本文是一篇工程管理论文，本论文的初衷便是借用实物期权理论在项目价值评估方面的应用，引导公共停车场项目投资决策者用新的观点看待项目的真实价值，并同时辅以案例的讨论与研究，本文具有理论和现实方面的双重意义。
1 引言
1.1 研究背景
在建设“大湖名城，创新高地”的指导思想下，H 市经济持续快速成长，城市化进程不断推进。进入新的千年以来，H 市机动车数量保持高速增涨，平均每年都要增长 17.2％，其中小汽车的数量更是增长迅速，2010 年后每年的平均增速超过了 30%。据统计，到 2017 年底，全市机动车总数达到 1678000 辆。汽车数量的增多，对道路交通造成巨大压力的同时，也对 H 市停车供给系统提出了巨大的挑战，停车场的供给不足和市民停车需求之间的矛盾日趋凸显。
H 市主城区大约有 27.1 万个停车泊位，其中各类建筑配套的车位约为 24.3 万个，约占总数量的 89.6%；公共泊车位 2.8 万个，约占总泊车位的 10.4%。公共泊位组成中路外公共泊位 1958 个，仅占公共泊位组成的 7.0%左右，在主城区总车位数量的占比约为 0.72%，而路外的停车场进度缓。近年来，H 市在规划、建设、交警等相关部分的努力下，积极挖掘老城区用地资源，在全市范围内进行摸底详查，拟订了未来十年的公共停车场发展规划，并按规划实施，其中有中菜市路停车场、城隍庙停车场、六安路与淮河路交叉口停车场等。
H 市目前停车多部门管理，缺乏全市的统筹管理机构，也就未能对全市停车设施进行有效的综合管理，由于缺乏智能化的管理手段、落后的诱导信息技术让已建的一些公共停车场运营效率较差，使部分路段存在“有车位没车停、没车位车乱停”的情况。如今，随着停车诱导技术日益成熟，通过电子指示牌实时提供车位情况，对车辆停泊需求进行引导的方式受到普遍认可，且在部分城市得到大力倡导和实际应用。
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1.2 研究目的及意义
随着城市持续发展，汽车数量增长快速，城市停车供给不足，停车不仅成为市民日常生活中的一个难题，也成为阻碍美好城市建设的一个痛点。投资建设离不开前期的评价与分析，公共停车场项目也是如此，投资各方对项目价值的关注和合理的评估项目价值是影响项目能否推进的关键。论文的初衷便是借用实物期权理论在项目价值评估方面的应用，引导公共停车场项目投资决策者用新的观点看待项目的真实价值，并同时辅以案例的讨论与研究，本文具有理论和现实方面的双重意义。
（1）理论意义
实物期权理论是一种较为先进的投资决策方法，其综合衡量了项目的可变性价值，注意到了项目的管理能动性，对各种机会的识别、策略的选择进行价值评估，本文研究不确定性条件下的公共停车场建设及运营项目价值评估方法，扩大了实物期权方法的使用领域，对进一步完善发展实物期权方法在建设项目中的应用有积极意义。根据市场环境和经营效益的趋势，投资者可以充分利用管理灵活性，随时变换经营政策。第二，传统方式的决策分析所忽视的、低估的、无法衡量的投资价值，可以由实物期权方法进行弥补。
（2）现实意义
由于公共停车场项目投资是兼具战略性和高风险性的投资，建设周期长、投资回报期长、投入资金金额较大，并且项目的不可逆特性令公共停车场项目价值评估非常重要。如果在项目的可行性研究过程中，投资方只使用 NPV 法，采用高折现率来体现项目的不确定性，忽略实物期权的价值，使用远低于项目的真实价值的数据，导致不能进行正确的决策，抑制各投资主体的投资热情。而实物期权定价理论可以更好的进行决策,避免错过有利的市场机遇。
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2 相关理论基础
2.1 停车场相关理论概述
2.1.1 公共停车场的概念及分类
项目投资体制相对落后，公共停车场主要由财政资金投资，建设投融资模式单一，缺少稳定的投资计划与专项资金，项目长期停滞不前。H 市目前尚未理顺公共停车场建设及运营机制，投资、规划、运营缺乏统一管理部门。公共停车场的资金来源仍然以政府财政投资为主，建设模式缺乏创新性，不能持续稳定的发展停车行业。规划的公共停车场难以建设落实，根据上一轮《H 市综合交通规划》，二环城区规划控制 56 处公共停车场，停车泊位约 2.6 万个，但公共停车场实际仅建成 5 处，泊位约 0.2 万个。
公共停车场建设及运营投资门槛高，土地取得代价高昂，且缺乏优惠的补贴、扶持政策、民间资本投资热情不足。一方面公共停车的功能属性不清，没有明确是否属于公共基础设施，不享受相应优惠政策，且公共停车场土地获得不属于国土资源部划拨目录范围，土地获取的使用权、拆迁成本高昂。另一方面为出台公共停车场优惠举措，缺乏建设补贴、投融资贷款利率优惠等政策，公共停车场建设及运营吸引力不强。
通过对老城区内 4 个公共停车场进行连续停放情况进行调查分析得出，路外公共停车场日均周转率约为 3.0，与国内外其他城市相比处于较好水平。高峰停车时间 99.5min，停车时间>2h 的占 34%；高峰小时使用率：白天较高，夜间较低甚至完全闲置。
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2.2 传统投资分析方法
2.2.1 回顾传统投资分析方法的历史进程
早期世界范围内投资估值分析一般都使用非贴现现金流指标。随着经济的发展和在项目投资中不断积累的经验和出现的新问题，费雪的《利息理论》中提出了现时与将来交换的价格概念，逐渐人们了解到资金的时间价值。之后，人们开始逐步使用贴现现金流指标作为投资决策的主要依据，并在一般情况下主要使用贴现现金流法，配以投资回收期法、内含报酬率法、净年值法、投资收益率法辅助的决策框架。这些投资决策方法统称为传统的投资决策方法。
传统的投资决策方法以净现金流为基础，提出投资者要求在一定的时间做出决定，而忽略了管理者的主观能动性、投资环境的易变性等因素。而在现金的市场环境中，一些非常重要的具有战略意义的决策往往要在市场规模、进入时机、成本、潜在竞争者、政策变化等各种条件非常不确定的情况下做出，这就使得决策者在使用传统的决策方法时不得不更加的谨慎小心，而对传统方法的结论抱有疑虑的态度，传统的投资决策方法在具体场景应用时往往受制于不能很好的适应实际需求。
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3 实物期权理论在公共停车场项目中的适用性分析 ....................... 22
3.1 实物期权方法的应用条件 .................... 22
3.2 公共停车场项目中的实物期权分析框架 .............. 22
4 公共停车场项目投资决策模型选择 ...................... 32
4.1 实物期权方法价值理论基础 ...................... 32
4.2 二叉树定价模型 ........................... 32
5 案例分析 ......................... 43
5.1 项目概况及基础数据 ......................... 43
5.2 传统 NPV 方法 ..................... 47
5 案例分析
5.1 项目概况及基础数据
以 G 市 W 区安置小区停车场项目为例。随着 G 市城市化加速发展，机动车的数量急剧增多，至 2016 年底，G 市机动车保有量已超过 100 万辆。但是城市的基础设施建设却难以跟上发展的步伐，泊车供求矛盾日趋凸显。特别是主城区，因为众多公用设施配备的泊位数量稀少，停车一位难求。本项目将有助于改善城市停车环境，增大停车位供给，缓解发展难题。本部分的数据截取自 G 市 W 区停车场项目的可行性研究分析报告。
项目分为两期建设，一期工程为 Z 安置小区地下停车场位，占地总面积 28590平方米，本项目规划设计地下两层停车场，总建筑面积 37622 平方米左右。主要服务于 Y 商业区及其周边小区。
Z 安置小区地下停车场共建设两个车行坡道。车道为双向车道，分别设于东南角和西北角。地面在出入口处配建绿化设施。B1 建有双层机械式车位约 384 个，B2 为平面停车场。总泊位数量约为 97个。
第二期为 Y 地下停场位于 W 区某产业园区内，该停车场总占地面积 49114 平方米，规划建成地下停车场两层，总建筑面积 34342 平方米。作为 Z 地下停场的补充亦主要服务于该区 Y 商业区及其周边小区。
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6 结论与展望
6.1 结论
之前，实物期权主要被用于研发、房地产、油气等资源开发领域，本文创新的将实物期权方法应用到当下城市发展的一个重要领域，即公共停车场建设领域，随着城市停车矛盾的加深，停车场的建设需求非常巨大，但是传统的投资决策方法得出的结论往往难以吸引投资者或者令政府的投资计划难以通过。
本文通过对公共停车场项目特点的分析和实物期权适用性分析，从中找出了公共停车场项目中蕴含的多个期权，并且对其中典型的扩张期权的价值计算进行了定量分析，建立了实物期权方法分析公共停车场扩张期权的模型，为公共停车场项目的决策者提供了新的标准。充分考虑了决策的灵活性和管理的能动性，有助于推动公共停车场项目的开展，为解决城市停车矛盾提供了一条新的思路。
参考文献（略）