第1章 绪论
1.1 研究背景
宏观层面，国家经济增速放缓，房地产发展稳定持续加码，“坚决坚持房住不炒”。改革开放以来，中国经济增长也取得了世界瞩目的成效，跃升世界第二大经济体。习近平总书记在党的十九大报告中指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”[1]。经济增速由 9%向 6%左右转变，意味着建筑行业尤其是房地产行业将由原来的粗放式高周转盈利模式向精细化管理方向转变。房地产过热产生的红利正逐步消失，向回归房屋的居住属性、追求房屋居住品质转变；倒逼房地产开发企业做好回款周期拉长，改变开发节奏的准备。
中观层面，从中央到地方一致加强的“优化各地营商环境”的行政体系改革及国有企业改革势在必行[2-3]。
改革开放以来，我国在建设和发展社会主义市场经济方面做出了巨大的努力，从中央到地方都积极地出台各种政策和制度，推进减税降费改革，促进资本形成并降低营商成本，支持各种所有制企业尤其是民营企业、中小企业的发展。从中央政府的积极吸引外资到各地方政府开展的轰轰烈烈的“招商引资”行动，也伴随着各级政府积极创造和提供优惠条件和政策支持，进而在事实上推动了营商环境的改善[4-5]。
自 2016 年 5 月国务院下发《关于印发 2016 年推进简政放权放管结合优化服务改革工作要点的通知》以来，到 2019 年从中央层面已连续 4 年发布关于深化放管服，优化营商环境的方案、通知等，作为执行主力军的各级地方政府，也密集发布各省、各地区的《优化营商环境条例》[6-9]，如济南高新技术产业开发区管理委员会在最新的 2020 年《优化营商环境条例》[10]第二十八条“供水、供电、供气、供热等公用企事业单位应当向社会公开服务标准、资费标准等信息，为市场主体提供安全、便捷、稳定和价格合理的服务，不得强迫市场主体接受不合理的服务条件，不得以任何名义收取不合理费用。各地区应当优化报装流程，在国家规定的报装办理时限内确定并公开具体办理时间。”及第四十二条“设区的市级以上地方人民政府应当按照国家有关规定，优化工程建设项目（不包括特殊工程和交通、水利、能源等领域的重大工程）审批流程，推行并联审批、多图联审、联合竣工验收等方式，简化审批手续，提高审批效能。”都从房地产开发的配套工程及审批流程中做了优化报装流程从而提升审批效率的要求。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本文主要以 A 项目为例梳理现有供水、供气、供热流程现状并进行相关问题分析，结合当前大环境的改变，针对具有当下可行性的重点环节，给出解决思路，以具体案例分析流程再造后的影响成果，针对当前的改造思路给出其他影响因素的保障措施为后续其他配套流程的再造提供借鉴。
1.2.2 研究意义
通过市政配套工程中的供水、供气、供热三项工程做流程再造，为整个配套体系的流程再造做出新的思路探索；为房地产开发企业业务流程再造及政务部门改善建筑业营商环境提供新思路。
经济降速，开发节奏调整，企业寻求新的发展机制，政府部门不断改善营商环境，为经济发展做好保障。因而本文从企业发展角度，政府及各垄断单位配合发展的方向出发，整合政府、垄断单位、企业内部管理三方资源，争取打通三方合作的线条，让流程对接更顺畅，效率更多；进而企业以此线条为标杆，对其他如人力资源、成本管控等整体性的流程进行研究再造，做精细化的企业，造更精细化、更适合人居的房子，提升品质，让人民能真正因为一套房子而拥有美好生活。实践市政配套类流程再造模式，为加强其他配套工程的流程链接做探索。
本文以 A 房地产开发项目为例，分别整理出当地供水、供气、供热在房地产开发中全过程的再造流程，再造过程增加新技术并结合大数据及信息化，为后续各市政配套企业资源共享后，加强各小区、各城市的配套管理网络化提供先期的尝试；为进一步实现系统联网，流程优化，效率提升迈出第一步。
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第2章 相关概念及理论基础
2.1 项目全过程管理理论
2.1.1 相关概念
（1）项目管理理论及概念
项目管理概念的出现是基于西方产业发展的需要[45]。项目管理综合性强，能够通过较为复杂的流程来有效地协调各领域的工作，因此受到企业的高度认可，在长期实践中也积累出大量经验，为不断完善项目管理体系打下坚实基础。
国内与国外对项目管理和房地产项目管理的研究还存在许多差距。目前的研究主要包括：管理模式的构建与改进、成本控制、效率改进和风险控制[46]。
在多项目管理方面的研究，洪春成教授研究发现，多项目管理是项目管理的进一步延伸，指由一个项目经理同时管理多个相似的项目，这种模式可以进一步优化企业的资源配置，但是对项目经理的要求较高，在西方国家，多项目管理的模式在理论方面已经较为完善，且在实践中也得到了验证[47]。
（2）房地产项目管理
房地产的开发过程是完成一个又一个的开发项目，借助项目管理的优势，结合我国房地产行业的实际情况，最终完成相应的开发项目。项目管理在房地产行业的应用有别于其他行业，这主要取决于该行业的特征，涉及到大量的物质资源以及人力资源的统筹安排，涉及面更广一些，因此要求更髙的项目管理水平[48]。
除了一般工程项目的特点之外，房地产项目具有自身的显著特征，具体体现在以下三个方面：一是为了实现最终的目标，项目的各个组成部分之间的关联性较强，项目从决策开始，到制定方案，到最后的项目评估是环环相扣的，是一个完整的流程；二是项目的利益相关者较多，房地产工程涉及到产业链中的很多行业，在产业链中占据绝对的主导地位，因此建筑设计方、工程承包商、项目监理方以及材料供应商都是为房地产项目服务的，需要项目经理处理好方方面面的关系，保证项目的顺利进行；三是在实施项目管理的时候需要关注的要素很多，例如：成本、工期、风险等，这就需要管理者在明确最终目标的基础上，对各个因素的重要性进行准确的判断，找到最优的管理方案[49]。
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2.2 流程再造理论
2.2.1 流程
（1）流程简介
流程的概念自 20 世纪 90 年代传入我国以来，已被越来越多的企业所接受。但是，诸多企业在实施流程管理时，由于对流程和流程再造的基本概念不够清晰，往往导致了管理上的失败。
关于流程，有人认为是程序，其实，
“流程”和“程序”是两个互相关联，绝不等同的概念。“流程”体现在一项工作中，是若干个作业项目的前后顺序，先做什么，后做什么。还可以体现出每一项具体任务由谁来做，且反映出不同负责人间的任务关系。只有通过流程才能将一项工作的若干作业项目或环节，它们的责任人及其之间的相互工作关系明确的表述出来，程序无法做到。 因此，流程可以定义为“流程就是为特定的顾客或特定的市场提供特定的产品或特定的服务所精心设计的一些列活动”。
（2）流程分类
根据流程的功能不同，分为管理流程和业务流程。管理流程是支持公司战略和经营顺利实施的流程，如人力资源管理、信息系统管理等。公司通过管理活动对其业务开展进行监督、控制、协调、服务，间接为公司创造价值。
业务流程主要是指公司实现其日常功能的流程，将工作分配给不同岗位的人员或部门，按照执行的先后顺序及明确好的业务内容、方式、责任，进行不同岗位人员或部门的交接活动[55]。
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第 3 章 A 项目市政配套业务流程现状及问题分析 ...................................... 17
3.1 范围界定 ............................................................ 17
3.1.1 市政配套工程性质界定 ..................................... 17
3.1.2 房地产市政配套全过程管理流程再造的专业界定 .......................... 17
第 4 章 A 项目市政配套全过程市政配套流程再造 ...................................... 34
4.1 供水、供气、供热工程流程问题总结及解决思路 ......................... 34
4.2 A 项目市政配套流程再造过程 ....................... 34
第 5 章 保障措施 .................................... 49
5.1 政策层面 .............................. 49
5.2 行政管理部门及垄断单位 ....................................... 49
第5章 保障措施
5.1 政策层面
随着国家大力改变营商环境，出台《优化营商环境条例》；各省地市也针对性的出台政策，如济南的《深化放管服改革优化营商环境重点任务分工方案》落地，同时济南也提出“在泉城，全办成”的服务口号；随着各种关于营商环境的政策和口号出台，营商环境改变，市场的透明化也在不断加强；政策的细化、服务意识的提升才更有利于市场的发展。
政策引导推进建筑工业化与信息化的进一步融合，不断推进大数据、物联网及智能制造等端口的链接，不断进行标准的规范化制定，鼓励各大企业从效益角度加强新技术及信息化平台的应用；实现沟通无障碍，项目全过程高效管理。
进一步针对房地产开发全流程的审批进行政策层面的优化，如“拿地即开工”，虽然相应其他流程后补，但可以有针对性的提出水、电、气、热等垄断单位的部分业务合并及信息共享等政策，更具体的服务于房地产开发项目，真正为降低房企的各项成本考虑。
1）行政管理部门能真正落实各项营商环境政策，服务为民、为企业，同时进一步强化线上电子版办公，真正做到零跑腿；由专人跟进一个项目的落地到竣工交付，并形成完整的电子化档案；更有利于企业整体运营效率的提升。
2）另外作为市政管理主体，行政单位要统一规范设计及建设标准，不仅能由垄断单位的设计院设计，实现市场上其他单位也可参与招标设计，减少因项目落地集中扎堆，排队等待设计的情况；一方面提升设计效率，另一方面可以通过市场化不断促进市政配套工程整体设计、施工等品质的提升。
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第 6 章 结论及展望
6.1 结论
（1）本文通过对市政配套中的供水、供气、供热的流程进行全过程的关键点优化后，实现了设计周期、合同周期、施工周期及验收时间的减少，明显缩短了项目市政配套工程的周期，进而缩短了整个项目的开发周期。
（2）通过对水、气、热三大工程的流程再造，实现开发建设单位成本的降低及从施工图纸阶段优化的品质提升。
（3）流程再造后，更便于后续供水、供气、供热的交付后管理。
（4）流程优化后倒逼垄断单位及下属单位不断提升服务意识及绩效管理，人员整体素质的提升等。
（5）建筑工业化与 BIM、云计算等信息化工具、平台的结合，将有效提升各单位的沟通效率，降低各项成本。
由于本文主要针对市政配套中的供水、供气、供热三家市政垄断体系，对于配套整体体系来说还不够全面；缺少了对供电系统及其他非全面垄断市政配套工程的研究。不能更全面的从项目开发周期中体现流程优化后的效果。
本文主要依据个人及周边从业者的经验进行问题分析，没有使用较为系统化的模型及可数据化的问卷调查，对改造后的整体效果展示的不够全面。
参考文献（略）