南京凤凰城碧桂园房地产项目成本管理优化研究

本文以南京凤凰城碧桂园房地产项目作为研究对象，结合全生命周期法等相关理论堆南京凤凰城碧桂园房地产项目成本管理进行了探索分析，由于南京凤凰城碧桂园房地产项目的数据以及指标的获取有限，无法从定量的角度分析南京凤凰城碧桂园房地产项目成本管理存在缺陷的地方，只能够从定性的层面进行分析，有待进一步的改善。

第 1 章 引言

1.1 选题的背景和意义
1.1.1 选题的背景
作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业的可持续发展不仅关乎着国民经济的稳健发展，对于税收收入增长的稳定有着极为重要的意义，与此同时，房地产行业的发展状况直接的影响到我国民众自身的切身利益。随着“去房地产化”理念的深入推进，再加上房地产行业转型的需求，为了能够推动房地产行业保持可持续发展态势，打造大数据时代背景下的综合性产业体系，国家相继出台一系列的相关政策进行宏观领域或者是微观领域的调控，近期“一城一策”政策的出台，再加上限购、限贷等一系列楼市调控政策的更新调整，抑制了房地产企业无序的发展步伐，再加上房地产企业资金来源渠道监管力度日趋加大，无形中倒逼房地产行业转型升级的步伐，也倒逼房地产企业调整自身的经营节奏【1】。与此同时，从房地产企业自身经营的角度来看，新的市场形式的到来使得房地产企业需要及时调整自身的步伐以便于跟上市场的脚步，再加上飞速上涨的土地出让成本、工程项目的物资采购成本以及销售管理生产方面的人力资源成本，不断上升的成本费用支出以及有限的收入上升空间之间的矛盾，使得房地产企业自身的营业利润空间呈现出萎缩的趋势。为了能够在日趋恶化的市场环境中生存下来，打破现有的行业发展规模，房地产企业应当以加强房地产项目成本管理优化作为日常工作的重点，结合实际的房地产项目需求加强全过程的成本研究和控制工作，切实有效的压缩房地产项目整体的成本，打破现有的利润空间的限制。作为我国最大的新型城镇化住宅开发商之一，其长期深耕三四线城市中心的高档住宅，随着恒大、万科等知名房地产企业不断的下沉到三四线城市中，使得碧桂园面临着市场和政策的双重挑战，现有的销售利润空间被挤压，再加上房地产项目成本支出比重的不断增大，导致碧桂园利润空间严重缩减【2】。为了能够积极应对接下来日趋严峻的市场挑战，碧桂园需要加强房地产项目成本管理工作。通过对南京凤凰城碧桂园房地产项目成本进行研究分析，能够整体把握房地产项目成本管理的重点，结合南京凤凰城碧桂园房地产项目各阶段的成本控制工作情况，有针对性的提出房地产项目成本管理优化策略，降低不必要的费用支出比重，优化房地产企业自身的成本结构，让房地产企业能够抓住市场发展新机遇，寻找新的营业利润增长点。
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1.2 国内外研究现状
近年来，随着“炒房热”现象的产生，为了能够实现“居者有其屋”的目的，国家加大了房地产调控的政策力度，“房住不炒”的理念成为了社会各界共同的认知，在这一背景下住建部等相关行政职能部门发布了大量的房地产行业调控政策，仅仅是在 2018 年全国就有 450 条关于房地产行业的调控政策，2019 年推出了“一城一政策”，大量房地产行业调控政策的出台，给房地产行业上了“紧箍咒”，过去所采取“坐等收入”的经营模式已然无法满足当前房地产企业的发展需求。为了能够打破原有的提高产品价格获取营业利润的模式，越来越多的房地产企业经营管理者开始将目光投向于房地产项目成本管理优化研究中。
1.2.1 国内研究现状
与国外的房地产项目成本管理优化研究进展相比，我国的房地产项目成本管理优化研究起步较晚，房地产项目成本管理优化研究主要依托于我国房地产行业的发展。随着房地产行业发展进入新常态，为了能够在与日俱增的房地产行业调控政策的压力下找寻新的盈利增长点，加强房地产项目成本管理工作是非常重要的。
2019 年祝香君在《房地产开发企业项目管理与成本控制探析》中明确的指出一个完整的房地产项目在运作期间需要经历六个必须的环节，分别是房地产项目可行性调研环节、房地产项目规划设计环节、房地产项目行政审批环节、房地产项目招标采购环节、房地产项目施工环节以及房地产项目竣工验收移交环节，每一个环节在运作的过程中不仅具有不可逆行的特点，还具有开发周期长。商品房市场的不断发展，使得房地产项目的体量变得越发巨大，使得房地产项目开发周期变得更长，无形中给房地产企业带来了大量的无形时间成本的损耗【5】。
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第 2 章 房地产项目成本管理相关理论

2.1 房地产项目及成本管理
2.1.1 房地产项目管理的含义
所谓的房地产项目管理指的是在现有的计划资金、施工周期以及施工环境等客观条件的约束下为实现房地产项目所实施的立项、施工等一系列的工作任务【10】。房地产项目管理具有以下五个方面的特点，第一个方面的特点是目的性突出，房地产项目管理具有十分突出的目的性，无论是调配资源，还是开展管理活动，其实施的主要目的是为了服务于房地产项目的建设，让房地产项目能够顺利的落地；第二个方面是独特性显著，即便是同一家房地产企业所组织的房地产项目，由于所处的市场环境以及施工地点等因素不同，使得房地产企业在开展房地产项目管理活动时需要关注的侧重点也随之不同，彰显出了房地产项目管理的个性化色彩。为了能够提升房地产项目的管理质效，管理者需要结合项目运营的实际情况结合现有的资源解决好项目运营过程中所产生的各种问题，确保项目能够顺利的落地；第三个方面是周期性，一个完整的房地产项目管理需要经历立项、施工以及验收等相关环节，每一个环节都具有完成的时限；第四个方面是环节之间具有依赖性，房地产项目管理中每个环节都不是孤立存在的，而是以相互关联的状态存在的，如果施工阶段存在成本管控出现失衡，那么将会给竣工阶段的工作带来干扰。第五个方面是具有一定的复杂性，随着房地产市场环境发生了变化，使得房地产项目管理的难度也随之提升。一方面，房地产企业需要面临着成本上升的压力，为了能够获取最大的经济效益，房地产企业需要合理的调配现有的资源，从而有效的将计划、组织、协调、控制等活动落实到房地产项目管理的各个环节中，以达到既定的房地产项目管理目标【11】。另一方面，房地产行业在发展的同时，使得房地产企业自身的经营规模也随之呈现出扩张趋势，再加上不断细化的部门职责，使得房地产企业内部的职能部门数量也随之增加，不同职责的职能部门以及数量繁多的职能部门增加了其自身沟通的难度，为了完成某一项工作，需要频繁的进行跨部门的沟通、协作，在沟通和协作的过程中会因为信息鸿沟等问题的存在加剧了沟通的难度，无形中增加了房地产项目管理工作的复杂性，
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2.2 房地产项目的成本构成
房地产项目的成本构成主要由八个要素所组成，分别是土地开发成本费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、市政配套基础设施工程费用、房地产项目管理费用以及销售费用、贷款利息支出、税费【13】。
2.2.1 土地开发成本费用
所谓的土地开发成本费用指的是房地产项目在实施的过程中所产生的土地征用费用以及拆迁安置等费用。由于我国现有的土地出让方式，房地产开发上需要通过招拍挂等形式合理的取得土地，根据所取得的土地类型的不同预期支付的土地开发成本费用也随之不同。与取得净地相比，房地产企业在取得毛地之后，为了将毛地转换为净地从而满足项目的开发需要，房地产企业需要将毛地上面的建筑物或者是构筑物等相关设施进行拆除，在拆除的过程中将会产生诸如土地征用费用以及拆迁安置等费用，无形中增加房地产项目的成本。与此同时，传统上的土地开发成本费用占比一般在 20%左右，随着我国房地产行业的迅猛发展，招拍挂等方式所取得的土地支付的成本也变得越来越高，使得土地开发成本费用在房地产项目成本费用中的占比也随之上升。例如，2020 年香港置地取得徐汇滨江地块，该地块所耗费的资金为 310.5 亿元，创造了中国历史上的地王记录【14】。
2.2.2 前期工程费用
所谓的前期工程费用指的是房地产项目在立项等阶段所产生的可行性研究费用支出以及项目设计费用支出等，前期工程费用在整个房地产项目成本费用中的占比一般控制在 6%左右。

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第 3 章 南京凤凰城碧桂园房地产项目简介.......................13
3.1 碧桂园控股有限公司简介 .......................................13
3.2 南京凤凰城碧桂园房地产项目简介 .................14
第 4 章 项目成本管理存在的问题.............................19
4.1 项目成本管理问题调研分析 .....................................19
4.1.1 成本管理问题调查问卷设计目的、内容及评分....................... 19
4.1.2 成本管理问题问卷调查结果可靠性分析....................... 20
第 5 章 项目成本管理优化策略............................................32
5.1 强化立项决策阶段项目成本管理工作 ................32
5.1.1 深入开展市场调研工作 .................................. 32
5.1.2 明确项目成本估算的依据........................................... 32

第 5 章 项目成本管理优化策略

5.1 强化立项决策阶段项目成本管理工作
5.1.1 深入开展市场调研工作
作为该项目的重要环节之一，通过开展市场调研工作能够帮助南京碧桂园项目团队获取南京及句容市等周边区域对于房产项目的看法，以便于南京碧桂园项目团队能够结合要求完成土地招拍挂等相关工作。从房地产项目全生命周期成本管理的角度来看，一个完整的房地产项目通过会划分为立项决策等五个阶段，而其中立项决策阶段对房地产项目成本调整的机会是最大的，随着开发工作的不断深入推进，房地产项目成本调整时所支付的代价也随之增加。在立项决策阶段，南京凤凰城碧桂园房地产项目所面对的环境不仅有人口环境等宏观环境，还会受到企业战略等微观环境的影响，为了能够切实有效的将开发成本控制在可控的阶段，一方面，南京碧桂园项目团队应当从房地产项目市场供给、房地产项目市场需求、房地产项目市场环境以及房地产项目市场营销这四个维度来开展市场调研工作，全面的分析房地产项目在开发的过程中有可能面临的项目成本管控的风险【46】。此外，在开展市场调研的过程中还需要关注本地政策的变化情况，区域性的政策将会对后期建设等环节产生直接影响。当市场调查分析工作结束之后，项目团队应当将所整理好的市场调研资料进行深度的剖析，呈现出具体可行的市场调研报告，为接下来成本管控提供帮助【47】。另一方面，由于房地产企业自身队伍的限制难以应对房地产项目开发过程中市场调研工作的要求，为了能够通过调研与切实有效的可行性分析降低成本管理的难度，碧桂园应对积极主动吸收在市场调研方面具有丰富的工作经验的精英人士，通过组建专业化的市场调研团队的方式推动开发调研工作的顺利进行，尽可能的避免出现开发过程中设计变更等问题的发生，确保成本管理能够处于高效的状态【48】。

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第 6 章 结论与展望

6.1 结论
首先，本文以碧桂园的南京凤凰城碧桂园房地产项目为案例，结合全生命周期成本管理、房地产成本以及成本管理等相关理论作为研究的切入点，将南京凤凰城碧桂园房地产项目划分为立项决策等五个阶段，分析了南京凤凰城碧桂园房地产项目在这五个阶段中存在的问题，并在此基础上提出了深入开展市场调研工作、结合市场调研结果选择合适的设计方案、构建符合项目设计要求的评标体系、优化项目成本管理动态反馈以及加强竣工决算工作管控等相关建议，希望能够为碧桂园在其他地区的房地产项目成本管理提供参考性的建议。其次，作为碧桂园开发项目中的一个成熟开发与运营的著名产品系品牌，凤凰城产品系具有十分重要的研究价值，它不仅是碧桂园控股有限公司所打造的具有复制性的综合性地产经典品牌，也是该公司在不同城市房地产开发的重要“坐标”之一。针对凤凰城系列产品的运营碧桂园积累了丰富的运营管理经验，在成本管理方面具有独特的优势，然而，从南京凤凰城碧桂园房地产项目成本管理工作的开展情况来看，由于南京凤凰城碧桂园房地产项目全生命周期的成本管理手段不成熟，使得成本管理质量不高。最后，碧桂园应当将自己在土地使用权获取中的成本管理经验以及现有的房地产项目开发成本经验进行总结，并分别从立项决策等五个阶段不断的调整现有的成本管理模式，通过强化成本管理的执行力度，确保各个市县的团队能够在碧桂园的指导下有序的开展成本管理工作，从而实现成本管理质量的优化。
本文以南京凤凰城碧桂园房地产项目作为研究对象，结合全生命周期法等相关理论堆南京凤凰城碧桂园房地产项目成本管理进行了探索分析，由于南京凤凰城碧桂园房地产项目的数据以及指标的获取有限，无法从定量的角度分析南京凤凰城碧桂园房地产项目成本管理存在缺陷的地方，只能够从定性的层面进行分析，有待进一步的改善。
参考文献（略）