第 1 章绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
由于我国营业税与增值税并存的局面不仅导致对企业的重复征税，而且阻碍了我国产业结构的优化升级，因此随着我国经济的不断发展和税收体系的不断完善，2011 年 3 月，中央提出“营改增”的试点方案，在发布的《“十二五”计划纲要》中明确提出“扩大增值税征收范围相应调减营业税等税收”，并于 2012 年1 月开始分地区分行业对“营改增”进行试点，首先在上海地区对交通运输业和部分现代服务业开始试点，由此拉开“营改增”的序幕。并且经过一段时间的开展，于 2012 年 9 月扩大“营改增”的范围，北京等十省市也开始对交通运输业和部分现代服务业开始试点。“营改增”的进程逐渐加快，2013 年 8 月 1 日，“营改增”范围推广到全国，交通运输业和部分现代服务业在全国范围展开试点。“营改增”所涉及到行业不断增加，2014 年 1 月 1 日，又有两个行业开始纳入“营改增”试点内，同年 6 月 1 日，电信业也开始纳入“营改增”的范围。到 2016年 5 月 1 日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业作为最后的行业也被纳入了“营改增”，从 2016 年开始，我国已全面完成了“营改增”工作。
据国家统计局数据显示，2018 年我国国内生产总值为 90.03 万亿元，其中房地产总值为 59846 亿元，占 GDP 的比重为 6.65%；据财政部公布的 2018 年财政收支情况显示，2018 年全国征收增值税 61529 亿元，其中对房地产业征收的增值税就有 17968 亿元，占全国征收的增值税比重为 29.2%。从国民生产总值和财政收支的数据情况可以看出，房地产业在我国经济发展中占据重要的地位。并且由于房地产业具有规模大、涉及的产业链条多、资金占有量大且项目周期长的特点以及与财政收入、国民生产总值相关，因此即便是“营改增”政策对房地产业的轻微影响都可能会导致房地产业的整体利益发生很大的变动，对政府、企业和居民都影响较大。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 房地产业税收政策的相关研究
相对于国内，国外很多国家的房地产业发展较早，对房地产业的税收政策的研究起步也早，因此国外关于房地产业税收政策的研究范围更广泛、更成熟，比如 Anderson(1989)以美国为例，为了研究房地产税收政策的变化影响美国的住房市场，构建了一个理论模型验证，模型所选取的指标主要是与研究内容相关的指标，最后得出结论，美国的住房市场与房地产税收政策存在相关关系。 Di Pasquale Wheaton(1996)通过梳理学者的文献及观点，提出房地产业经济的发展影响国民经济及地区经济的发展情况，构建一个模型，分析其实证情况，并提出政府有必要加强对房地产市场的宏观调控。
随着经济的快速发展，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，基于此，大量的学者开始从财税政策的角度研究房地产业的发展。邢学良(2004)通过梳理国内外学者的文献，主要分析了美国发展房地产业的税收政策，并结合国内房地产业发展的税收政策以及存在的问题，综合美国发展房地产业发展的成功经验，提出国内发展房地产业要正确处理中央与地方的税收分配关系、利用税收杠杆发展房地产业等政策。刘慧勇(2010)主要从理论角度国家 2005 年房地产业税收政策的实施情况，通过梳理税收政策实施情况提出，我国房地产业下一阶段的发展需要通过全面开征物业税、房屋租赁税等完善房地产业税收政策。刘林超，闫启方,王颂(2013)首先分析我国房地产业发展的现有税收政策，基于这些理论，提出现行中国房地产业发展存在的问题和不足，并针对这些不足和缺陷，提出相应的完善房地产业税收政策的建议。孙鹤，吴倩(2016) 主要以云南为例，首先分析云南省房地产业税收政策的现状及存在的问题，然后在这个基础上，论述了我国房地产业发展的现状及存在的问题，并针对这些问题，提出相应的对策建议解决房地产业发展中存在不足。覃梅芳(2019)首先提出房地产业要想健康发展需要怎么做，然后针对房地产业企业税负的现状提出其存在的不足，随后梳理国外房地产业健康发展的经验，借鉴国外发展房地产业的措施，提出了完善我国房地产业发展的相应对策。
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第 2 章 营改增对房地产影响的理论基础及效应分析
2.1 重要概念
2.1.1 营改增
“营改增”是我们对某些行业由开始征收营业税改为征收征增值税的税制改革的简称，也就是说我们国家以前对一些行业征收营业税，“营改增”之后政府开始对这些行业征收增值税。从百度百科上的资料可以知晓营业税的征税范围主要为生产者、纳税人等在从事商品销售、提供劳动力以及固定资产、不动产的买卖等获得的营业额征收的一种税，主要采用从价计征，实行比例税率，是一种价内税。与营业税相比，增值税主要是对单位和个人就销售或进口货物、以及提供应税劳务所取得的商品的增值额征税，是一种由消费者负担的价外税。
2011 年 3 月，中央提出“营改增”的试点方案，并于 2011 年 11 月 16 日，财政部及税务局发布《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110 号）,由此拉开“营改增”的序幕。2012 年开始在上海对某些行业进行“营改增”，随后波及到全国，直到 2016 年 5 月 1 日，伴随着政府全面将最后四个行业纳入“营改增”试点，营业税真正被取消，营业税改增值税的工作已基本完成。
营业税和增值税是我国两个主要的税种，营业税改成增值税之后，其计税依据、征收范围以及税率都发生了较大的变化，“营改增”之前，营业税主要是政府对纳税人的营业额征税，涉及范围为纳税人销售商品、提供劳力以及不动产的买卖。由于营业税不抵扣成本费用，以营业全额征税，所以采取了较低的 3%和5%这税率。与营业税相比，增值税是对增值额征收的一种税，其征收范围包括销售货物、进口货物及部分加工劳务等,由于增值税可以抵扣成本和费用，因此采用了较高 17%、11%和 6%这三档税率，随着税制改革的进一步深化，2018 年4 月财政部、国家税务总局对增值税税率进行了调整，由原来的 17%、11%、6%调整为 16%、10%、6%，并于 2019 年 3 月再次对增值税税率进行调整，调整为 13%、9%和 6%这三档税率。
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2.2 相关理论基础
2.2.1 税收中性理论
税收中性理论的提出最早是由英国古典经济学家亚当·斯密的《国富论》中提出的，他在《国富论》中提出了有关税收的四项原则，即平等、便利、真实和经济税收，通过这四项原则，亚当·斯密系统地阐述了税收中性理论，提出了税收的均衡模型，为后人研究税收中性理论奠定了一个基本的框架。亚当·斯密提出的税收中性理论主要是强调税收中性原则，而税收中性原则最开始是由英国新古典经济学家马歇尔在吸收了亚当·斯密《国富论》精髓的基础上提出的，提出：国家在对社会进行征税时，社会纳税时所付出的代价应以征税数额为限，不能超出纳税人应该承担的税收负担，并且不能造成对社会经济及市场的破坏，不能制约经济的长期稳定向前地发展。在此基础上马歇尔指出，由于政府对市场上的商品进行征税，可能会使得纳税人将税收负担转嫁给消费者，从而导致商品的价格上升，超出了消费者的能力范围之外，因此消费者会放弃购买此商品而去寻找其替代商品，从而对消费者产生额外负担，不利于保持税收的中性。从上述结果来看，政府征税会扭曲市场的均衡价格机制，不利于市场资源的最优配置，并且征税给消费者带来的超额负担会降低市场运行的效率，不利于经济的稳定发展。因此，从政府自身角度来看，政府在制定税收政策时应该充分考虑到税收中性原则，以降低对经济的不利影响，保障市场机制的公平与高效地发展。
2.2.2 最优税制理论
早期的最优税制理论是在 1927 年由英国剑桥学家拉姆齐在完成老师作业中解决最优商品税问题时提出的，他在进行了一系列假设，解出如何使税收造成的超额负担最小，他认为要想税收有效率必须对生活必需品征以高税率，而对奢侈品、非生活必需品征收低税率，对商品征税的税率高低与商品的需求弹性成反比。在拉奇姆的研究基础之上，国内外许多学者突破了传统最优税制理论的局限，跨出特定领域市场经济的限制，提出不同区域的经济和市场存在某种联系，单个区域市场经济的发展也会影响到其他区域市场经济的发展。
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3.1 我国房地产企业税负现状分析..............................16
3.1.1 房地产企业税负现状分析——基于宏观层面 ..............................16
3.1.2 房地产企业税负现状分析——基于微观层面 ..............................16
第 4 章 营改增对房地产企业税负影响的实证研究 .................. 26
4.1 样本选取及数据来源..............................26
4.2 房地产样本企业税负水平分析..............................27
4.2.1 大中小微型房地产企业的划分 .................27
4.2.2 税负指标的设计 ......................27
第 5 章 结论和建议 ..................................... 38
5.1 结论 .........................................................39
5.2 政府视角的建议 .......................39
5.2.1 深化增值税改革，促进减税降费 ........................39
5.2.2 加强“营改增”政策宣传和辅导 ........................39
第 4 章 营改增对房地产企业税负影响的实证研究
4.1 样本选取及数据来源
本文为了更好地比较“营改增”政策与房地产企业税负之间存在的关系，选取了沪深上市的房地产业公司的年度财务报表作为本文的研究样本，且样本数据主要来源于国泰安、新浪财经、各上市公司官方网站等。对房地产上市公司数据筛选原则如下：（1）沪深上市的 A 股上市公司；（2）属于 2012 年证监会对行业进行分类的房地产行业；（3）非 ST 公司以及利润为正；（4）2012 年 12 月 31日前上市的公司，其发展比较稳定，能很好地适应经济形势的变化。（5）剔除掉样本企业房地产相关业务收入在主营业务收入中的占比不足 70%的房地产企业。最终通过筛选，选取了 63 家房地产业上市公司作为研究样本，由于房地产行业于 2016 年才全面纳入“营改增”的范围，为了更好比较“营改增”前后税负的变化，确定以 2014-2018 年的年度财务报表为研究对象。表 4-1 列出了样本企业的证券代码和证券简称。
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第 5 章 结论和建议
5.1 结论
本文首先通过梳理国内外文献，分析了房地产企业“营改增”下的研究背景、研究意义，综述国内外研究现状，然后进一步分析不同学者对于“营改增”对房地产企业税负影响的研究，基于此提出了研究思路、研究方法和创新点；其次，对一些概念进行了定义，提出了本文研究的理论基础，并从流转税税负、所得税税负及综合税负角度分析房地产企业税负税改后的理论效应分析；随后，对我国房地产企业税负发展现状及存在的问题进行分析，主要是从宏观和微观两个角度分析房地产企业税负现状，宏观角度主要从全国和行业层面进行分析，微观角度主要基于样本企业分析其流转税税负和综合税负，并根据现状提出房地产企业税改后可能存在的问题、不足；再次，构建面板数据模型，对“营改增”后房地产企业税负的影响进行实证分析。为保证实证结果的科学性、有效性及准确性，本文选取 2012 年以前在沪深上市的房地产样本企业，且房地产相关业务收入在主营业务收入中的占比不低于 70%的沪深上市的房地产企业，最后通过筛选，选取了 63 家具有代表性的房地产企业。为保证实证研究数据的可比较性，本文以 2016年为界限，从国泰安数据库、新浪财经及各上市企业官方网站选取了 63 家房地产上市企业为样本企业，涉及范围为 2014 年-2018 年的财务数据，对样本企业“营改增”后的税负变化进行实证检验：在实证检验过程中，以 2014-2018 年的流转税税负率和综合税负率为因变量，以“营改增”政策、企业外购成本占营业总成本的比重、固定资产增长率、毛利率为自变量，并以企业规模和资产负债率为控制变量，首先通过 Hausman 检验，对模型进行选择，然后建立面板数据模型，运用 STATA 软件对实证模型进行检验、分析，得出房地产企业“营改增”的政策效果；最后分析数据得出结论，并从政府和企业的角度提出相应的对策和建议。
参考文献（略）