引言
一、选题依据和意义
经济高速发展、城镇化进程不断加快的今天，农村与城市人口双向流动的数量及频率均有大幅度提高，导致房屋的买卖也开始不断增多，并呈现出和原先不同的特点与面貌。特别是近年来随着城市化进程的不断加快和户籍制度的改革，举家进城居住、务工或经商的农村居民日益增多，大量农民进入城市后希望能在城市长期居住，但由于资金短缺无力购买，就希望通过出卖农村已有的房屋以获得资金。同时由于近年来城市商品房的价格增长非常快，许多城镇居民迫于购房的经济压力或其他原因而考虑在农村买房居住。在供需关系的双重推动下，农村村民和城镇居民之间的房屋交易活动也与日俱增。因此，在这个过程中，为保障农村房屋买卖市场的有序化运作，农村房屋买卖的法治化、制度化就显得十分必要。可是现行法律、法规在这方面的规定模糊不清，甚至存在冲突，导致大量纠纷的产生，也使得法院在审判案件时缺少法律规则的指引，影响司法裁判的统一性。为此，应加强这方面的理论研究，并须在立法中进一步完善相关制度，在司法实践中形成统一的裁判规则，规范农村房屋买卖制度，以促进农村经济和城镇化的健康发展。这即为本文选题依据和意义。
二、研究动态和研究方法
目前，对于农村房屋买卖的法律规定主要体现在《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规以及一些地方性法规和政策当中。另外，很多的学者对我国农村房屋买卖制度的一些有争议性的问题也做了大量的研究和探讨，如农村房屋买卖合同的效力，农村房屋宅基地转让的合法性，农村房屋买卖的历史评述，农村房卖买卖的立法建议等等。本文在写作过程中，笔者采用的研究方法主要有理论分析法、结合案例分析法、比较法等等。
三、文献综述
笔者在本文写作开始前，阅读了大量文献资料，既有学术专著，也有期刊类论文，同时也通过网络查询了很多相关的信息。专著如张红宇教授的《中国土地制度变迁》，王卫国、王广华教授合编的《中国土地权利的法制建设》等等，在这些专著中都对农村房屋土地制度做了比较充分的阐述。期刊类论文更是多不胜数，如李旭的《农村房屋买卖存在的问题及法律对策》，俞里江的《农村房屋买卖背后的法律纠纷》，胡德华的《农村房宅买卖有关法律问题研究》等，这些论文虽然在很多问题上观点并不一致，但都能够做到有理有据、分析透彻、论证充分，总之都是探究我国农村房屋买卖制度的非常优秀的学术论文。笔者就是通过对这些文献资料的认真研读，然后进行分析比较，再结合自己所学进行研究，最终确立自己的观点。
第一章农村房屋买卖的概述
第一节农村房屋买卖的相关概念界定
一、农村房屋
在有些人看来，“农村房屋是指农民个人或者家庭的用于从事农业生产和生活起居，在农村集体所有的宅基地上建造的房屋以及其附属的建筑物，通常包括住房、仓库、厕所、厨房等。”①而另外有人认为：“农村房屋是指农村村民和农村集体经济组织基于生产生活以及农村公益事业为目的，而在农村集体所有的土地上建造的建筑以及其他附属设施。”②同时，也有一部分人将农村房屋做广义和狭义的区分，在他们看来，广义上的农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋，主要为村民私有的住宅房屋和集体所有的房屋。③而狭义上的农村房屋指的是村民私有的住宅房屋。笔者在本文中所采用的是狭义上的农村房屋的定义，即农村村民私有的住宅。
二、宅基地
农村房屋建于宅基地上，因此宅基地与房屋两者之间可以说是一个整体，谈房屋买卖理所当然离不开对宅基地的了解。对于宅基地的定义，一般说来，宅基地指的是农民用来建造居住房屋的建设用地及其附属用地。农民基于合法的程序取得的宅基地受到法律的保护，其他任何人和单位不得侵害公民的宅基地使用权。根据相关法律法规的规定，农村宅基地具有以下几个特征：第一，身份性。因为宅基地的取得需要以本集体成员的身份为前提，如果没有这种身份就不具有获得宅基地的权利，两者之间密不可分。第二，保障性。目前，国家虽然给予农村很多的关注，农村发展也非常快，但是我们也必须承认，农村的社会保障体系尚不够完善，在很多经济落后的农村地区，土地对于农村村民来说，还是具有很强的保障功能的。第三，长期性。宅基地一旦分配给村民，如果没有特殊原因，其对宅基地的使用期限一般会与房屋的存续期限一样，即使宅基地因为自然因素毁损或者灭失，村民还是有权重新申请获得宅基地。第四，数量限制性。法律有规定，每一户农民只能申请获得一处宅基地，如果村民将其宅基地转让、出租，就不能再申请宅基地，同时，宅基地的面积也不能超过当地政府的规定。第五，权利限制性。村民虽然可以通过申请获得宅基地的使用权，但是并不能因此而获得宅基地的所有权。第六，无偿性。农民如果想获得宅基地，只需要向政府提出申请，如果其申请条件符合政府规定，即可获得宅基地，除了支付手续费外不需要支付任何费用。这与城市住宅用地有很大的区别。也正是因为这一特点才引来诸多麻烦，因为作为农民，可以不花钱就拥有宅基地，使得修建农村房屋成本大大低于城市，这无疑对城镇人口具有相当大的吸引力，也促使很多农民借此投机取巧。
三、农村房屋买卖
农村房屋买卖是指出卖人将其房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应对价给出卖人的的交易行为。买卖双方通过缔结买卖合同，各取所需，是平等主体之间基于意思自治而签订的财产流转协议的行为，从本质上说是权利的转让。农村房屋买卖是一种合同行为，它除了具备买卖合同的双务性、有偿性等一般特点外，还具备其自身独有的特征：第一，买卖双方的标的物限定为农村房屋，只有农村房屋才可以成为买卖的标的物;第二，农村房屋买卖双方主体，即出卖人和购买人，根据现有的一些法律规定，被限定为本集体经济组织的内部成员。
第二章 农村房屋买卖的现有法律规定............ 15-26
第一节 农村房屋买卖的现有法律规定........... 15-16
一、 法律 ...........15
二、 相关司法解释及规范性文件...........15-16
三、 地方性立法........... 16
第二节 农村房屋买卖在相关立法........... 16-19
一、 立法在定位上出现偏差 ...........16-17
二、 法律规范不明确且存在冲突........... 17-18
三、 立法内容滞后于经济发展现状........... 18-19
第三节 农村房屋买卖司法实践中存在的问题........... 19-26
一、 农村房屋买卖的买受主体范围存........... 19-23
二、 农村房屋买卖合同的效力难以认定........... 23-26
第三章 农村房屋买卖制度的完善........... 26-31
第一节 农村房屋买卖的立法完善建议........... 26-28
一、 准确定位立法精神........... 26
二、 科学合理地制定相关法律法规...........26-27
三、 建立与经济现状相适应........... 27-28
第二节 农村房屋买卖纠纷的司法应对措施 ...........28-31
结论
农村经济日益发展，如何保持农村经济的稳定增长是我国当下面临的非常重要的问题。而农村房地产市场对农村经济的影响是不言而喻的。解决好农村房屋买卖的带来的各种纠纷，建立科学合理的农村房屋买卖制度是一项刻不容缓的任务。可是，我国由于长期采用城乡二元体制以及法治发展的不健全，使得我国农村房屋买卖制度存在很多的问题。从文中我们可以看出，这些问题既有来自立法方面的，也有来自司法实践方面的。
总之，笔者认为，农村房屋买卖制度要想得到进一步的完善，还是得从立法和司法两方面入手。在立法上，首先要做到准确定位；其次，对于立法内容要明确具体且具有系统性，避免相关法律规范之间相互冲突。最后，立法必须要与经济发展水平相适应，这样才能促进农村房地产市场的有序发展。而在司法实践方面，我们必须解决好农村房屋买受主体和买卖合同效力的认定这两大难题，笔者认为在买受主体这个问题上，应该放宽条件，不仅农村集体内部成员可以购买农村房屋，集体以外的人员也应该具备购买农村房屋的主体资格，因为这是市场经济的要求，是我们必须遵循的市场规律。至于农村房屋买卖合同的效力认定，笔者认为也应当认定为有效，这一方面是因为承认农村房屋买卖合同的效力并没有违反法律规定，另外也是基于公平和诚实信用原则，使市场经济秩序能够更好地得到保护。农村房屋买卖制度的发展和完善还有很长的路要走，需要探讨的问题也还有很多，甚至随着经济的发展和社会的进步，还会产生更多的新问题。所以，如何完善农村房屋买卖制度可以说是任重道远，需要更多的人一起努力，对这一制度做更加深入的研究。
参考文献
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