房地产产业联动政策及市场风险演化方法概述

第一章 绪 论

1.1 研究背景
房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。
从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中扮演重要角色。以 2013 年为例，在投资方面，我国全社会固定资产投资完成额为43.65万亿元注，而房地产开发投资完成额为8.6万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的19.7%，位居所有行业之首；在对国民经济的贡献方面，2013年我国基于支出法计算的国内生产总值（GDP）为 58.6 万亿元，而当年我国商品房销售总额为 8.14 万亿元，占国内生产总值的 13.89%；在国家财政税收方面，2013 年我国的国家财政收入创下历史新高，达到 12.91万亿元，而房地产业 “五类”税收突破 1.2万亿元，占国家财政税收近10%。由此可看出，房地产业的快速发展能显著推动我国经济增长和国家财政收入（尤其是地方财政收入）的增长。
从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。这既包括了处于产业链中上游的建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等），也包括了处于产业链下游等诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等）。显然，房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游产业的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业带来广阔的需求空间，进而推动了下游相关产业的发展。总之，当房地产业快速发展时将会推动其上下游相关产业的快速发展，反之，当房地产业处于衰退或停滞阶段时，将会严重影响其上下游相关产业的景气程度，往往会导致其上下游相关产业出现产品滞销、库存挤压严重、企业亏损甚至行业整体萧条等局面的出现。这种由于房地产业过热过冷拖累关联产业的情景在我国近 20 年的经济增长过程中时有发生。

1.2 研究问题与研究意义
1.2.1 研究问题
本文主要以中国房地产业为研究对象，采用中观（行业）视角来研究有关中国房地产业的几个焦点问题：
（1）从虚拟经济层面研究房地产业与金融业之间的复杂联动性以及这种联动性可能存在的结构突变特征；
（2）从虚拟经济层面研究房地产业与其相关产业之间存在的静态相依结构特征；
（3）从实体经济层面研究在不同区制下房地产业与其相关产业之间的交互影响；
（4）从虚拟经济层面测度房地产市场风险并刻画其市场风险演化模式；
（5）从虚拟经济层面研究房地产与关联产业市场风险之间的相互传导机制。
1.2.2 研究意义
众所周知，中国房地产业对国民经济增长贡献较大；房地产产业链长、关联产业多，具有明显的产业联动性。一方面，房地产业的周期波动无疑将会对国民经济及相关产业的景气周期产生重要影响；另一方面，近十年来，房价多年持续上涨，已经大大超出了大部分居民的购买力，尽管目前国内学者及监管层面对房价是否存在泡沫及泡沫的危害程度尚有争议，但大家普遍认同当前的房地产市场自身已经累积了较大风险，一旦房价出现大幅下降，不但会拖累房地产业自身，而且也会对相关产业及国民经济产生明显的负面影响；同时，房地产市场风险会成为引发相关产业市场风险的根源，具有明显的风险外溢特征。对此，本文采用实证方法分别从实体经济层面和虚拟经济层面研究房地产业与相关产业的静态（动态）联动性，在此基础上，进一步分析在房地产业不同区制下对相关产业的非对称性影响，最后对房地产业及其相关产业的市场风险予以测度并分析各行业市场风险的演化模式及其相互传导机制。这些研究在当前中国的现实背景下无疑具有重要的现实意义和理论意义：

第二章 理论基础与文献综述

房地产产业联动理论研究源于产业关联理论，而房地产市场风险的相关理论则与现代金融市场风险评价理论密切相关。本章通过回顾房地产产业联动性及其市场风险演化模式背后的理论基础，然后对与研究主题相关的文献进行综述和评价，为随后的实证研究奠定基础。

2.1 房地产产业联动的理论基础
2.1.1 产业关联理论
产业关联理论一般又称为投入产出理论，该理论是对各产业之间的投入产出与产业间的技术经济联系予以量化分析，从而能为一国或地区进行产业结构分析、制定和执行相关产业发展规划及相关政策提供理论依据。
产业关联理论是在不同学者的理论基础上逐步发展完善的，这些理论基础包括了魁奈的“经济表”理论、马克思的“再生产理论”、瓦尔拉斯的“一般均衡理论”和列昂惕夫的产业关联理论。
（一）魁奈的“经济表”理论可谓产业关联理论的最早理论渊源。他最早使用图示的方法对整个社会大生产过程中两大产业（工业和农业）进行了投入产出分析，这种具有历史开创性的分析方法对后来的产业关联理论及投入产出理论产生了深远的影响。
（二）马克思的“再生产理论”则从实物补偿和价值补偿两方面来分析社会总产品的实现，并采用再生产图示来揭示社会再生产过程。总的来说，马克思的“再生产理论” 对产业的划分、宏观经济数学模型的建立、对经济运行规律的揭示及所包含的均衡思想具有划时代意义。尤其是马克思提出按生产活动性质把产业部门分为物质资料生产部门和非物质资料生产部门两大领域。按物质产品属性，物质资料生产部门又分为生产“生产资料”的部门和生产“消费资料”的部门。这种两大部类产业分类方法开创了产业分类的历史先河。同时，再生产理论中的结构均衡思想和总量均衡思想也为随后瓦尔拉斯的“一般均衡理论”的提出奠定了思想基础。
（三）瓦尔拉斯的一般均衡理论。1874年法国经济学家瓦尔拉斯在其论文中提出了一般均衡理论。该理论自然而然的成为了产业关联理论的第三个代表性理论渊源。一般均衡理论认为当整个经济系统处于均衡状态时，系统中所有商品及要素的价格也处于均衡价格水平，其供求关系也处于均衡状态。瓦尔拉斯提出采用大型联立方程组来求解出复杂商品结构中各种商品的均衡价格的设想。这种试图通过构建宏观数量模型分析问题的设想无形中就为产业关联理论的后续发展打下了坚实的理论基础和发展思路。

2.2 房地产市场风险的理论基础
2.2.1 房地产周期波动理论
同国民经济运行周期类似，房地产业自身也存在周期波动规律，而且由于房地产业是国民经济的重要组成部分，这使得两者的周期波动在密切关系。另外，房地产业的关联产业多及其产业带动效应明显，房地产业的周期波动除了对自身行业发展产生影响外，也必然会引发关联产业和国民经济的健康运行产生冲击。因此，房地产周期波动理论就成为了房地产市场风险研究领域中的基础理论之一。所谓房地产周期一般是指房地产业自身在运行过程中出现了行业整体性起伏波动、周期循环的经济现象，往往表现出“复苏－繁荣－衰退－萧条”的循环阶段。一个完整的房地产波动周期一般如下图2-1 所示：

从图2-1可知，在房地产周期波动过程中，房地产业景气度也经历了起伏波动过程。在复苏阶段 I，房地产业景气度处于快速上涨阶段；在繁荣阶段 II，房地产业景气度先持续上涨，在到达波峰后开始下降，这也意味着房地产业经历了复苏阶段的持续快速发展，在逐步到达高峰后开始出现拐点，景气度也随之开始回调；在衰退阶段III，景气度持续下降，意味着房地产业正陷入持续萎缩的过程中；在萧条阶段 IV，景气度进一步萎缩，在达到谷底后进入盘整状态，这个阶段也是房地产业最不景气的时期；在经历过萧条期后，房地产业又将重新进入阶段V，也即复苏阶段，至此，房地产已经历了一个完整波动周期，同时又将进入一个新的波动周期中。

第三章 房地产业发展现状及其市场风险表现形式 ............ 42
3.1 我国房地产业的发展现状 ..................... 42
3.2 我国房地产市场风险表现形式 .................. 42
第四章 房地产业与金融业的联动性及结构突变特征 ........................... 51
4.1 研究现状及问题提出 ......................51
第五章 房地产产业链静态相依结构特征研究 ................................. 65

第七章 房地产市场风险演化模式研究

本章首先采用四个代表性CAViaR模型来对房地产业、钢铁业、建筑材料业、建筑装饰业、家电业、和银行业进行建模分析，然后通过多种评价指标来优选出最佳的CAViaR 模型；然后利用该模型来刻画房地产业市场风险及其演化模式特征，最后分析房地产产业链上相关产业之间的市场风险传导机制。
有关CAViaR模型方面的国内外文献综述可详见2.2.4节和2.2.5节，这里不再重复。

7.1 CAViaR 模型及其模型参数检验指标
7.1.1 CAViaR 模型
Engle 和 Manganelli 于 2004 年正式提出的 CAViaR 模型，该模型是第一个探讨市场风险（VaR）演化模式及其特征的递归模型，在进行市场风险测度时，该模型不同于传统上先假定收益分布形式的做法，而是将建模重点转移到分位数（或VaR）的演化模式上，这样恰恰可以避免可能存在的收益分布假定错误的出现，直接从分位数视角予以风险建模。其最显著的优点就是只需金融资产的历史收益率及设定某一置信水平后，即可通过一定的算法直接计算出向前一步VaR值，而且能较好的体现出收益率的波动聚集及厚尾分布等特征。由此可知，CAViaR 模型最核心的思想是假设分位数自身存在某种演化机制，进而把这种演化机制视为一种自回归过程，因此，建模的关键一方面是建立合适的分位数演化方程，然后采用合适的方法去估计模型参数；另一方面是需要针对不同金融市场的市场风险特征差异性来构建不同的风险演化模型，并能通过后验检测。

结 论

（1）研究结论
房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。从宏观上看，房地产业每年完成的投资额一直以来稳占当年社会固定资产总额的20％，占GDP总额超10％，在增加国家财政税收和就业岗位方面也发挥了重要的作用。从中观层面看，房地产业的兴衰直接影响了在产业链上与其关系密切的数十个产业的兴衰，进而影响国民经济增长。从微观层面看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，也是投资或投机的对象。房地产业的健康发展不断改善了居民的住房水平，进而提高居民生活福利水准。显然，自从上世纪 90 年代以来，我国房地产业总体上保持每年 20％以上的快速发展速度，至今已经形成了当今世界上最大的房地产市场。然而，房地产业发展至今也面临诸多问题亟待解决：第一、持续上涨的高房价已经大大脱离了居民的实际购买力，由此引发房价泡沫、房地产市场风险及其危害的争议不断；第二、土地“招拍挂”制度和地方政府高度依赖“土地财政”等缺陷使得房地产业及地方经济保持高度“共生”性，从而使得大部分房价调控政策失效；第三、房地产业与相关产业之间存在显著的产业关联性，房地产业的过热与过冷式的波动会波及诸多相关产业，这往往使得国家宏观调控政策陷入两难境地；第四、由于在银行业中来自房地产业的信贷资金规模大，占比也较高，因此，一旦房地产业陷入萧条，势必引发金融系统风险，进而危机国民经济安全。对此，在这种现实背景下，研究中国房地产业的产业联动性以及房地产市场风险演化模式无疑具有重要意义。因此，本文采用多种计量方法来实证研究当前理论层面和实务层面存在的一些关键问题：
① 从虚拟经济层面研究房地产业与金融业之间的复杂联动性以及这种联动性可能存在的结构突变特征；
② 从虚拟经济层面研究房地产业与其相关产业之间存在的静态相依结构特征；
③ 从实体经济层面研究在不同区制下房地产业与其相关产业之间的交互影响；
④ 从虚拟经济层面测度房地产市场风险并刻画其市场风险演化模式；
⑤ 从虚拟经济层面研究房地产与关联产业市场风险之间的相互传导机制。
参考文献（略）