本文是一篇工程管理论文，本文围绕着提出问题、分析问题和解决问题，通过对中国长租公寓现状、融资方式进行了深入分析，并在借鉴美国长租公寓REITS成功经验的基础上，再根据中国金融环境、特点，对中国发展基于REITS的长租公寓融资模式进行了深入而全面的分析探讨，为长租公寓融资提供了新的思路。
1引言
1.1研究背景及意义
1.1.1住房租赁相关政策
近年来国家先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展，积极构建购租并举的住房体系，满足多层次的住房需求。各地政府积极响应中央号召，租赁政策先后落地。这些政策都直指未来租赁市场的发展，特别是新增租赁住房。随着城市化加速，大量人口流入一、二线城市，房价攀升、限购限贷，部分购房需求从购房市场外溢到租赁市场，开发商从“拿地－盖楼－销售”的增量房时代，向“拿地或者租地经营收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，中国住房租赁市场风口将至。
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1.2国内外研究综述
1.2.1租赁住房融资研究
长租公寓作为一个新的事物和概念，其发展比较晚，对于长租公寓的融资研究，国内相关的理论成果也并不丰富。随着“夹心阶层”人群越来越受到社会和政府的关注，为从实质上解决租赁住房融资困难问题，使租赁住房大规模建设成为可能，一些学者们陆续开始研宄创新租赁住房融资方式。现有的长租公寓融资方面的文献及在长租公寓融资中引入投资信托等金融创新的研宄对本文有很强的借鉴意义。李德正认为应采取多种有效措施，包括引入BOT等融资方式，吸引民间资本参与租赁住房建设。此外，从长租公寓性质、国家政策、市场需求、中国国情等方面出发，他还分析通过BOT融资模式建设租赁住房的可行性。赵以邗认为租赁住房是中国保障性住房的重要分支。应该积极探索适合中国的租赁住房REITS融资方式，加大对租赁住房的融资支持，引导民间投资渠道，优化调整房地产市场结构，遏制大中城市房价过快上涨。通过对中国金融市场以及租赁住房市场发展状况进行分析，认为通过完善相关政策支持，通过REITS融资模式在部分房价较高的城市加快租赁住房发展是可行的。
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2中国长租公寓的发展及融资现状
2.1中国长租公寓发展现状分析
2.1.1鼓励政策
自2015年将公寓纳入生活服务业后，国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。
从上述政策中可以看到，长租公寓行业已占据天时。市场、财政、金融等方面政策利好会显著提升长租公寓众多参与者的信心，对于整个行业的建设与发展也是一种制度上的保证。在一系列政策支持措施带动下，在长租公寓市场百花齐放百家争鸣的形式下，在中国未来流动人口对租房的巨大需求下，未来住房租赁市场有望迎来风口，获得快速发展。
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2.2中国长租公寓融资
2.2.1融资模式
轻资产的租金收益权ABS就是以租金收益权为底层资产，实质上是一种应收账款类资产证券化，没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。具体做法一般是私募基金或者信托，以委托贷款或信托贷款的方式贷款给有经营权的项目公司，资产运营方（不一定有物业产权，可能只有经营权）以租金作为抵押，用租金产生的现金流偿还贷款。
类REITS是以商业地产产权和租金收益权为底层资产，将未来租金形成的应收账款注入资产池，具体做法一般是私募基金或者信托通过收购股份和向项目公司贷款持有和投资包含物业以及租金收益权的项目公司，项目公司以商业地产增值和租金等偿还贷款，专项计划执行到期退出时，原始权益人有优先收购权，可以优先收购回注入项目公司的物业产权。
CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产。具体做法就是私募基金或信托以商业地产为抵押贷款给资产持有人，然后将抵押贷款的债权注入资产池，发行证券化融资，资产持有人以商业地产租金、管理费等收入偿还贷款。
CMBS与银行信贷的区别在两点，一是抵押的对象不同，银行信贷是抵押给银行，银行通过储户储蓄或者理财等筹资，CMBS是抵押给信托或者私募基金，获取信托贷款或者委托贷款，信托或者基金通过专项计划向投资者筹款。二是CMBS的抵押率更高，可以比银行信贷融到更多钱。CMBS和类REITS最大的区别是类REITS不直接就商业物业进行操作，原始权益人通过将物业注入项目公司，以项目公司股份转让的形式转让商业物业。
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3REITS的性质特征及在国内外融资中的应用..............24
3.1REITS的定义及分类.............24
3.1.1REITS的定义.............24
3.1.2REITS的分类...........24
4中国发展长租公寓REITS的可行性和风险..........39
4.1若REITS上市物业需具备的条件............39
4.2中国发展长租公寓REITS的可行性分析..............40
5中国长租公寓REITS的融资方案设计及对策建议............48
5.1中国长租公寓REITS的运作流程设计.........48
5.1.1长租公寓REITS融资模式的运作流程.........48
5.1.2长租公寓REITS参与者的主要职责...........49
5中国长租公寓REITS的融资方案设计及对策建议
5.1中国长租公寓REITS的运作流程设计
5.1.1长租公寓REITS融资模式的运作流程
尽管监管层对公募REITS试点还存在一些疑虑，包括房地产泡沫溢出风险等，但经过监管部门前期扎实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索，目前国内推出公募REITS试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，给房地产信托投资基金（REITS）的出台扫除了主要障碍。借鉴前文所列的美国长租公寓REITS案例，结合中国当前金融环境与现有的法律制度，参考以往成功发行的类REITS样本，在综合考虑长租公寓的发展现状和具体需要等内容后，由此设计了适合中国长租公寓REITS发展的融资模式。
具体运作流程如图5-1。
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6结论与展望
6.1研究结论
纵观全文，本文围绕着提出问题、分析问题和解决问题，通过对中国长租公寓现状、融资方式进行了深入分析，并在借鉴美国长租公寓REITS成功经验的基础上，再根据中国金融环境、特点，对中国发展基于REITS的长租公寓融资模式进行了深入而全面的分析探讨，为长租公寓融资提供了新的思路。本文主要得出以下结论：
（1）从多个条件论证了中国长租公寓REITS是切实可行的。
通过对中国租赁市场规模、民间资本来源、投资者收益率等多角度的阐述，论证了长租公寓REITS的支撑条件，对中国发展长租公寓REITS融资模式进行了可行性分析。
（2）设计中国长租公寓REITS运行模式，保障长租公寓建设运营。
本文通过多角度参照，较为系统地设计了中国长租公寓REITS融资模式的运行机制，对运行主体在长租公寓REITS模式中的职能和关系进行了分析，并确定了组织形式契约型、运行方式封闭型、募集方式公募型、投资对象混合型、收益分配比例等具体的运作模式，从实际操作上又论证了长租公寓REITS融资模式的可操作性。进一步提出健全法律法规、税收优惠制度、加强人才培养等建议促进中国长租公寓REITS的发展。
参考文献（略）