第一章绪论
1.1选题背景和意义
(1)2011年1月27日，个人房产税在上海和重庆试点征收，上海个人房产税试点方案为，从2011年1月28日起，在沪家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、非沪居民在沪新购的住房需要交纳房产税，税率因房价高低暂定为0.6%和0.4%，计税方式为房产市场价格的70%。而重庆的房产税征收对象为主城区内的高档住房以及非重庆籍居民和无工作的个人在重庆所购的第二套房，同时重庆的房产税税率为0.5%-1.2%。由此我们可以发现政府幵始通过房地产保有环节的税收调整来调控房地产市场和个体经济行为，个人房产税的征收标志着我国税收体制的重要变革，同时也将深化我国当前的财政分权体制，留给我们诸多进一步思考的空间。
自《城市房地产税暂行条例》2009年1月1日废止后，当前我国的房地产税收体制中主要有城镇土地使用税、房地产税收、土地增值税、耕地占用税和契税。从目前房地产税收相关税收收入占全国财政总收入和各级地方财政收入的比重来看，房地产税收收入不是地方政府的主要收入来源。1994年至2010年，五种不动产相关税种收入占全国财政总收入和地方本级财政收入的比重基本处于徘徊上升的趋势，这也说明，房地产相关税种收入在地方财政收入的地位开始变得日益重要。然而，五种房地产相关税种收入占地方本级收入目前仍未超过13%,最高为2010年的12.9%,占全国的财政总收入也在6%以下，最高为2010年的5.9%。20世纪70年代以来，世界各国房地产税收收入占GDP的比重逐渐上升。在20世纪90年代，经济合作与发展组织国家房地产税收收入占GDP和地方政府财政收入的比重平均分别为1.44%和17.9%,占比最高的加拿大分别达到了 4.07%和53.3%。美国2007年房地产税收收入总额为3769.5亿美元，占地方财政收入和税收收入的比重分别为44.9%和71.7%,且长期保持该比例水平。
(2)当前财政分权以及其带来的地方政府支出结构发生偏向，不可否认自1978年改革开放以来，在这30多年里中国经济取得了举世瞩目的增长成绩，9.9%的年均GDP增长速度在世界经济史上更属罕见。但在这种巨大经济增长奇迹背后也有着很多突出的问题，比如社会收入差距逐年拉大。国民读书难、看病难、幸福感降低等社会问题日益尖锐。教育、医疗、社会保障等社会公共服务不但没有因为经济增长得到改善反而越来越被弱化。
国富而民不富恰恰是中国当前各类经济失衡现象的本质体现，如果任由这种失衡继续将会对国民经济的持续、均衡发展产生巨大障碍，甚至可以说这是经济高速增长中出现的最大风险。1994年我国实行分税制改革以来，中央政府和地方政府的财政收支关系发生了重大变化。有资料显示：地方政府的财政支出占到了全国财政支出的65%，甚至在90年代一度高达80%。而在财政收入方面，中央政府自分税制后占据了大半，地方政府缺乏财政自主权，从而缺乏稳定的收入来源，于是地方政府偏好于投资产税较快的公共基础设施，导致了政府偏向于钢铁、汽车等附加值较高的生产建设行业，造成重复建设。同时，房地产市场改革后，随着房地产市场的活跃以及土地招拍挂制度的实行，地方政府更是纷纷热衷于追求土地出让金这种预算外收入，形成当今的“土地财政”。而地方政府在教育、医疗等公共品支出方面严重不足。在当前分权体制下，中央和地方财权与事权存在着严重的不对等，地方政府为了其政绩和增加财政收入拼命扩大地方经济规模，这固然推动了地方经济的发展，但同时地方政府这种偏向建设性的财政支出结构使得教育、医疗等本应该获得的支出被严重挤出。
1.2研究方法
本文采用的研究方法主要包括：
(1)规范分析本文将首先规范分析房地产税收与地方公共品支出之间的关系，即通过建立数理模型先论证房地产税收和地方政府在支出之间的关系。通过模型推导房地产税收对于地方提供公共品有何影响，分别分析房地产税收在地方政府收入中的变化将会对地方政府提供长期性社会支出比如教育、医疗、社会保障和短期性经济支出比如地方项目、建立地方企业方面产生如何影响，以及分析产生这种偏向的机制。
第二章相关理论和文献综述
2.1房地产税收相关理论
房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济活动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税以及从2011年幵始在上海和重庆两地试征的个人住房房产税等。本文的研究对象为房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税和个人房产税。我国房地产税制变迁主要分为以下几个阶段：建国初期的起步阶段（1950年-1957年）这个阶段我国的房地产税收体制比较复杂，税种也较庞杂，当时全国的所有税收项目统一征收，结束了解放前旧的税制与税政不统一的问题口当时规定与房地产相关的税种为房产税和地产税。后来在1950年，房产税和地产税两个税种合并征收并取名房地产税。第二年8月，政务院在将“房地产税”该名为“城市房地产税”，以此来明确房地产税的征收范围。流通环节的房地产税收主要为契税。
因此，在新中国刚成立的时候，仅有的房地产税与契税两个税种构成了我国房地产税收体系。新的税收制度分多税种、多次征收。基于社会各方的帮助努力，国家政府的重点着手，建立起来的这套新税收制度以及其施行,对那个时候的新中国经济发展和财政状况的根本好转起到了很大的作用，促进了建国初期的社会经济恢复发展，对当时的农业、手工业以及资本主义工商业三大社会主义改造,甚至对社会主义制度的发展和巩固都起到了非常重要的作用。当然，新建立起来的税收制度中房地产税收方面对建国初期的地产业复苏发挥了相当程度的作用。新中国建立的时候存在的大部分房产都是属于国家和集体所有，它不作为一般商品在市场上流通，所以从这个方面说当时的房地产税收制度对地产业的调整起到的作用也比较有限。文革之间的停滞阶段（1958年-1978年）从1958年到改革开放这段时期内，我国房地产税收体制相对来说是比较单一的。三大改造在!L956年初步完成后，全国整个税收体制在之前的基础上进行了大规模的简化。在并税简化的改革指导方针下，之前对国有企业和集体企业征收的城市房地产税被并入到了当时的工商税中。
第三章 房地产税收与公共品供给理论.......................... 20-26
3.1 基础模型 ..........................20-22
3.2 模型拓展.......................... 22-25
3.3 理论模型结论和模型.......................... 25-26
第四章 实证分析.......................... 26-34
4.1 计量模型与指标说明.......................... 26-28
4.2 实证结果分析.......................... 28-34
第五章 结论与政策建议.......................... 34-37
5.1 研究结论 ..........................34-35
5.2 政策建议.......................... 35-37
结论
(一）房地产税收总的来说正向影响地方公共品供给。理论模型表明，房地产税率的提高也即房产税的开征有利于地方公共品的供给。因为房产税的开征，房地产税收增加，文章假定房产税为地方政府独自享有，这使得地方政府收入增加，财政分权激励增加。收入是支出的来源，收入增加了，地方公共品供给才有支撑。于是，从地方政府自身来看房地产税收的增加使得地方政府有主动增加地方公共品供给的激励。同时，房地产税收尤其是房产税是一种财产税，财产税和财产所有者的利益密切相关。当地居民支付了财产税，那么就有要求地方政府增加地方公共品供给的动机。也就是说，从当地居民的角度看来，当地政府有被迫增加地方公共品供给的压力。
(二)按照公共品是否直接为当地经济发展服务分为短期经济性公共品和长期非经济性公共品，房地产税收对这两类公共品的影响是同方向的。如果长期非经济性公共品投资中“好的”项目概率比较大的话，房地产税收增加会促使经济性公共品供给和非经济性公共品供给都增加。尤其是地方政府会因为房地产税收的增加而提高地方公共服务即非经济性公共品的供给。
(三)房地产税收的增加对地方公共品供给由于区域经济发展差距可能会产生不同的影响，具体来说，一方面，在东部经济发达地区，房产税的开征即模型中房地产税率的提高将使得地方财政的收入增加，带来财政分权程度的增加，使得地方政府职能会发生转变，使得地方政府以前为了获得政绩直接干预企业的“企业家”角色转向为市场服务的“服务者”角色，这会正向激励地方政府对公共品的投入。另一方面在中西部经济欠发达地区，房产税的开征带来的财政分权程度的增加可能很难刺激有效的公共品投资，因为这些地区地方政府财政资金实力有限，逆向选择的结果会使得“好的”公共品供给项目退出市场，而“差的”公共品供给项目拥却可能在市场上存在,这个时候房产税率提高带来的财政分权程度的增加就会和地方公共品呈现负相关。
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