第 1 章 绪论
1.1 研究背景
随着我国经济持续的快速增长，人民收入水平和生活水平逐步提高，人们对于住宅品质的要求也在不断的提高。对于以往占据商品房市场主流的毛坯房，由于其完全没具备住房的基本使用功能，消费者在购房后还需要花大量金钱和时间进行装修。装修时又会产生一系列问题，如：噪音、空气、各种装修废料等污染；各户装修时间不同，对已入住的业主生活产生不良影响；私人装修承包商技术水平参差不齐、管理混乱等容易造成装修质量缺陷甚至危及到住宅的本身结构安全等。毛坯房存在众多令人诟病的问题，越来越无法满足现如今消费者的需求。从国家法律政策上来说，各地政府也在逐步明令禁止商品房以毛坯形式销售。从2000 年左右开始，我国的全（精）装修商品住宅项目逐渐多了起来。
在此，首先对毛坯房和全（精）装修房的基本概念进行介绍：
“毛坯房”也被称为“初装修房”，毛坯房内通常只有门框而没有门，墙面地面均未做表面处理；而包括阳台、挡雨棚等在内的毛坯房所在建筑物的全部外饰面，其装修工程应按设计文件完成。
“全装修房”指的是，房地产开发商将住宅交付客户前，住宅内所有功能空间、防水、管线等全部完成施工，各房间内水、电、燃气等相关的基础配套设施配置完善，使消费者可直接入住的住宅。
“全装修”指的是装修工程所包含的范围，而“精装修”对应的则是装修的档次和规格；“精”则肯定“全”，并在“全”的基础上继续提升以获取更优效果。
本文所探讨的内容以相对于“毛坯房”所对应的“全装修房”概念为基础，并不对“全装修”和“精装修”的概念加以过度的区分。
随着我国房地产市场的不断规范，为了推广全装修商品住宅，建设部在加强住宅的质量安全、使用年限等多方面提出了相关的规范措施，并提出要对相应的扶持政策进行完善。约自 2000 年起，北京、上海、广州、深圳等一线发达城市陆续有开发商推出全装修交房的商品住宅；约 2010 年左右起，我国开始全面推进商品住宅全装修模式。在政府的有关政策推动下，房地产市场的快速发展和完善中，全装修商品住宅逐渐成为了城市商品住宅的主流产品。
.............................
1.2 研究意义
无论是从政府政策导向，地产开发商的业务模式优化转型，还是消费者需求的角度，商品房的全装修交房模式都是大势所趋。
对于消费者而言，传统的毛坯房交房会带来诸多后续问题，早已无法满足如今消费者的置业需求，其实际上等同于侵害了消费者的权益；而全装修交房的商品房却能直接为消费者提供具备完整使用功能的住宅。在设计美妙、质量过关、价格合理的前提下，全装修交房的商品住宅的市场竞争力一定会逐渐凸显。
对于开发商来说，通过对全装修房进行精心设计，保质保量的施工以及合理定价，充分提升产品的市场竞争力，以保障销售。有了良好的销售情况，自然可以快速在大量消费者群体中赢得好口碑，提升、巩固企业的品牌知名度，从而在激烈的市场竞争中获得优势。
因此，本文的研究意义如下：
（1）通过引入价值工程的理念，站在消费者的角度综合评价住宅全装修方案的功能价值，充分体现出商品住宅全装修方案的所提供的功能及其相应成本（售价）的联系，为消费者的购房决策提供更为科学的参考依据。
（2）对住宅全装修方案进行价值工程分析，也同样可以为房地产开发企业提供一些思路。从价值最大化的角度出发，精确、合理的把握市场需求，在合适的功能状态下对其成本的合理性提出判断和改进依据，通过提高产品价值的方法来增加销量和利润。
（3）综合评价住宅全装修的功能价值，也可为政府部门颁布相关规范、政策提供一定的依据，使政府部门能更好的掌握市场动向以及消费者的需求，并据此指导和规范房地产市场的建设。
..........................
第 2 章 相关概念和理论
2.1 价值工程的相关概念
2.1.1 价值工程的定义
价值工程（Value Engineering），简称为 VE，由美国通用电气公司的工程师L.D.麦尔斯最早提出。这是一种以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低的寿命周期成本来实现产品或作业使用所要求的必要功能的一种管理技术。价值工程通常也称为价值分析（Value Analysis），简称为 VA。
（1）价值的定义
价值工程中的“价值”和其他学科、领域中有关价值的概念不同，价值工程中所述的“价值”是一种相对的概念，是一种用来评判某一事物有益程度的“尺度”。价值工程里面对于价值的定义为：某种产品或作业所具有的功能与获得该功能所需要的全部费用之比。其数学表达式如下：
功能对于不同的事物有着不同的含义。对于一种产品而言，“它能用来做什么？”，这个问题的答案就是这个产品的功能。对于作业活动而言，“这项活动能带来什么结果？”，这个问题的答案就是这项作业活动的功能。
任何的产品、作业存在的合理性，均因为它们具有能满足用户所需求的特定功能。正如价值工程这门学科的首创者迈尔斯提出的观点——“消费者购买的并不是产品本身，实质上是为了获得产品相应的功能”。
.......................
2.2 住宅全装修的相关概念
2.2.1 住宅全装修的定义
在建设部 2002 年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中规定:“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅”[45]。全装修住宅实现了土建工程和装修工程的一体化施工，对住宅的水、暖、电等管线的布设，厨房、卫浴等功能区间的完全配置，实现了住宅基础的装饰装修，满足了大多数购房者的基本入住条件，消费者后续仅需根据不同需求购置部分家具、家电等，即可满足其日常生活需求。
住宅全装修的意义，并非“毛坯房装修后再出售”这样简单。按建设部的规定，全装修住宅的装修部分设计应在住宅主体施工前进行，也就是说，全装修住宅的装修部分与土建安装部分必须进行一体化同时设计，这样可以有效减少因土建设计与装修设计不同步而引起的施工问题和后续使用中的问题。
全装修的装修内容主要包括：各固定面的铺装和粉刷（其中包括顶面和墙面等的粉刷或上漆、地面和墙面等的铺装等）；厨房、卫生间等各功能空间内所需的厨具、通风、洁具等的设备安装等。
2.2.2 住宅全装修的优势
依据不同的装修形式，住宅的装修主要有以下两种模式：。
（1）零散装修模式
传统的毛坯房交房后，需要依靠消费者自行或寻找装修承包商来完成装修工程。在这个过程中，根据装修承包商参与装修工程的程度，一般可分为“清包——承包商只负责施工、业主负责供应全部材料”，“半包——承包商负责施工和供应辅助材料、业主负责供应主要材料”和“全包——承包商负责全部的施工和材料供应”三种模式。
（2）一次到位装修模式（全装修模式）
即本文所述的全装修住宅模式。开发商在土建施工前已完成装修设计，实现了土建工程与装修工程的一体化，使得消费者可以直接拎包入住。
..........................
第 3 章 住宅全装修方案的价值工程分析.........................17
3.1.1 功能定义...............................17
3.1.2 功能整理............................20
第 4 章 住宅全装修方案的价值评价.......................23
4.1 功能评价指标体系的构建.....................................23
4.1.1 构建原则..............................23
4.1.2 构建结果....................24
第 5 章 应用案例分析..................................34
5.1 案例概况简介........................................34
5.2 参评方案选取原则.......................................34
5.3 参评方案列举...............................34
第 5 章 应用案例分析
5.1 案例概况简介
某地中央公园项目，总建筑面积为 120 万平方米。是由 M 企业，汲取百城筑造经验，以纽约中央公园为蓝本的城中公园综合城。 项目地址位于 CBD 与另一城区交汇处、城市绿肺版块之内。项目毗邻 CBD 中央商务区，与万达广场一路之隔，坐拥城市绿肺马兰圩公园，周边市政、教育、医院、休闲、娱乐、生态配套完善。规划有超甲级写字楼、高端住宅、生态公园、国际双创中心、ShoppingMall、国际五星级酒店，六大城市业态。是融合国际化商业/商务理念，打造时尚、购物、休闲、娱乐、办公、创业、生态于一体的城中公园综合城。
目前，该项目正处于分期建设阶段。首期规划由高层楼房和洋房别墅组成，其中高层楼房为精装修交房，洋房、别墅为毛坯交房。
........................
第 6 章 结语
本文通过对价值工程和住宅全装修的相关理论和发展现状进行研究，确定以住宅全装修的功能价值为研究对象，基于不同消费者的期望，建立了住宅全装修方案的价值评价模型，并进行了实例分析。
首先，依据国家住建部门的相关规范条例，结合住宅全装修市场的发展现状，对住宅全装修的功能与成本进行了分析。确定了现代普遍的住宅全装修应实现的必要功能区间和各功能之间的逻辑关系，再以“适合于消费者的购置评价”为原则，对功能进行了筛选；分析了住宅全装修工程的成本构成，并结合目前全装修住宅整体定价出售的现实情况，阐述了住宅全装修的成本对于消费者的涵义。
然后，通过问卷调查法、层次分析法等相关科学研究方法，对住宅全装修的各功能之间相对重要性系数进行了确定，对最低层次的功能指标进行了加权计算量化，建立了功能评分模型。
接下来利用功能指数法，化解了功能评分与成本之间计算单位不统一的矛盾，给出了住宅全装修方案价值指数的计算方法。再根据不同消费者对“更高功能”与“更低成本”之间相对重要性的不同期望，利用“消费者的期望附加系数”对住宅全装修方案的价值指数进行相应修正，得出了基于不同消费者期望的住宅全装修方案价值评价和比选的方法。
最后，通过案例分析，对构建的评价模型有效性进行了验证，为消费者对全装修住宅的购置决策有着实际的指导意义。
参考文献（略）