第 1 章 绪论
1.1 选题背景和意义
1.1.1 选题背景
房地产行业的发展对中国经济有着重要的影响，是维系我国经济增长的主要动力。房地产涉及到人们关心的衣食住行方面的住，因此房屋需求逐年增加。房地产业的繁荣促进了许多其他行业的进步，比如建材、五金等。与此同时，房地产企业以及其合作和附属的行业为人们创造了大量的工作岗位。可以看出，房地产行业的可持续发展对经济增长十分重要。
房地产业在生产经营的各个环节都需要很多资金，所以房地产企业的稳固发展离不开充足资金的维持。因为房地产开发项目的运营周期较长，企业回笼资金较慢，运营风险比较大，造成房地产企业出现资金日益紧缺的情况，所以房地产企业能否进行高效融资对房企未来的发展具有非常大的影响。当前我国房地产企业在融资时有很多不足之处，包括融资方式较为单一、金融市场环境不友好、相关房地产融资政策出现法律空白情况、房企自身融资能力不足等等。目前，我国房企最重要的融资方式依然是银行贷款，约占房企融资比重的 60%以上，导致房企和商业银行都承受了较大的风险。近几年政府为控制房价暴涨，出台了一系列相关房地产行业调控政策，例如推行房产限购等，导致房地产企业可以选择的融资方式减少，企业想要通过融资来获取所需要的资金也越来越困难，面临的融资风险加大。近年来，贷款利率持续上涨，银监会也出台了贷款相关政策，减少不良贷款、加强信用风险管理，这些都导致房企面临的融资环境变差。
处于当前不利的融资环境状况下，过去筹集资金的方式已不能适应当前房地产企业的融资需求，更多企业开始转变自身融资方式，采用创新债权类融资，在优化资本结构的同时可以获得更多资金。但这种融资新方式将使得企业的债权类资本比重增大，房地产企业所存在的融资风险变得更加复杂严峻。L 地产公司上市以来，企业规模逐步扩大，融资方式越来越丰富，然而多元化的融资方式会导致更多的融资风险。因此，L 地产公司需要加强对融资风险的重视，对融资风险加强控制，确保可以发现并解决目前融资风险控制存在的不足，减弱融资风险，提高企业市场占有份额。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外研究现状
（1）关于融资方式的研究
Anish Goorah(2007)提出房地产公司在解决资金来源问题时，可以通过信托融资这种融资方式，因为相较于其他一般的融资方式它能够有效快速的筹得公司所需资金[1]。Masahiko Egami(2009)提出房地产证券化的根本目的是用证券形式来替代以往的融资方式，创新融资方式，推动房地产行业进步[2]。Kim H L (2009)认为资金是关乎房地产行业生存和壮大的基石，为了推动房地产行业前进，房地产企业需要重视其融资方式的创新与拓展[3]。Louis Archambaul（2012）认为房地产信托融资有其独特的优势，不但可以减少企业的融资成本，而且使企业资金利用具有连续性，有利于房地产企业的可持续发展[4]。
（2）关于融资风险的研究
Bartholomew（2006）研究了风险产生的原因，认为上下游企业之间的联系是造成风险的主要原因，所以为了避免供应链出现融资风险，需要保证所有环节都正常运营[5]。Andreas D C 与 Joshua G B (2016)提出信用危机是导致房地产融资危机的主要原因，两位学者通过研究信用危机产生的原因，分析出了其本质，并且认为通过降低信用危机可以有效的降低房地产行业的融资风险[6]。
（3）关于融资风险控制的研究
Hyunjoon Kim(2002)对关于融资的研究成果进行了归纳整理，进而研究了融资收益问题。Hyunjoon Kim 认为当企业的风险控制同成本效益相匹配时，企业才有可能将利益实现最大化[7]。Ewa Kulińska(2012)认为房地产企业在进行融资活动时，会受到如同政策、信用之类的限制，导致企业面临较大的风险，所以，针对房地产企业来说，构建适当的风险预警模型是非常有必要的[8]。Nick French(2013)分析研究了房企投融资过程中规模的大小和选择的方式等情况，得出企业在融资活动中所存在的主要问题，进而提出相应的对策建议[9]。Levan Kalandadze(2017)研究分析了房地产企业的管理模式以及对行业市场的适应能力。他认为企业管理水平与效益存在正相关性，通过增强管理水平可以帮助房地产企业增加经济效益，提高企业应对风险的水平，适应行业市场的变化[10]。
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第 2 章 相关概念及理论基础
2.1 融资风险与融资风险控制的内涵
2.1.1 融资风险的内涵
融资是企业为了自身的生产经营和持续健康发展，采用某一种或几种方式组合的融资渠道进行融资，从而获得所需资金的财务行为[33]。通常来说，企业实际经营结果与经营者预期结果之间会产生一定偏差，此偏差给企业带来的危害即是风险。站在财务的立场上，风险是指企业不能获得预期报酬或未来价值遭到损失的可能性[34]。
融资风险是企业在获取资金时因企业计划设计不到位而导致的收益变动的风险。企业融资风险产生的原因通常有：融资方式单一、金融环境及国家政策不利、企业风险防控意识较弱等。
2.1.2 融资风险控制的内涵
融资风险控制指的是企业依据分析财务报表等历史数据以及结合自身融资的经验，判断出当前企业融资风险情况，对融资风险依据适当的方法评估，进而提出融资风险控制对策的一系列手段[35]。
企业融资风险控制是为了提前发现和预估其面临的融资风险，从而尽可能的规避风险降低损失，以及当损失不可避免的发生时降低企业受损失的程度。风险控制是企业进行风险管理的重中之重，有助于企业降低融资风险，进而促进企业的健康稳固发展[36]。
图 3. 1 L 地产公司组织框架图
2.2 房地产企业融资方式
随着经济的发展，融资体系日益成熟，房企能够选择的融资渠道越来越多，根据获取资金的来源不同，通常分成以下两类。
2.2.1 内源融资
房地产企业内源融资表示房企利用本身现有资金进行项目的开发建设，内源融资通常包括两种，一种是自有资金，另一种是预收账款[37]。自有资金是房地产公司的长期积累所得，在正常运营过程中经常持有，可以自由支配使用，且无需偿还。预收账款是房地产公司向购买单位或接受劳务单位预先收取的款项。
2.2.2 外源融资
房地产企业外源融资表示其利用外部途径取得的融资，通常来说有以下几种方式：
（1）银行贷款。当下我国房地产行业最重要的获得资金的渠道依然是银行贷款，采用这一渠道具有融资成本低、取得资金速度较快等优点。在向银行申请贷款时，房地产企业需要具有一定的信用等级或者是能满足银行要求的担保条件。一般来说，大型的房地产企业相较于中小型企业信用等级更高，所以有助于其通过银行借款取得所需资金。
（2）股权融资。股权融资一般包含 IPO 上市、发行优先股等几种模式[38]。股权融资有以下优势：首先，房地产公司利用股权融资可以获取充足的资金，并且不用偿还和支付利息，很大程度上减小了融资成本；其次，采用股权融资可以促进房地产公司优化内部控制，完善内控制度，从而打造杰出的品牌效应；最后，房地产公司利用股权取得所需资金能够帮助企业分散风险。但是，在我国企业上市的门槛比较高，因此企业较难实现股权融资，且上市后还会带来企业控制权被分散和需要公开披露财务信息等问题[39]。
（3）债券融资。企业债券是指房企按照有关规定发行的一种有价债券，且需要在规定的时间内偿还本金和利息。债券融资在发行和使用方面比较灵活，限制相对较少，所以债券融资相较于股票融资成功的可能性更大。采用这种方式时应注意掌握好发行比例，一旦发行过多会造成企业资产负债率过高，影响其持续健康发展。
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第 3 章 L 地产公司融资及融资风险控制现状..............................18
3.1 L 地产公司概况.......................................18
3.2 L 地产公司融资现状...................................19
第 4 章 L 地产公司融资风险的识别与评估.................27
4.1 L 地产公司融资风险识别.....................................27
4.1.1 内部融资风险识别..........................27
4.1.2 外部融资风险识别.............................30
第 5 章 L 地产公司融资风险控制建议............................41
5.1 增强融资风险管控意识..................................41
5.2 建立科学的融资风险预警体系....................41
第 5 章 L 地产公司融资风险控制建议
5.1 增强融资风险管控意识
房地产企业的融资风险一直是客观存在的，并且可能会由于企业管理人员的不重视导致融资风险加大，企业只有提高自身风险防控水平，同时提高管理层的风险控制意识，才能在根本上真正降低融资风险。房地产企业的决策者要使融资战略和企业战略保持一致，培养提升管理人员的风险管控意识。具体来说，企业管理人员要积极参与融资过程，增加对融资风险相关问题的认识，提高自身风险防控意识。同时财务部门在企业内部要有针对性的向其他部门宣传融资相关知识，使得各部门人员都能认识到融资对于企业健康发展的重要性。除了要增强融资风险管控意识，还需要识别和评估融资风险的种类和严重程度，然后依据计算结果提出有效的控制对策，因此 L 地产公司应招聘一定的专业人员，在进行融资风险控制时，利用其丰富的经验和专业知识，降低融资风险，避免给公司造成损失。除此之外，L 地产公司应优化内部控制制度，改良考核机制，促进考核公平，还应该增加公司的福利制度，留下现有专业风险控制人员的同时聘用新的专业人才。由于房企的融资环境是变化的，所以要不断改进融资风险防控对策，尽可能早的发现和解决面临的融资风险，不断提高融资风险控制能力。
图 3. 2 L 地产公司融资方式图
第 6 章 结论与展望
6.1 研究结论
房企作为资金密集型企业的代表，资本规模一定程度上决定了房企能否健康发展。房企为了确保资金满足生产建设的要求，必须加强重视对融资风险的控制。本文根据 L 地产公司现有的融资情况及融资风险控制措施，分析其存在的问题，然后选择适宜的方法进行融资风险的识别与评估，最后有针对性地为 L 地产公司提出具体融资风险防控建议。
本文通过上述研究分析主要得到以下结论：本文构建了基于功效系数法的评估模型进行计算，根据前文对融资风险等级的划分得出评估结果，2017 年 L 地产公司融资风险较低，2018 年和 2019 年 L 地产公司融资风险较高，有一些财务指标表现不正常，增大了由融资风险进一步引起财务风险的可能性，融资风险呈上升趋势。启示 L 地产公司以后进行融资风险控制时不能仅仅只注重财务杠杆系数，还要关注这些财务指标的变动，一旦出现异常，则应该立即修正偏差，进而有效的控制融资风险。
针对 L 地产公司实际提出有针对性的融资风险控制建议。本文对 L 地产公司提出如下融资风险防控建议：增强融资风险管控意识；建立科学的融资风险预警体系；拓展多元化融资渠道；提高公司核心竞争力；积极应对宏观政策的变化。采取上述融资风险控制措施，可以保障企业良性经营，降低企业面临的融资风险，有助于 L 地产公司的长远发展。希望本研究可以为 L 地产公司有效地进行融资风险控制提供些许帮助，同时，也希望本研究可以对其他房地产公司在融资风险防控方面有些许参考价值，从而提升房企融资风险控制水平，促进房地产企业健康发展。
参考文献（略）