一、地方财产税理论
财产税是一种对财产所有人、占有人或使用人征收的一种对物税，课税的基础是财产的价值，物既可以是指不动产也可以是动产。美国政府财产税的征税对象主要是房屋并且针对这一征税行为有两种观点，一种观点认为地方财产税是一种受益税，另一种观点认为地方财产税会扭曲市场。受益理论的主要论点是享受地方公共产品带来的效用与缴纳财产税带来的成本将会被 “资本化”转移到当地的公共产品中，即当本地区提供的公共产品的服务质量受益于财产税。在财产税与公共产品效用相匹配的社区，当地居民拥有的房产价格会升高，也就是居民的财产价值得到了提升。持财产税作为一种扰乱市场的税收制度观点的学者认为，财产税的税基包含建筑物本身与其他地面设施，社区居民为了少征税，会尽可能的减少对单位土地面积的资本投入，从而降低了土地的使用效率。实践中由于财产税带来的收益与成本都被 “资本化”转移到当地的公共产品中，但由于较难度量征收财产税时的具体成本与收益，所以不能简单的定义其利弊。除此之外还必须意识到财产税应属于累进税制，但实际征收中却由于财产估值的粗糙而导致了征税的不公平。即便能够准确的对财产进行估值，也不能保证一个丧失劳动力的居民有能力为他拥有的财产缴纳高额的财产税。无论是在理论上还是在实践中财产税都存在着各种各样的冲突，但是财产税仍然是美国地方政府最主要的税收来源。下文将阐述美国地方财产税的现状以及一些解决矛盾的措施。
二、美国财产税的现状
( 一) 税收的时点结构美国地方政府与州政府的收入主要来源于收费、中央政府拨款与税收。利用美国人口统计局的相关数据绘制 2009 年美国地方与州政府各项收入比重图 ( 见图 1) 。从图中我们发现美国地方政府与州政府的收入有 53%来源于税收，22% 来源于中央政府拨款，另外收费占据了 16%的份额。可见税收在地方政府与州政府收入中居于主导位置。为了进一步了解不同税种对地方政府与州政府财政收入的影响程度，现绘制 2009年美国地方与州政府税收收入比重图可以得到地方政府与州政府的税收收入主要来源于销售税、个人所得税与财产税，其中财产税占整个地方政府与州政府税收收入的 33%。基于以上的分析得到美国地方政府与州政府的收入主要依赖于税收，而财产税又作为地方政府与州政府税收收入的主要来源之一占到 1/3 的份额。现将美国州与地方的税收剥离开，分别对它们的税收结构进行分析。首先得到 2009 年州政府各项税收收入比重图 ( 见 图 3) 。在 2009 年度美国州政府实现的税收收入超过 7155 亿美元，而通过征收财产税获得的税收收入不到 130 亿美元，仅占税收总收入的 2%。州政府的税收收入主要来源于销售税与个人所得税，两项共占 68%。在同年度美国地方的税收收入达 5558亿美元，其中通过征收财产税实现的税收收入达到4110 亿美元，占税收收入总额的 73. 9% ，销售税占税收总额的 16%。各项税收收入的比重情况可以见 2009年地方政府税收收入比重图。总体上财产税占据美国地方与州政府税收收入的比重较高，但实际上主要是由于财产税在美国地方政府税收收入中占相当大的比重。图 4 2009 年美国地方政府税收收入近年来财产税在州政府的收入中的比重一直保持在 1%左右的比例，2008 年以后受国际经济形势的影响有翘尾趋势，在此之前美国州政府的财产税在总收入中的比例一直是逐年下降。由美国州政府财产税与总收入的比例图 ( 见 图 5) ，观测到在 1999 年到 2008年平均每年下降幅度达到 10% 左右。1992 年到 2009年美国地方政府财产税的名义税收收入由 1717 亿美元增长到 4110 亿美元，财产税与总收入的比例变化情况却呈现先降低后增加的趋势。2000 年是趋势变化的拐点，并且在此期间财产税占总收入的比值保持在 25%左右。具体的变化趋势见美国地方政府财产税与总收入的比例图 ( 见 图6) 。尽管反对征收财产税的呼声很高，但是我们发现财产税在州与地方政府间不但没有减少，而且在最近几年还有明显增加的趋势。这并不是政府认为财产税的是一个完美的税种，而是由于地方政府对它有很强的依赖性，很难找到一种税收能够去替代它。在面临世界经济不景气的背景下，美国地方政府不得不借助于增加财产税的税收比例以满足地方的财政收入。然而财产税征收过程中存在着诸多不足，在以下的篇幅中我们将要探讨美国地方财产税的一些改进措施。
三、最佳征税额选择
改进一项税收不外乎就是在不降低资金的利用效率的前提下，减少该项税收的征税数额。通过某项税收获得财政收入的同时，还应当权衡它的社会成本与社会收益。近年来美国政府考虑到地方财产税的税负过重，采取了一系列的减轻财产税负担的措施，在这里主要介绍几种比较典型的方案。( 一) “断路器政策”( Circuit Breaker Program)该项政策形象化的将断路器的工作原理类比于财产税，含义是当财产税的税额超过一定的收入比例时，为了防止社会问题的产生将会自动切断财产税的征收，即减免税收或退税。起初该项政策只是在 5 个州实行，上世纪 70 年代逐渐推广到 27 个州。目前进行推广的州的数量尽管有所减少，但 “断路器政策”的实施在一定程度上保障了老年人与弱势群体的基本生活，缓解了社会矛盾。( 二) 财政援助美国部分州政府为了调节社会的不公平，要求地方政府对拥有财产价值过低的纳税人免征财产税或者减征财产税。然而地方政府为了保证其财政收入，必须将其他税种的税率大幅度的提高才能弥补少征纳的财产税。由于税率变动会严重的扭曲资源配置，为此美国州政府采取给予地方政府一定程度的财政补贴以达到调节社会公平与配置资源的效果。( 三) 财产税税率限制美国州政府通过对财产税的征收进行相关的限制，以避免财产税的征收力度偏离合理的范围。方案主要是限制财产税的征税税率，税率限制既有整体性的限制又有特定项目的限制。整体性的税率限制是指地方政府在征收财产税时对所有征税对象都设定一个特定税率，以控制财产税实现的税额上限。目的是为了防止过高的财产税抑制地方的经济发展。特定项目的税率限制指对于个别财产进行财产税税率限制，它可能是以矫正某种行为的 “庇古税”而出现，也可能是为了促进某项公共事业的发展。