第一章 绪论
1.1研究背景
经济适用房具有经济性和适用性两个特点，其中经济性是指相对市场住房价格而言，经济适用房的价格是适中的，在中低收入家庭的承受能力范围之内；适用性是指在不降低建筑标准的情况下，经济适用房的建筑标准及住房设计更加强调其使用效果。简而言之，经济适用房是国家专门为解决中低收入家庭的住房问题，减免了其中的一部分工程报建费用，使其成本低于普通商品房的普通住房。1994 年 12 月 15 日，由建设部、财政部以及国务院住房制度改革领导小组共同发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，其中“第五条 经济适用住房建设要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要[1]。”最早表述了，经济适用住房的基本要求。随后，经济适用住房各方面的明确要求，在 2007 年由国家七个部门联合发布的《经济适用住房管理办法》中得到体现[2]。近 20 年的发展表明，经济适用住房确实是解决中低收入家庭住房问题的重要途径，是政府改善民生、促进社会和谐的重要举措。以西安市为例，2009 年，经济适用住房开工面积 205 万平方米，竣工面积 158万平方米；2010 年，将新开工经济适用住房 180 万平方米，新竣工 150 万平方米，投资达 22 亿元[3]。从国家到各级地方政府，在经济适用住房上均投入了大量人力、物力、财力。其目的就是为了解决中低收入家庭的住房问题。虽然经济适用住房政策在解决中低收入阶层住房问题上发挥了重要作用，也为我国住房体制改革立下了不可磨灭的功绩，但是，目前我国经济适用住房制度依然存在一定的局限性，尚不完全成熟，出现问题是在所难免的。同时，这些问题引发了广大群众的疑虑，怀疑其是否能够真正地满足他们的生活需求，能否真正达到“经济适用”的目标，让他们的生活更加幸福。
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1.2研究目的及意义
作为我国保障性住房的重要组成部分，经济适用住房的建设关系国计民生，对改善中低收入家庭住房条件，提高居民生活质量具有重要意义。目前经济适用住房出现许多问题，处在发展的瓶颈阶段，迫切需要先进的理论和技术指导。经济适用住房的经济可承受性研究对其健康可持续发展非常必要。概括起来，经济适用住房的经济可承受性研究的主要目的有以下几点：准确地定义经济适用住房的经济性。以往对经济适用住房分别从经济和适用两个方面进行定义，概念上的割裂往往使人的理解产生歧义。片面地认为经济适用住房就是价格低廉的住房，其适用性也因此受到限制。这些对于经济适用住房的健康可持续发展非常不利。在经济适用住房的经济可承受性研究中，考虑其经济方面的问题时，应该从经济适用统一的角度出发。依据现有的政策法规，结合其所在区位、户型、交通、基础设施等条件，进行经济适用住房的经济可承受性研究，对促进经济适用住房健康发展，具有重要理论和现实意义。
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第二章 西安市经济适用住房现状研究
2.1 西安市经济适用住房购买条件
西安市政府第 16 次常务会议审议通过《西安市经济适用住房住房管理办法》，该办法规定，符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：（1）具有本市城镇户口；（2）无房或住房困难家庭（住房困难户是指人均住房建筑面积低于全市人均建筑面积 60％或住房建筑面积低于 45 ㎡）；（3）符合市政府确定的中低收入线标准；（4）规定的其他条件。城市规划区内国有土地上的房屋拆迁中的被拆迁人可以购买经济适用住房或用经济适用住房对其安置[37]。2012 年 9 月 19 日，西安市住房保障工作领导小组办公室发布了《关于调整我市保障性住房准入标准的通知》，自 2012 年 9 月 1 日起，经济适用住房按照新准入标准执行，（1）三人及三人以上家庭，经济适用住房保障家庭人均月收入标准调整为 1515 元（相当于上年度西安市人均可支配收入的 70%）；（2）两人家庭人均月收入标准按照上述标准的 1.1 倍执行，经济适用住房为 1667 元；（3）单身人员（含未婚、离异独身、丧偶独身）准购年龄由 30 周岁调整为 25 周岁，住房保障月收入标准按照上述标准的 1.2 倍执行，经济适用住房为 1818 元[38]。由经济适用住房的购买条件可以看出，经济适用住房旨在解决无房或无力购房家庭的住房问题，但是其限制条件较多，门槛较高；从经济适用住房购买条件的变化可以看出，限制条件有所降低，更多的人有机会购买经济适用住房。可见，我国经济适用住房向更多的人敞开了大门。较低的门槛，会引导更多的低收入人群购买经济适用住房，经济可承受性问题就愈加突出，如何衡量和解决经济适用住房经济可承受性问题需要进一步研究。
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2.2 西安市经济适用住房建设现状
政府规定，经济适用住房的户型必须严格控制在中小套型内。2007 年，西安市颁布《西安市经济适用住房管理实施细则》，明确规定，经济适用住房的户型面积除了应满足国家对普通商品住房户型面积的要求外，还有其特殊的规定。经济适用住房的户型面积，以中小户型为主，要求为 60 ㎡左右，每个社区内的平均户型面积必须小于 80 ㎡，最大不能超过 120 ㎡，且小户型必须占到总套数的 75%以上。若该社区为高层，则户型限制可以上调，上调幅度最高为 6%[39]。资料显示，截止 2012 年 10 月底，西安市经济适用住房新开工 17194 套，全市经济适用住房竣工 12407 套，批准上市 10083 套、86 万平方米，完成全年任务的 100.8%[40]。由近几年经济适用住房的具体建设情况（见表 2.1）可知，西安市经济适用住房建设规模总量在不断增加，但大部分项目分布在城北和城东，而城南和高新区等热点区域在售项目很少，区域供应不平衡状况较为突出。2012 年 9 月，西安市在售经济适用住房项目有 22 家，如表 2.2 所示。这些项目在交通情况、户型、价格、周边基础设置的情况不尽相同，分析部分西安市经济适用住房楼盘情况如表 2.3，两表对比，可以看出价格方面，各楼盘的对外售卖价格均比物价局审批销售基准价要高，均高出 100 元/ m2左右。项目位置大部分处于二环到三环范围内，附近的公共交通欠发达，到市中心（钟楼）的时间，平均一个小时的车程。周边基础设施，大型商场、购物街区很少，大部分只有小的便利商店；教育方面，幼儿园数量尚可，中小学数量较少，孩子上学不方便；附近公园较少，文化娱乐设施不够完善。
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第三章 经济适用住房经济可承受性探讨.......19
3.1 住房经济可承受性概念的提出 ......... 19
3.2 住房经济可承受性与可支付能力之间的区别与联系 ......... 19
3.2.1 主要联系 ..... 20
3.2.2 重要区别 ..... 20
3.3 经济适用住房经济可承受性分析的必要性 ....... 21
3.4 本章小结 ......... 21
第四章 经济适用住房经济可承受性研究的理论基础.....23
4.1 理性增长理论 ....... 234.1.1 理性增长理论研究 ....... 23
4.1.2 理性增长与经济适用住房经济可承受性的关系 ....... 25
4.2 寿命周期成本理论 ..... 27
4.2.1 寿命周期成本理论研究 ..... 27
4.2.2 寿命周期成本与经济适用住房经济可承受性......... 29
4.3 提高经济适用住房经济可承受性的途径 ..... 30
4.4 本章小结 ......... 32
第五章 经济适用住房经济可承受性评价指标研究.....33
5.1 国内外住房评价指标研究现状 ......... 33
5.2 经济适用住房经济可承受性评价指标的选取原则 ....... 33
5.3 经济适用住房经济可承受性评价指标的获取 ......... 34
5.4 经济适用住房经济可承受性评价指标分析 ....... 37
5.5 本章小结 ......... 40
第七章 提高经济适用住房经济可承受性的政策建议
7.1 保持经济适用住房价格合理性和合法性
首先，应考察开发企业的诚信度、经济实力，选择知名度、诚信度较高以及经济实力较强的企业。较强的经济实力是实现“保本微利”的基础，没有较强的经济实力，就没有先进的技术装备，就不会产生先进的劳动生产率，住房成本就很难降下来，更谈不上“微利”了。其次，选择国有建设企业来开发经济适用住房。国有企业与私营企业相比，具有较大的优势。私营企业普遍以营利为目的，难免违背“微利”原则；国有企业一般具有较强的社会责任意识，加之设备技术比较先进， “保本微利”的原则并不难实现。这样从根本上就可以避免开发企业为“利润”而提高经济适用住房价格这一现象的发生。最后，在选择开发企业时，可以附带额外条件。比如，为开发企业提供其他项目建设机会，为企业职工解决住房保障问题等。总之，通过政策改革，要让开发企业主动地坚持“保本微利”的原则，主动地按照经济适用住房的规则来开发建设，最终达到经济适用住房建设标准。
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结论
经济适用住房是我国保障性住房的重要组成部分，是我国广大中低收入家庭住房保障的重要来源，同时也是我国住房市场改革的重要力量。经济适用住房在我国实施几十年的时间里，发展迅速，取得了一定的成绩。但是，在具体实施过程，也存在诸多问题。本文在理性增长及寿命周期成本理论基础上，提出经济适用住房经济可承受性的概念，建立经济适用住房经济可承受性评价指标体系，找到影响经济适用住房经济可承受性最主要的因素。同时，对经济适用住房经济可承受性的测度方法进行了研究，明确了评价指标体系及评价方法。最后以西安市为例，提出了保障经济适用住房经济可承受性的政策建议。
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参考文献（略）