房地产开发工程设计阶段成本控制管理研究--以芜湖恒盛阳光城为例

本文是一篇工程管理论文，本文通过对房地产项目开发各个阶段的过程和内容进行阐述。在结合国内外成本控制的经验的基础上，总结出项目阶段是房地产成本控制的重要决定性因素。在对比分析影响设计阶段成本的因素的基础上，提出相应的解决方案优选和施工图成本优化控制的科学手段和方法。以芜湖恒盛阳光城为例，结合工程设计阶段成本控制的方法和手段，从备选方案中确定最合理的方案，并引进第三方进行优化。使得成本控制在合理的范围内。

1绪论

1.1课题来源
随着土地成本和劳动力、建筑材料等价格的不断上涨。房地产项目开发成本控制就显得越来越重要。然而大部分的房地产项目开发从业者仍然意识不到设计阶段对于成本控制的重要性。在成本控制的过程中忽略了从设计阶段入手进行控制。现实情况是，很多设计院对于项目优化设计兴趣不大，技术上偏于保守，导致许多项目设计都有巨大的优化空间，成本控制有巨大的挖掘潜力。在此大背景下，设计阶段的成本控制就显得格外突出，甚至成为整个项目开发成败的关键因素之一。
目前，在相关领域的研究中，基于设计阶段的成本控制还相对较少，且研究角度多集中于管理措施，本课题则是从设计的全过程入手，从技术角度对成本控制进行挖掘，研究在工程设计过程中存在涉及成本控制的因素，总结基于设计优化的成本控制模式，不仅有利于减少工程事故及不合理的返工、停工，节约成本，更是在建设领域走节能、环保集约型的可持续发展道路，契合时代要求。
随着我国城市化进程的加速，房地产开发已经从黄金时代过渡到现在的白银阶段，在土地成本快速上升，建筑材料及人工费大幅上涨的前提下，房地产市场的竞争也逐渐进入白热化阶段，对成本的精细化管理要求越来越高，合理高效的控制开发成本是当前房产开发最棘手的问题。工程设计阶段是房地产开发项目成本可塑性最强的阶段，也是成本控制最有效的阶段，根据相关统计结果，项目设计方案直接决定了项目后期开发成本的75%左右。设计阶段的项目开发成本控制是目前重点研究和突破的领域。本文将从设计角度就成本控制所存在的问题和相应解决方法展开阐述。
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1.2研究目的
成本控制是一个长期和缓慢积累的过程，而房地产项目开发则是一个繁琐的系统工程，涉及的过程和细节较多。因此在房地产项目开发成本控制过程中难以做到面面俱到。那么首先就要抓住重点，有的放矢，这样才能高效的进行成本控制，而设计阶段决定着整个开发项目75%以上的成本。所以房地产成本控制的研宄重点应该从工程设计阶段入手。然而现阶段的成本控制研究还大多集中在房地产项目开发的流程标准化和施工过程的精细化、制度化管理上。针对设计阶段的成本控制研究实例目前还比较少。本文通过对相关课题相关文献的深入研究，通过深入分析工程项目规划设计阶段存在的影响成本及控制的各种要素，就可能存的影响成本控制的问题，在结合科学地方法和原理的基上提出解决方案。
长期以来，房地产项目开发不注重效率，只注重规模。项目成本管理过程缺乏科学性，成本核算只有在项目结算时才行进，项目事前成本控制形同虚设，很多时候仅是走走过场，不重视事前控制及过程中的动态控制。目前的房地产成本控制方面的研究，主要集中着眼于项目开发流程标准化和施工过程精细化。关于设计过程中的成本控制研究少之又少，也是造成当前成本控制误区的原因之一。现阶段，不仅设计院所对成本控制优化的力度不够，开发商也常常忽略设计阶段对成本的影响。随着国家宏观调控的加强和房地产市场热度的逐渐冷却。在土地价格、劳动力成本和建筑材料等不断上涨的压力下，房地产项目开发的利润也逐渐透明化，加之目前市场需求逐渐稳定，因此开发商之间的竞争也越来越激烈，成本控制的重要意义更加凸显。从设计阶段着手进行成本控制具有非常迫切的需求和现实意义。
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2房地产项目开发成本控制的过程及要点

2.1房地产成本控制基本理论
房地产项目开发是一项投资规模大，时间跨度长的建设活动。每一个环节都会产生相应的成本。以前的房地产项目开发过程中不注重效率，只注重规模。项目成本管理过程缺乏科学性，成本核算只有在项目结算时才行进，项目事前成本控制形同虚设，很多时候仅是走走过场，不重视事前控制及过程中的动态控制。目前的房地产成本控制方面的研究，主要集中着眼于项目开发流程标准化和施工过程精细化。随着市场的成熟化程度越来越高，国家对房地产项目开发的政策也趋向严格。项目成本控制强调过程，多角度参与。成本控制不仅仅是开发商的事，设计、监理、施工等各方也有成本优化和节约的责任和义务。成本控制不是盲目的减少投资，缩减支出。而是在合理的成本下实现项目的最大价值。现在的房地产企业竞争已经从原来的比规模，拼资源逐渐在向精细化管理，成本节约方向竞争。
在此前的房地产项目开发过程中，由于地价的相对低廉，加之楼市火爆，开发商资金回笼较快，利润丰厚。因此，对于房地产项目开发成本控制的主观能动性较弱，成本控制意识不强。随着政策的变化，国家对楼市的宏观调控政策不断加码，对楼市收紧资金等。基于这种大背景，开发商想要继续获得利润，维持经营，必须走精品化开发路线。房地产企业必须加强项目开发成本管理，构建成本管理长效机制，通过成本优化增加企业竞争力，才能在未来的竞争中立于不败之地。
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2.2房地产项目成本控制的程序
成本控制的好坏是一个企业经营能力的直接体现。成本控制一个全过程的管控过程，开发成本的构成包括项目土地成本，施工成本，材料成本，人力资源成本等等。因此，想要成功的管控成本就要求全员全过程参与，发动项目各方的参与人员。在项目成本管控的过程中，企业应该进行系统化的成本监控，在项目建设全生命周期实行动态化监管。同时在各个重要节点设置目标成本值，进行动态的监测与调整。成本管理应结合项目发展规划进行。两者应该相互协调，在项目全寿命周期内互为参考，不断调整目标值。在房地产项目开发成本控制过程中，开发商对成本的动态监管和项目全生命周期的把控是成本控制的最主要内容也是最核心部分。成本控制主要分为以下几个部分：
1.制度建设
在企业成本控制过程种，一定要形成晚上的成本控制制度。把各种措施程序化，制度化，这样才能形成统一的管理方法。成本管理是一个规模巨大且繁琐的工程。因此想要做好成本控制工作，光靠某个人或者某个部门是不行的。只有将合理的控制方法和控制思想制度化，形成条文，才有可能在整个企业中推广开来，形成企业文化。这样员工在成本控制的过程中才有章可循，有序可依。
2.定额制定
定额开发企业根据项目开发经验总结的成本控制标准。有了企业项目开发成本定额，就当于成本控制有了比选目标，有了科学合理的成本优化准则可以避免成本控制过程中的盲目性和不合理性。定额的制定是根据项目开发过程中的人力资源消耗，建筑材料消耗，税金等其他附加成本综合确定的各种成本细则。在项目概算阶段有概算定额，在项目实施阶段有预算定额等等。不仅能为项目制定合理的成本目标，还是项目招投标时的标底价的制定依据和标准。因此，对于开发企业来说，项目开发定额的制定，不仅是项目开发经验的总结和归纳，也是企业今后工作开展的指导依据。项目开发定额应该是不断更新的，随着各种外界因素的变化而变化，及时进行更替。项目开发定额对企业的成本控制乃至长远发展都有重要的意义。
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3影响房地产成本控制效果的因素分析............17
3.1房地产项目成本控制的主要影响因素.............17
3.1.1项目成本控制部门配合度不够.............17
3.1.2项目成本控制组织不完善..............17
4设计阶段造价控制影响因素分析............22
4.1我国建筑设计方案阶段现状.............22
4.2建筑设计方案选择对成本控制的影响因素分析..............23
5设计阶段成本控制的措施..............32
5.1限额设计方法.............32
5.1.1限额设计的概念.............32
5.1.2限额设计的体系............32

6设计阶段成本控制的应用实例

6.1案例工程概况

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7总结

7.1本文主要成果
本文作者将“房地产设计阶段成本控制作为研究课题，在阅读大量中内外相关在查阅大文献资料和对设计、施工、监理、项目管理等工程建设领域相关行业进行调查的基础上，以案例分析为载体，提出将基于价值工程原理的限额设计方法应用在工程领域的成本控制中，的分析。归纳起来主要做了以下几方面的工作：
（1）在对各个影响因素进行定性分析的基础上，还通过数学模型对评价因素及方案优化进行定量基于大量阅读外国文献的基础上，总结了国内外在工程领域成本控制方面的历史和现状。通过对比国内外成本控制方法，在总结国内外成本控制方法优点和不足的基础上，本文提出在限额条件通过层次分析法和价值工程原理对建筑方案进行优选，从而实现项目成本控制。
（2）价值工程原理和限额设计方法都是成本控制的有效方法，论文将两者进行结合，同时运用层次分析法构建建筑设计方案优选的数学模型。通过科学合理的方法对难以决断的方案进行筛选，避免了建筑设计方案选择主观片面性。
（3）论文从主体结构方案设计、地基基础方案设计和建筑装饰装修方案设计几个方面分别定性的分析了建筑方案设计阶段影响成本控制的因素，并定量的分析了各个因素对成本控制的影响程度。通过详细的案例分析证明了基于价值工程原理的限额设计方法在成本控制中的显著作用，不仅有效的使投资控制在限额内，还使项目的价值达到了最大化。
⑷实践证明，设计阶段的方案优选在成本控制过程中的重要作用。本文再通过对设计阶段的科学合理方案筛选中，成功的对项目成本进行了优化。使项目总投资目标满足限额要求。值得在工程设计及房地产开发和其他领域推广应用。
参考文献（略）