美国住宅保障运作形式的剖析及对我国的启示
前言
1.1问题的提出1.1.1社会背景住房问题关系老百姓的切身利益。政府既要关注住房的总体供应量，西方国家较早展开了对城市低收入阶层住房问题的研究，并取得了丰硕的研究成果。作为发达国家的代表，美国早在上世纪30年代开始，就试图通过政府干预，解决中低收入居民家庭的住房问题，并且随着经济和社会条件的变化逐步改进住房保障模式，住房政策尤为完善，取得了较好的社会效果。中美两国在住房保障领域的可借鉴性有以下两方面的基础:首先，两国经济体制逐渐趋同。虽然中国走的是有中国特色的社会主义市场经济的道路，也曾是一个高度集中的计划经济国家，但从加入WTO后，随着近年来国内经济的快速发展，以及世界经济的一体化，市场经济的基础地位在逐渐确立，各种经济制度也在逐渐与国际接轨，在这种大背景下，关于社会保障制度的设计，我们可以与其他高度发达的市场经济国家之间采用比较经济制度的方法相互借鉴;其次，政府对居民的居住权责任一致。居住权是基本人权，但由于市场失灵客观上造成了部分低收入人群无力通过市场自身去解决住房问题，因此需要政府有限度地干预。
虽然我国与西方发达国家相比，受制于不同的制度框架，但社会保障问题在一定程度上是共同的，解决这些问题是各国政府的一项基本职能。1.1.2政策背景1998年下半年停止住房实物分配，实行货币化分配，但由于在此过程中，我国政府的作用是由福利性住房制度下的“全管”向商品性住房制度下的“少管”过渡，政府对减少管理的程度缺乏经验，出现了“不作为”的状态，使得中低收入居民的住房负担日益加剧，住房保障又重新提上议事日程。2005年和2006年，国务院连续下发了稳定住房价格的重要文件。2007年开始，住房保障制度得到进一步强化，国家发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称24号文)，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，年底又陆续出台《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，意味着国家已经意识到解决城市中低收入人群住房问题的重要性，表明政府开始注重住房保障建设。2008年政府工作报告中，温家宝总理用大量篇幅谈到抓紧建立住房保障体系问题，并提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难”等具体举措。廉租住房保障资金也首次写入政府工作报告。从“居者有其屋”，到十七大报告中提出的“住有所居”，表明中央越来越重视人民群众的住房问题，政策越来越符合实际。然而，现实情况却不容乐观，实际保障的家庭数量与应该保障的家庭数量之间还存在很大差距。
在此背景下，城镇居民的住房保障问题已引起了学术界和理论界的广泛关注，但研究多集中在对国内住房保障政策的效果评析及完善方面，对美国住房保障运作模式的分析及借鉴较少。为此，本文拟对美国住房保障运作模式进行分析，以期为国内住房保障制度的完善有所裨益。1.2研究现状美国政府对中低收入者的住房保障政策的研究始于上世纪三十年代。根据已掌握的文献资料，国内学者对美国住房保障政策的研究主要有以下几个方面:在美国住房政策的特点方面，包宗华(1999)认为，自从20世纪X10年代以来，美国住房制度的实施有两大特点:一是相对稳定，二是稳中有变。主要内容表现在:针对高、中、低收入群体分别制定了住房供应政策;实行住房抵押贷款和担保制度;实行对购房者核减税利的优惠制度;建立政策性住房金融机构。阎明(2007)认为，美国的住房政策非常侧重于私营领域，特别是对自有住房的支持。公共住房则是在20世纪30年代作为“新政”’的一部分出现的，其规模很小，一直并未对住房需求的满足起过主要作用。同时认为，美国的住房政策同其社会文化背景也有关系。
在住房保障的配套制度方面，聂曙光、聂光宇(2007)]聂曙光，聂光宇.对美国住房援助政策的总结指出，美国在住房保障方面的法制化是其特色，对低收入群体的住房保障做出了相关规定。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如:对购买住房实行贴息贷款和贷款保证，采取减税政策等;周建军、许小苍、鞠方(2005)介绍了美国低收入者住房问题的解决办法:多管齐下的立法保障。政府补贴低收入者租金;发达的房地产金融;加强低收入住房的管理。在住房保障政策的历史演化方面，黄安年(1998)研究了美国从罗斯福新政到约翰逊的住房改革，指出美国的住房政策主要涉及公共住房补贴、房租补贴、利息补贴、消除贫民窟、移民住房等。其中，解决低收入者和贫困户的住房问题是美国政府重点关注和解决的问题;宋博通(2002)将美国低收入阶层住房政策的演化过程分为三个阶段。李文斌(2007)，研究了美国住房政策70年的演变历程，着重分析了公共住房。
参考文献
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[7] Nenno, M.K.1996.ending the stalemate: moving housing and urban development intoThe mainstream of America's future.lanham, md: university press of America.
摘要 4-5
Abstract 5-6
1 引言 9-13
1.1 问题的提出 9-10
1.2 研究现状 10-11
1.3 研究方法 11
1.4 研究框架及思路 11-12
1.5 创新点和不足 12-13
2 住房保障相关概念及基本理论 13-16
2.1 住房保障相关概念 13-15
2.1.1 住房保障制度 13
2.1.2 住房保障运作模式 13-14
2.1.3 住房保障政策 14-15
2.2 住房保障基本理论 15-16
2.2.1 国家干预理论 15
2.2.2 公平效率理论 15-16
2.2.3 供需平衡理论 16
2.2.4 住房“过滤”理论 16
3 美国住房保障政策概述 16-27
3.1 美国低收入群体的界定 17-18
3.2 住房保障相关机构 18
3.3 美国低收入群体住房概况 18-20
3.4 美国住房保障政策及其演化 20-27
4 美国住房保障运作模式分析 27-42
4.1 美国住房保障运作模式概述 27-32
4.1.1 增加供给模式 27-29
4.1.2 补贴需求模式 29-32
4.2 美国住房保障运作模式分析 32-40
4.2.1 社会总资源节约分析 32-35
4.2.2 弹性住房市场住房保障运作模式分析 35-37
4.2.3 无弹性住房市场住房保障运作模式分析 37-40
4.3 美国住房保障运作模式小结 40-42
4.3.1 成功的经验 40-41
4.3.2 失败的教训 41-42
5 我国住房保障运作模式分析 42-50
5.1 现行住房保障运作模式 42-48
5.1.1 增加供给模式 43-45
5.1.2 补贴需求模式 45-48
5.2 现行运作模式存在问题 48-50