济中的应用》，B·Mulholland 和 J·Christian 发表的《对项目建设期的风险评估》。这些学者对项目投资的不确定性与风险进行研究，使得可行性研究更加完善。还有些学者对投资项目的经济评价进行了深入研究，例如：GraigR·Fox 发表了《不确定因素下的基本收益》，JameSESmith 发表了《对利润评价的确定性分析》，T·L·Saaty 于 1980 年提出了多目标评价决策的层测分析法（AHP 法）。这些理论成果为可行性研究发展提供了理论基础与实践应用。
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2 相关理论基础
2.1 可行性研究概述
2.1.1 项目与旅游项目的内涵
对于项目的定义，理论界还没有一个统一的定义，但一般认为：项目是一个组织为实现既定目标，在一定的时间、技术和资源的约束条件下，所开展的在预算范围内达到一定质量水平的一次性的活动。项目一般具有以下三个特征，即：项目的一次性、项目具有特定的目标、项目的整体性。
旅游项目是根据项目的定义延伸而来的，本文认为旅游项目是在一定时间期限内，在既定的预算范围内，为旅游活动或促进旅游目标实现而投资建设的项目。旅游项目与一般的项目不同，它具有自己的特征，通常具有以下三大核心内容，即：项目的主题、项目的设计、项目的区位[20]。
2.1.2 旅游项目可行性研究内容
旅游项目的可行性研究具有区别于一般工业项目的特点，对于不同地域、不同类型的旅游开发项目在开展可行性分析工作中，要充分考虑到项目自身的特点，这对投资者进行旅游项目投资决策具有实践指导作用。本文根据国内外的可行性研究成果，总结出旅游项目可行性研究内容主要包括以下几个方面：
（1）项目开发的目标
每个项目都有它预期的目标，针对项目的预期目标，运用多种学科的理论成果与评估方法，论证项目的投资是否可行。
（2）项目开发及市场分析
项目开发分析包括区位选择、社会环境、经济环境、市场环境等。区位选择在项目开发以前是非常重要的，它主要包括区位评价和人文环境评价。旅游项目的开发重点应是市场分析，它包括市场规模分析、市场需求预测、市场潜力分析等，旅游项目的市场分析通常运用 SWOT 分析方法，对项目发展的优势、劣势、机遇与挑战进行分析，根据分析结果制定相应的发展战略。
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2.2 旅游项目市场分析理论概述
2.2.1 旅游项目 SWOT 分析法
SWOT 分析法，是一种基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析方法，是项目战略管理领域中的一个重要的分析方法，主要用于对投资项目的各项条件进行分析。
SWOT 分析是通过对项目自身内外的优势（Strengths）与劣势（Weaknesses），环境的机遇（Opportunities）和威胁（Threats）进行系统分析，总结并组合提升适合本项目发展的核心竞争力，以制定适合本项目发展的战略重点，发扬优势，减少劣势，紧抓机遇，规避威胁，进而选择可行性方案作为项目实施战略，从而取得最佳效益的一种技术分析方法。
本文运用 SWOT 分析方法，以 TS·BLC 国际旅游度假区开发项目为案例，对项目的优势、劣势、机遇、威胁等四方面进行综合分析，从限制性因素来剖析该旅游开发项目所面临的劣势与挑战，并提出相应的发展战略，它是项目投资决策者制定项目未来发展战略的重要参考依据。
2.2.2 旅游市场调研、定位与预测
市场预测是依照以往的经验、现在的数据，对未来做出判断与推测。
市场调研是市场预测的前期工作，指的是全面收集市场信息，运用逻辑学以及相关的理论知识，对今后市场发展加以预测，是企业制定决策的重要依据。可以这样说，市场调研和市场预测是一个有机的整体，两者相辅相成，缺一不可。
市场定位是为了使本企业产品相对于竞争者的产品在目标消费者心中占据理想的位置而进行的安排。旅游市场调研是通过拟建旅游项目的市场数据调查，了解该旅游项目所处的市场状况、市场规模以及市场潜力，同时市场数据调查结果也是进行项目市场定位的重要依据。旅游市场预测是先收集拟建旅游项目所在地区的以往年份的旅游人数、旅游收入、人均消费水平等，再找出市场变化规律，通过规律预测未来市场的发展趋势。
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3.1 项目策划方案概述............................15
3.1.1 开发企业概况.............................15
3.1.2 项目背景................................15
4TS·BLC 国际旅游度假区项目开发经济和社会效益分析....................... 28
4.1 投资分析................................28
4.1.1 投资估算............................28
4.1.2 投资使用及资金筹措................................28
5TS·BLC 国际旅游度假区项目开发风险分析................................ 38
5.1 项目风险影响因素分析...........................38
5.2 项目风险评价................................40
6TS·BLC 国际旅游度假区项目开发保障措施
6.1 明确项目市场发展目标
（1）稳定省内市场，大力拓展国内市场，积极开发国外市场
旅游开发项目能够持续发展的一个关键因素就是要结合自身特点制定符合旅游市场发展的中、长期战略目标。从市场发展上看，TS·BLC 国际旅游度假区策划项目为天水市文化旅游产业持续发展提供了新的动能，能够与麦积山大景区项目形成互补，推动了天水市文化旅游产业新的提升。结合项目绝对的区位优势与明显的独特性进一步明确市场发展目标。建议首先稳定省内市场，以天水市及周边市县城乡居民为主，以兰州都市圈、陇东南城市群、陕甘川宁毗邻地区等城市为辅。其次大力拓展国内市场，包括关中--天水经济区城市群、成渝城市群、武汉城市群等，再加上除此之外的国内其他省市区。最后积极开发国外市场，包括港澳台、东南亚、韩日及欧洲、美洲等发达国家。
（2）深挖当地民俗文化旅游特色，开发差异化的产品吸引游客
本项目开发所在地天水市，民俗文化丰富多彩，地方美食独具特色。在项目开发与运营过程中，应该深挖当地民俗文化内涵，大力传承与发扬如武山旋鼓舞、秦安小曲、天水雕漆制作技艺、天水丝毯织造技艺等国家级非物质文化遗产，积极发掘地方特色文化美食，汇集天水当地名小吃 、展示“伏羲”菜系魅力，全力打造大众化文化旅游产品。目前，从天水市文化旅游市场来看，旅游产品以观光型为主，缺乏互动体验性，满足不了游客求新、求知及亲身参与的需求，造成对游客的吸引力下降[53]。全力打造吃、住、行、游、购、娱一体化的文化旅游项目，开发参与性、互动性强的差异化产品，满足游客多元化的需求，增强项目竞争力。
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7 结论与展望
7.1 主要工作与结论
本文在国内外可行性研究主要成果和最新发展情况的基础上，提出项目可行性研究的思路，总结出旅游开发项目可行性研究的主要内容，系统地运用目前项目评价使用的市场分析方法、财务评价方法和风险评价方法以论证该项目的可行性，并结合 TS·BLC国际旅游度假区策划项目进行实证研究，通过对项目的开发环境、市场分析、财务评价和风险评价等方面进行了详细的分析和评价，得出如下结论：
（1）从开发环境和市场分析来看，TS·BLC 国际旅游度假区策划项目地理环境优越，气候宜人，周边交通便利，非常适合打造高端休闲度假景区。该项目的开发适应我国文化旅游产业发展的大趋势，受到当地政府的大力支持，项目开发社会环境良好。通过运用 SWOT 分析方法对该项目进行市场分析，客观清晰地认识到本项目所具有的优势与劣势、面临的机遇与威胁。在项目今后发展中，要充分利用自身优势与机遇，与麦积山景区联合营销，形成产业聚集优势，制定合理的项目开发计划和项目规划方案，满足消费者的不同层次需求，为项目发展具有的劣势与威胁找到新的突破口，从而保证项目快速、健康、持续发展。在对市场需求和客源市场进行分析的基础上，合理的对项目进行客源市场定位，预测项目游客规模，为项目的经济分析提供基础数据参考。
（2）从经济、效益分析与风险分析来看，TS·BLC 国际旅游度假区策划项目的主要财务评价指标中的财务内部收益率高于基准收益率，总投资收益率与投资回收期均处于行业平均水平之上，说明该项目盈利能力良好，在财务上是可行的。从社会效益分析可以看出，该项目开发能够提升城市形象、提高基础设施建设、改善居民生活质量、提供更多就业机会。通过不确性分析方法中的盈亏平衡分析与敏感性分析可知，项目的盈亏平衡点为 23.98%，项目的最敏感性因素为营业收入，项目营业收入一旦有较大变化，则项目的预期收益就会受到较大影响。通过风险因素识别、定性与定量相结合的模糊综合评价方法可知，该项目的整体风险为一般风险，风险是可以接受的。针对该项目的可控风险因素与不可控风险因素，制定了相应的风险防控措施。
参考文献（略）