第一章绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
2008 年下半年开始，我国为应对蔓延全球的次贷危机，宏观调控政策方向做出了重要调整：财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”；4万亿资金强力启动内需，促进经济增长。在一系列积极宏观调控政策的影响下，2009年原本萎靡不振的全国房地产市场经历了迅速的复苏、回暖、繁荣。全国新建商品房销售面积从 3 月份的 6000 多万平方米，快速增长到 6 月份的 9500 万平方米左右。全年全国新建商品房销售面积 81173 万平方米，同比增长 53.1%，超过 2007 年的历史高点。同年 3 月份全国 70 个大中城市房价环比增幅由负转正，6 月份同比增幅由负转正，12月份环比增幅达 1.5%，同比增幅为 7.8%，全国房价水平再创历史新高。如 2009 年 11月，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军所言，“今年是新世纪中国经济最困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年[1]。”
2009 年，全国房地产开发投资较上年增长 16.1%，商品住宅投资增长 14.2%，远高于 GDP8.7%的增幅。在城镇固定资产投资中，房地产投资占比超过 22%。不可否认，房地产业的逆市发展对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长起到了积极作用，但是房地产业迅猛发展的同时也带来了诸多问题，倍受关注的就是居高不下的房价。一方面部分大城市的房价收入比过高，居民购买住房存在困难；另一方面潜在的房地产泡沫，有可能引发金融危机。这次的次贷危机就是美国房地产泡沫破灭与住房抵押市场危机的互相作用所导致，从而引发了新一轮全球性经济危机。因此，如何稳定房价，保证房地产市场的稳步发展，成为了中央政府关注的焦点问题。为此， 2009 年 12 月 9 日召开的国务院常务会议，提出了“个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房[2]”。12 月 14日，国务院常务工作会议第一次公开表示要“遏制”房价，会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康。2010 年 1 月 10 日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，至此为新一轮的宏观调控定下了“平稳”的基调。
这些涵盖了金融货币、财政税收方面的新的调控政策，如同 1998 年房改以来出台各项房地产行业相关的调控政策一样，充分表明了中央政府对房地产行业的关注与重视。但是这些政策是否能取得应有的成效，和以前的政策有些什么变化，需要往哪个方向进一步推进，仍然有待我们在对已有调控手段的研究探讨的基础上，结合实际做进一步的分析。所以，研究各项调控手段中重中之重的金融税收政策能否有效调控诸如房价虚高等房地产市场结构性失衡问题，对于相关政策的制定将具有重要的应用价值。
1.1.2 研究意义和目标
房地产业已经逐渐成为我国经济增长的支柱和引擎，极大地推动了我国的经济增长，改善了居民的生活条件。因此，房地产价格波动幅度过大，会对社会经济活动产生巨大的辐射效应，容易引发一系列问题。房地产市场价格的调控，对于调整房地产市场价格变动幅度，解决我国房地产业在发展过程中出现的问题，会起到积极的作用。房地产市场调控已成为我国宏观调控的重要内容之一，但目前我国房地产市场的调控并没有收到理想的效果，这就引发我们去思考这种现状的一系列深层次原因。一方面应该通过对房地产市场均衡的分析重点研究房地产市场波动的经济规律，另一方面从政府层面思考如何完善相应政策，通过对房地产市场调控促进我国房地产业健康、稳定发展。一般房地产市场的调控手段包括经济手段、行政手段和法律手段。而经济手段当中最重要的就是财政与金融方面的调控手段，本文就试图通过对房地产市场财政金融方面调控的相关理论进行系统梳理， 对房地产市场的发展现状进行描述的同时，深入分析房地产市场财政金融调控的作用机理，实证研究近年我国房地产业调控措施的效果，根据经济学理论和实证分析的结果，提出合理的建议，希望能为完善我国房地产市场宏观调控体系做些细微的工作。
第二章 我国房地产市场的发展现状
2.1 房地产市场的定义和特征
2.1.1 房地产市场的界定
房地产可定义为，土地及地上定着物以及同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。根据土地利用方式划分的房地产类型包括，工业房地产、商业房地产、住宅和特殊房地产，本文所讨论的主要是住宅部分，主要是由土地使用权有偿划拨、转让、土地开发、房屋建设、房屋所有权买卖和租赁等行为构成的房地产市场，即主要包括住宅市场和居住用途的房屋租赁市场[31]。住宅是满足人民基本生活需要的必需品，也是人民生存的基本条件之一。随着社会经济的发展，住房需求的满足已经渐渐成为一项基的公民本权利，住宅的社会性可以说在一定程度上已高于它的商品性，但是市场机制并不能自发实现这一公民的基本权利，因此需要其他的力量介入住房的生产和分配，而该市场以外的力量主要就是指来自政府和社会团体的干预，其中政府是起主导作用的。因此，世界上没有一个国家是实行房地产市场的纯商品政策。既使是西方发达的市场经济国家，也已不存在纯粹的自由租赁和自由买卖的城市房地产市场。
2.1.2 房地产市场的不完全性
本文研究的房地产价格主要指住宅房地产价格，是在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。其市场交易价格可能会小于、等于或大于住宅的真实价值，而只有在一个充分有效的市场中，市场交易价格才是住房真实价值的反映。只有购房者和开发商的行为都是理性的、经济的，并且市场价格也不受任何不正当因素的影响，同时在完全竞争市场的条件下，才可能以价格为媒自动调节供求，从而使市场达到均衡。但是房地产市场具有不完全性，使得市场机制存在部分失灵。
第三章 全球金融危机对经济金融的影响............... 19-28
3.1 从东南亚金融风暴后.............19-21
3.2 全球金融危机的形成过程............. 21-22
3.3 全球金融危机形成的原因............. 22-24
3.4 全球金融危机对海南经济金融的影响............. 24-28
第四章 处置金融风险应对金融危机的策略.............28-38
4.1 两次金融危机爆发根源及内在机理............. 28-31
4.2 处置东南亚金融风暴带来的风险............. 31-35
4.3 应对全球金融危机的主要策略............. 35-38
第五章 金融业健康良性发展的进一步思考............. 38-49
5.1 当前海南经济金融发展迈上新台阶............. 38-41
5.2 海南金融业发展面临新的挑战 .............41-43
5.3 金融业发展的目标............. 43-45
5.4 促进金融业发展、防范金融风险的进一步思考............. 45-49
结论
l)土地政策。结合第三章和第四章关于土地市场部分的分析，结论是土地政策通过土地价格变动直接影响房地产价格，但是这种政策效果并不是很显著。原因在于一方面短期内调控效果存在时滞，另一方面地方政府有推动房地产市场繁荣的内在的财源冲动和外在的政绩压力，所以在一级市场出让土地使用权时一味地推高地价（4.1 节模型）。因此土地政策调控应从改善土地供应体系着手。
2)财政政策。税收政策会直接影响购房需求，特别是投机性需求，因而对房价的调控作用是直接有效的。但是如 4.2 节模型，在现有房地产税制下简单调控房地产税率并不能很好调控房价，调高税率只会将低收入者从房地产市场驱离，开放商愈加专注与开发高档住宅。因此，分类税制和加入保有环节税都是值得考虑的方向。
3)金融政策。利率政策方面，从第三章的实证分析可以看出名义利率对房价的调控效应较弱，同时 4.3.1 节的理论模型也显示了单纯提高利率会有导致住宅开发结构失衡的可能，必须配合其他政策。信贷政策直接影响房地产市场的资金供应，对供给与需求两方面都能产生影响，但是房贷政策上要注意银行市场自身资金流向失衡的问题。
4) 结构性问题。4.2 节模型显示开发商为求利润最大化，在二级市场中一味开发高档住房，因为这样既可为投机者制造条件，又可获得比开发低档房更高的利润。而资金流向上也存在同样流向与开发高档住宅的开发商和投机型消费者的倾向（4.3 节模型）。因此，对如何保障自住性购房者、低收入人群的利益不遭侵害必须予以考虑，本文的建议是发展分层住房供应体系，“三三制”是良好的思路。
本文创新点在于：学界对于房地产市场政策调控的研究多是从各种因素对房价的影响的分析和实证检验的视角展开，而本文试图从博弈论的视角探寻当前调控中政策失效和不足的深层次原因，将之与多层次的住房供应体系设想结合起来，有一定的现实意义。而三方博弈模型分析房地产市场，比两方博弈模型分析更加深入，与现实情况更加接近。鉴于本文作者能力有限，还存在以下三个方面的局限有待今后做进一步改进：一是对于政策效应做了一定的定性和定量分析，但是实证经验分析上存在很大不足；二是在房地产市场参与者的两方或者三方博弈中，在模型设计方面做了一些简化，有可能忽略了重要的信息，在考虑其他参与者的行为的影响之后，房地产参与者的博弈分析将更加复杂化。三是由于相关方面的知识和资料的欠缺以及本人科研水平的有限，对博弈模型的建立和各方的博弈分析水平有待进一步的提高。
参考文献
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[2] 江国成、刘铮．发改委称将增加中低价位和限价商品房抑制投机购房[N]．新华网，2009 年 12 月 7 日
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