一、 问题的提出
（一）争议案例
案例 1：李某自淘宝网络司法拍卖平台购买被执行人陈某 1、陈某 2 名下位于广州市天河区龙口中路房屋一套（以下简称天河区房屋）。拍卖成交后，被执行人未能按时向竞买成交方交付该房屋，买受人起诉要求二被执行人立即腾房。一审法院认为：执行法院制作的执行裁定书确认了买受人对房屋的所有权，且买受人已经取得天河区房屋《房地产权证》，买受人已经取得了该房屋的各项权利。二被执行人在执行法院拍卖后仍然居住在天河区房屋内，侵害了买受人的权利，故判令二被执行人搬离房屋并支付占用期间的占用费。
二审法院认为：买受人通过网拍方式已经取得房屋并领取《房地产权证》，该房屋的各项权利应由其依法享有。但执行法院在拍卖公告中载明“天河区房屋是按现状交付方式拍卖，竞买人竞得后的各项问题自行解决，法院不负责交付”（标注此字样的做法的系实务中大多数法院所用的“按现状交付方式拍卖”方式），故买受人对房屋无法交付是明知的，应当承担相应后果，故改判不支持腾房请求。
后案件进入再审程序，再审法院在确认一、二审认定的事实的同时认为：通过拍卖方式依法取得该房屋所有权的买受人，在法律意义上便取得了对该房屋占有、使用、收益、处分的权利与职能。要求在屋内居住的任何人离开房屋即行使了排除妨害的请求权，均应当予以支持。最终判令维持一审判令由二被执行人限期腾退房屋以及支付占有使用费的判项。
然而，同样是房屋司法拍卖成交后买受人起诉要求腾房的案情，却存在与本案完全不同的另一种裁判思路
案例 2：申请人刘某向法院申请执行被执行人山东某环保科技投资有限公司（以下简称山东某公司），经法院执行做出执行裁定书，裁定山东某公司坐落于山东省泰安市澳泰山庄房产（以下简称泰安市房屋）及附属车库、储藏室所有权及相应土地使用权归申请人所有。申请人根据法院裁定已经取得《房屋产权登记证书》和《土地使用权证书》，但山东某公司未搬离该房屋。申请人要求执行法院对山东某公司进行强制执行，而执行法院认为其已经按照执行裁定书内容将房屋所有权及土地使用权过户至申请人名下，执行行为已经完成，要求山东某公司搬离房屋不属于执行案件的执行内容。后申请人起诉至某法院，请求判令山东某公司从泰安市房屋中搬离。一审法院认为：山东某公司未移交申请人（一审原告），应当由法院强制执行，原告诉讼请求不符合法律的规定，故作出裁定依法驳回原告的起诉。
民事执行拍卖房屋后交付问题研究
（二）争议的根源
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍、变卖规定》）第 30 条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”
该规定中所称“移交”即为将涉案标的物交由买受人或承受人控制，换言之即为“交付”。同时，“交付”一词也出现在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍司法解释》）第 6 条第 7 项“办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书”的规定中。
在法院拍卖过程中，对于珠宝、首饰、电器、家具等一般动产的处置，往往通过转移占有，即实现了对竞买人的现实交付即完成了所有权转移。对于特殊的动产例如汽车、船舶等需要登记的动产因其自身的特点，法院通常采取查封、扣押的方式限制了被执行人对拍卖标的物所有权的各项权能，拍卖完成后也不存在交付难的问题。
不同的是，房屋的物权变动以变更登记发生形式主义的公示效果，而物权人只有通过居住、占用或其他方式实现占有的效果，才能完成交付。法院在对房屋进行查封时，如仅采用向房屋登记管理部门或其他机关发出协助执行通知书和执行裁定书或张贴查封公告（俗称“活封”）的方式，大多数情况下不能实现查封的效果，从而引发房屋交付难的问题，严重损害了法院执行的权威性和司法公信力。有的法院（例如我所在的法院）拍卖房屋时往往需要对房屋进行腾空或清退等（俗称“死封”）方式，解除房屋使用人对房屋的占有，并张贴封条，从而保证在实际买受人真正竞得房屋后能够实现对房屋占有权能的取得。这两种方式成为当前实务中较为常见的情况，正是由于措施不同，也引发很多争议。近些年来发生的“不交付房屋的司法拍卖案件”就是很好的证明。
尽管《拍、变卖规定》第 30 条规定了法院应当将拍卖财产进行交付的职责，然而现实司法实务中，对于《拍、变卖规定》30 条的规定，不同法院有不同的理解，从而也出现了“完全不负责腾房”与“房屋腾清后进行拍卖”的不同做法。从前两个案例可以看出，有的法院认为执行后的腾退房屋应当采用新的诉讼程序进行处理，有的法院认为房屋拍卖后的腾退应当是执行案件的一个过程，而不能另行获得救济。在截然不同的两种观点下，也就不难想象权利人会采取自力救济或者其他方式寻求帮助。
综上，发生上述争议的根源第一来自于司法实务对《拍、变卖规定》第 30条的理解分歧，同时也从侧方面反映出在此类问题上我国现有法律规定本身存在着不合理之处，亟需进一步解决。
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二、对我国民事执行拍卖性质的分析
（一）学界对执行拍卖性质的争论
对于民事执行拍卖的性质，各国（地区）学者有多种不同观点，总结起来大致有三种：一是私法说、二是公法说、三是折衷说。
1.私法说
在早期的民事诉讼理论学说中，私法说一直居于统治地位，“在早期民事诉讼法学成立伊始，强制执行的学理构架拥有着深厚的私法蕴色，受该学说影响，强制执行行为被赋予私权的色彩，强制拍卖是其中的一种变价措施，性质自然也是私法行为，属于私法买卖的一种。”
按照私法说的观点，执行拍卖与民法中买卖法律关系较为类似。“将拍卖公告作为买卖要约引诱，吸引竞买人，将应买申请作为买卖要约，将拍定表示作为买卖之承诺。二者合意而产生一买卖契约即为是拍卖。”
私法说主要常见于德国和日本的学术界。例如德国在 1913 年以前，便将强制执行行为视为私法行为，执行吏是债权人的代理人，拍卖是私法行为。①同时作为私法说的典型代表的还有日本。强制拍卖作为买卖法律关系的一种，在强制拍卖中，在日本民法中被予以认定，出卖一方应对购买者权利瑕疵负有担保责任，至今，主张私法说的日本学者仍然将这一点作为支撑理论的重要理由。
私法说对于竞买人的性质无异议，一致认为是买受人。但在出卖人方面却仁者见仁。针对这一问题，又存在三种观点。第一种是债务人说，在日本有部分学者认同此观点，认为司法拍卖中的拍卖人就是债务人，债务人在执行程序中有出卖自己财产的自由，最终是买受人与债务人之间形成了买卖合同。第二种是债权人说，德国的部分学者持此观点，认为司法拍卖中的拍卖人是债权人，债权人在执行程序中对拍卖物存在优先权从而产生了对拍卖物的处分权。③第三种是执行机构说，我国有部分学者认同此观点，认为执行机关是拍卖中买卖合同的一方主体，其基础源于法律的授权，从而对债务人财产进行处置，最终是买受人与执行机构形成买卖合同关系。实践中，就是法院以自己的名义，通过拍卖或变卖方式强制被执行人履行义务，法院就是买卖合同关系中的卖方。④第四种是担保物的所有人为出卖人说。该观点认为在通常情况下，作为担保物的执行标的物，其所有人就是案件的债务人，少数情况下也可能是第三人。此时以第三人作为出卖人比较妥当。
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（二）我国民事执行拍卖的性质
笔者认为，尽管我国民事执行拍卖的性质长期以来一直存在争议，但是通过对我国民事执行相关理论和立法实践的剖析，“公法说”目前更符合我国民事执行的现状。
1.理论层面的依据
第一，公法说符合民事执行的特征。民事执行的基础是法律赋予国家机关的公权力行为，从根源上讲是国家对于私权利自我救济的禁止。权力主体是国家机关，在我国是各级人民法院。民事执行拍卖作为民事执行措施的一种，理应具备民事案件执行中各项行为的特征，其本身就是执行机关，一般指法院通过运用法律所赋予的公权力以实现特定司法目的的一种公法行为。具体体现在执行行为中，该公权力具体表现为执行法院对执行标的物查封、变价以及变价后分配价款的权利，这些权力的根源为国家机关的统治权，而非来源于自债权人的授权。②所以民事执行拍卖属于公法意义上的处置行为，并不等同于私法意义的任意拍卖，是司法机关行使司法权力的体现。
第二，对于民事案件执行中，标的物拍卖程序以及效果所具有的特殊性，通过公法说能更好地阐明。在民事执行拍卖中，执行法院通过债权人即申请执行人立案申请执行取得执行的依据从而对被执行人名下财产进行处置。对于债务人财产的查封等保全措施，保留了债务人对财产的所有权但限制了债务人对财产的处分权。在执行拍卖中，如何确定起拍价，拍卖标的物如何变动所有权以及最终的买受人是否享有瑕疵担保请求权，都与一般的任意拍卖有很大不同，而这些特殊性只有在民事执行这一公法行为的构架中才能出现，其最终目的是为督促被执行人履行债务，保证申请执行人能够更快地实现权利。
第三，采用公法说的另一个重要理由是“确保法院拍卖具有使公众信服的力量，建立执法机关的信誉，保护拍卖人的在拍卖中所处之地位，使整个拍卖进程提质增速从而达成强制执行的目的”。②买受人基于对执行法院强制拍卖公法效力的信赖，从而竞得标的物，属于原始取得。债权人之债权的真实性、拍卖物是否真正的归属性、拍定人之意思表示等相关因素都不能成为竞买人通过该种方试取得所有权的阻却事由。③这就是强制拍卖的公信力，是强制拍卖与任意拍卖最大的区别所在。拍卖的效果只有产生了公信力，达到了公法的效果，才能使执行程序顺利进行，保障债权人合法权益。而任意拍卖不会产生广而告之的效果，所发生的权利变动也是通过双方当事人合意产生的基于法律行为的物权变动，属于继受取得。
民事执行拍卖房屋后交付问题研究
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三、执行中拍卖房屋交付存在的问题分析···························13
（一）不同情形下的交付义务······························13
1.被执行人的交付义务··································· 13
2.第三人（房屋占有人）的交付义务························ 14
四、民事执行拍卖房屋交付制度的完善······················18
（一）完善拍卖调查环节···································· 18
1.查清现状································18
2.去除权利负担···························19
结语··························· 27
四、民事执行拍卖房屋交付制度的完善
（一）完善拍卖调查环节
拍卖调查环节，是启动强制拍卖之前，所应当经历的也是必须经历的一个环节。执行法院拍卖进行拍卖调查环节具有相当的必要性。执行法院应当完成相应的前置程序，对房屋的情况有一定的了解，确定谁对房屋享有所有权或使用权，从而确定谁负有交付的义务，同时也应当确保房屋具备转移登记、交付的条件，方能将其登记拍卖。执行法院对拍卖房屋的调查应当包括且不限于《网拍司法解释》第 6 条所规定的内容，具体调查内容有下面两点：
1.查清现状
执行法院应当向土地部门、规划和自然资源管理部门等相关单位发出查询通知书，查询内容应当包含房屋是否已经办理初始登记，土地及房屋是否有相应的产权登记，标的物的产权证件照是否与规定相符合。对于涉案房屋的是否进行登记，哪个部分进行了登记，是否存在不在规划内的违章建筑，都应当是执行法院提前查清楚的内容。
在查清楚权属的同时，应当查明涉案房屋、不动产是不是已经设立的担保物权、用益物权，这些权利是否具有优先性，是不是已经被其他法院进行查封或轮候查封。如果确实存在司法查封之前已经设定的权利，那么在拍卖公告中应当对权利瑕疵以及其他情况进行披露，对于存在权利瑕疵的标的物，有必要的情况下也可以进行瑕疵拍卖。如果不动产存在在先查封法院，应当根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释[2016]6 号）的有关批复，与其他法院协商处置事宜，而不得盲目进行。这也便于后续的执行。
与此同时还需要查清房屋现状。包括有权利现状和无权利现状。其中有权利现状指的是执行法院应当在执行拍卖前对房屋使用情况进行勘察，如被执行人或债务人居住，应当对其居住情况即屋内财产进行登记，并向其释明法院拍卖的强制性。如系第三人居住占用，应当了解权利的具体情况，厘清各种权利的优先性。若房屋系占有人的唯一住房，应当根据相应规定向申请执行人进行披露并根据规定提前扣留相应份额。无权利的现状指的是对于房屋在产权证照载明的范围以外的建筑，是属于使用中的添附还是属于违反规划的违章建筑，对于不符合法律规定的部分应当在拍卖公告中释明并写明相应风险。
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结语
回顾我国的民事执行制度的发展历程可以看出，与审判业务相比，执行工作起步较晚，执行理论根基不深。
民事执行拍卖制度更是执行制度中非常年轻的制度。民事执行拍卖作为公法意义的强制行为，其与私法上的任意拍卖有本质不同。在执行债务人的财产时，房屋一般是最主要的被执行对象，完善房屋拍卖的具体规则以及拍卖后的交付程序对于民事执行程序的顺利推进而言，显得尤为重要。
本文在对我国民事执行拍卖性质分析的基础之上，立足于司法实践，从交付义务的来源、执行方式、交付程序等方面分析存在的问题。同时在不动产调查程序、执行立法、保障机制三方面提出自己的建议，主要针对不同情形下如何启动交付程序发表见解。
我相信，在中国特色社会主义法治理论的引导之下，随着我国《民事诉讼法》的进一步修改、完善以及民法典《物权编》的实施和即将出台的《民事强制执行法》，我国民事执行拍卖制度必将更加完善和规范。
参考文献（略）