ZH地产工程项目全过程质量管理研究

本文是一篇工程管理论文，

1绪论

1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
在我国综合经济实力不断提升的背景下，城市化需求带领着中国房地产行业的迅速崛起。但近几年来，在国家陆续出台相关政策的调控下，房地产行业过剩产能得到了有效控制，在这样的背景下，市场对房屋的需求逐渐降温，经过国家调控已逐步走向均衡，小业主的购买需求也趋于理性，标志的地产行业步入了更加规范的阶段。
面对规范化的市场环境，房地产行业暴利的景象开始淡去，小型的地产企业开始退出市场或者被大型的企业兼并，整个地产行业都在加速整合。那么剩下的这些大型的地产企业在获取了整合后的市场资源并且迅速扩张的同时，如何能够继续占领市场，保持销售业绩，在接下来的竞争中占据优势，就成了房地产企业索要思考的新问题。
在日渐理智的小业主眼中房地产项目的质量势必是摆在首位的，而这里的质量，并不能狭义的理解为工程施工质量或者建筑实体质量。包括项目区位、配套设施、使用功能、园区景观等为核心的投资、设计质量，以及包括项目交付以后的维修、物业等工作的交付质量也显得尤为重要，这些与施工质量共同构成了广义的房地产项目质量的概念。
20世纪50年代，阿曼德.费根堡姆提出了全过程质量管理的理念，他把全过程质量管理定义为：“为了能够在经济的水平上，并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，把企业内各部门的研制质量，维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系”。换句话说，就是组织企业内的全体部门、全体员工以及相关的合作单位参加，运用科学的管理理论，全方位的严格把控影响产品质量的各方面因素，经济的生产并向用户提供满意的产品的系统。
ZH地产集团作为国内房地产业前列的标杆企业，经过多年了探索和总结，在工程施工领域已经形成了一套比较完整的质量管理体系，甚至在业内被称为工程领域的“西点军校”。但是近几年，在完成了对光大地产、中建地产和中信地产的兼并后，面对庞大的土地储备和来自万科、碧桂园、龙湖、保利等标杆单位的竞争压力，要继续提升品牌品质，只把目光聚焦在工程领域已经远远不够。本文将对ZH地产现行质量管理体系进行阐述，进一步分析现行体系下所出现的质量问题，并基于投资策划阶段、规划设计阶段、招标采购阶段、施工建设阶段、后期交付阶段的全过程提出质量管理体系的建议。
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1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
国外的专家、学者在房地产项目质量管理方面的研究呈现出成熟度高的特点，取得的研究成果也相对突出，本文从理论和实务两个角度对国外研究成果梳理如下：
质量管理的全过程以产品质量为核心，通过全员参与建立有效的质量管理体系。科学性、预见性、全周期和全功能等特点，让这一质量管理理念有助于控制成本，提高意识，减少事故，提高市场认知度。但是，整个的管理过程也具有宣传、培训和管理成本高的缺点。如果不合理的规划质量关键项可能会导致系统在短期内达到最佳状态，但从长远来看却效果欠佳。“正确地完成正确的事情”它是全过程质量管理与战略思维间的配合，也只有完成正确的事情才能从根本上提高市场竞争力。
武利庭立足于大型房地产开发项目，从项目开发全过程的角度分析了项目质量管理总体情况。邵怡、蔡宝林等人根据项目发展过程中的主要工作和目标，引入了项目全生命周期质量管理的先进理念，详细研究了开发各阶段管理工作的重点和难点。王俊针对房地产开发项目进行了质量管理体系构建方面的研究，完成了精细化质量管理体系和评估模型的构建。孙晓阳和朱晨山两人以城市综合体等大型房地产开发项目为基础，以综合合同管理模式和第三方质量管理模式为基础。分析了引进第三方监督机构对提升项目质量所起到的积极作用。基于社会竞争的视角，黄英伟探讨了制约房地产开发项目质量改善的关键因素，并通过构建数学模型进行定量实证分析。靳继凯以HY商务中心房地产建设项目为例，详细分析了影响项目各阶段质量管理的因素，构建了基于灰色系统理论的工程质量管理综合评价模型。对如何改进本项目的质量管理进行定量实证研究，提出相应的对策。
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2房地产项目全过程质量管理概论及理论基础

2.1房地产项目质量管理概论
2.1.1质量的定义
关于质量定义的说法有许多，但其实质都是“反映产品或服务满足明确或隐含需求的能力的特征和特性的总和”。在质量相关理论的发展中，质量所涵盖的范围远不仅仅是产品，同时还包括工作质量，也就是对产品质量的保证，或者与产品质量相关的工作好坏程度。全过程质量管理和传统质量管理的核心区别在于它在经济性的体现，即与经济效益相一致的最佳质量水平。对于企业来说，降低成本，提高质量和提高效益是统一的。因此，推行全过程质量管理的思想，从企业运营的角度来评估项目质量管理体系的有效性就更为重要。
2.1.2房地产项目质量的含义和内容
对于房地产开发企业，项目质量是指已完成开发建设的项目，应满足业主生活、生产所需的相应的价值和功能。它应符合合同中约定的设计要求和质量标准。这也就代表了房地产开发过程全生命周期的各个阶段的工作质量。
大量失败的项目证明，在开发管理过程中，如果施工延误或成本超支等情况出现，质量目标就将很容易被忽视，但是，由于建设过程的不可逆，质量事故的发生势必会带来工期的进一步延误或者更多成本的超支，形成恶性循环。所以，在开发项目每个阶段的实施过程中做好质量管控，显得至关重要。
房地产开发项目应包括实体质量、功能质量以及开发过程工作质量这三个方面的内涵。
（一）房地产项目的实体质量
房地产项目的实体质量应包含建筑工程施工质量、设备安装工程质量、设备本身质量。按项目组成单元看，建筑工程施工质量包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量、单项工程质量等。其中工序质量是指工序能够稳定的生产合格的产品的能力，它是工程项目质量的基础。
（二）使用功能质量
由于业主的需求不同，项目的业态也不同，使用功能质量没有统一的标准，但应体现为：
1、项目使用过程中的安全性、适用性和稳定性。
2、项目结构的设计和施工的可靠性。
3、施工材料、设备的耐久性。
4、项目的运营成本和区位优势。
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2.2房地产项目开发全过程质量管理概述
房地产项目开发全过程质量管理是以房地产开发项目的全生命周期作为质量管理对象的管理活动，是指开发商为了实现项目质量目标最大化，采用相应质量管理理论、体系和流程等系统化的管理活动，它是贯穿工程项目投资、设计、招采、施工和交付等与房地产开发项目相关的各种活动。
房地产开发项目一般可分为5个主要阶段，每个阶段的主要任务详见图2-1。

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3ZH地产简介及项目质量管理现状问题.............22
3.1ZH地产公司简介...........22
3.2ZH地产的项目质量管理现状..................22
4ZH地产全过程质量管理影响因素分析.............29
4.1基于质量管理坐标系的全过程质量管理系统..............29
4.1.1质量管理坐标系的构建...............29
4.1.2质量管理系统的运作思路...............30
5ZH地产项目全过程质量管理的改进建议............45
5.1公司管理制度上的保证措施................45
5.1.1推行大项目＂7+1”团队制度.............45
5.1.2建立项目质量管理绩效考核体系..............46

5ZH地产项目全过程质量管理的改进建议

5.1公司管理制度上的保证措施
5.1.1推行大项目“7+1”团队制度
公司要建立以项目目标责任制为核心的大项目制管理制度，明确项目以项目总监为核心、工程、合约、设计、财务、报建、营销、客服七个职能经理在内的“7+1”项目管理团队，将公司要在项目上实现的质量目标以及经济目标、品牌创优目标、社会责任目标、人才培养目标等均作为项目团队所需要追求的目标，管理架构参见图5-1。这些制度的建立体现了公司在组织结构扁平化的基础上，将项目管理与人员激励和约束有机地融为一体，能够在一定程度上体现公司、项目与个人共同发展的诉求。

项目组织架构是以项目总监为核心的高效执行中心，职能部门是技术和资源中心。由项目总监带领项目团队根据管控及业务流程体系，调动各专业和资源，达成项目运营目标。各职能部门对与项目相关的专业成果进行把控，并保证专业成果质量及进度。
大项目制打破了以往项目部只是简单地履约和执行操作的经营模式，这种制度从根本上要求项目部要具有很强的独立性，对项目部的制度建设和团队建设提出了更高层次的要求。这种模式要求项目部必须加强过程管理，从全过程全方位的角度着眼，对整个过程进行严格管控，形成有效链接的过程管理体系，消除职能部门间横向的沟通障碍，以保证在市场开拓、项目投标、施工履约、资金管理的全过程中有据可依，形成有效的标准化过程质量管理体系，建立完善的过程管理团队和与之相适应的团队文化。大项目制推行的根本是要通过强大的过程管理力度来保证项目的连续性和盈利能力的不断提升。
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6结论与展望

6.1结论
本文始终坚持理论结合实际相的研究方法，尝试利用数理统计等研宄工具把房地产项目质量管理相关理论及方法与ZH地产相结合，以“全过程质量管理”的科学理念，对房地产投资、设计、招采、建设、运营五大阶段的质量管理影响因素、质量管理措施进行了深入分析和研究。总结本文研究，可得出如下研究结论：
首先，由于房地产开发项目涉及的人员和环节较多，给质量管理增加了极大难度，房地产开发企业如果想有效地提高项目的质量，必须从公司层面推行先进的管理制度，如：大项目制、项目后评估体系等，从管理层面拿出切实有效的措施，是从根本上引领企业质量管理水平的提升的先决条件。
其次，在健全完善的制度基础上，需强调全员对房地产项目全过程质量管理的意识。人员的因素是项目发展最为核心的因素，而房地产项目又具有参与成员众多的特点，必须鼓励所有参与者树立质量为先的理念，配合相应的奖惩机制，各自为提升项目质量积极的做出贡献。
最后，房地产项目质量管理的全过程应着眼在开发全生命周期上。与传统的制造业只关注最终产品的质量不同，全过程的质量管理需要全方位的考虑项目的成本投入、收益回报以及进度和风险的管控程度等，是在成本、进度和风险都能有效管理的前提下进行的管理活动。同时，需要在全生命周期中实现质量管理的全流程实施，作为一项全方位、全过程的管理活动，房地产开发项目全过程质量管理应强调施工前、施工建设阶段、施工后等全寿命周期、全流程的有效实施，因为这些环节环环相扣，息息相关，只有高度重视他们之间的协调管理，才能收到显著的质量管控效果。
参考文献（略）