本文是一篇工商管理论文，笔者为了解决组合式融资的问题，结合L集团组合式融资风险评价结果，L集团应有效设计优化策略，坚持满足项目资金需求、降低融资成本、优化融资结构、减少融资时间成本、合理规避并有效利用监管政策的目标来设计组合式融资策略，这些策略包括：拓展多元化的境内直接融资方式、采用“房地产信托+海外融资”新模式提升偿债能力、提升内源融资能力和水平、适时选择不同融资方式优化期限结构等。
第1章绪论
1.1研究背景、目的及意义
1.1.1研究背景
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20世纪90年代初，我国房地产市场已经发展到一定规模，随后20年间，又经历了蓬勃发展的“红利期”。房地产行业属于国家强宏观调控行业，不仅受金融危机、通货膨胀率等经济环境的影响，也受到住房制度改革等政策环境的影响。房地产行业作为国家支柱产业，能否健康发展关系到百姓的福祉和国家的安全稳定。我国政府高度重视房地产行业的发展，不断出台针对房地产行业的调控政策，房地产融资政策就是其中比较有代表性的制度之一。房地产融资制度是市场化的体现[1]，要想合理利用融资政策、获得必要的资金，不仅要充分把握国内房地产金融的发展形势，也要把握资产融资时代的特殊性。
2016年底中央经济会议首次提出“住房不炒”的概念[2]，这对房地产行业的发展形成巨大的冲击，并带来了融资难等一系列问题。对于我国房地产企业而言，普遍存在着对银行贷款融资过度依赖、融资渠道单一，且对于境外资金利用率不高、内源融资渠道发展不畅等问题[3]。大多数房地产企业目前已经尝试进行了融资渠道的探索和改革，并取得了初步成效[4]，但是，整体来看，我国房地产行业的融资发展与西方发达国家存在着不小的差距，很多中小型房地产企业无法满足地产项目开发的必要资金。因此，加大对于房地产企业融资的改革，探索适合国内房地产企业的融资优化策略具有重要的理论和现实意义。
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1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究综述
国外对于融资理论的研究起步较早，为国内学者提供了启示和借鉴，大多集中在对房地产企业融资理论层面的探讨。国外关于房地产组合式融资相关研究成果可分为三类：组合式融资理论研究、房地产企业融资影响因素研究、房地产企业融资结构及方式研究。
（1）组合式融资理论研究
国外学者关于组合式融资形成了许多典型的、有参考价值的理论，如以国外对于融资理论的研究起步较早，也能为国内学者提供启示和借鉴，但国内的研究成果并不适合中国企业的现实发展和特殊背景，且大多集中在对于房地产企业融资理论层面的探讨Durand[5]（1952）为代表的初期融资结构理论，以ModiglianiF.&Miller[6]（1958）为代表的现代企业结构融资理论等。美国学者Modigliani和Miller建立的MM理论是资本结构理论的基石，其核心思想是在遵循一系列严格的资本市场假设的情况下，市场价值与资本结构并无明显关系。Myers和Majluf[7]（1984）提出了“啄食顺序理论”，也称为“优序融资理论”，该理论认为外部投资者与公司内部经理人之间存在高度信息不对称，投资者选择资本结构作为判断公司价值的主要依据，并以此改变其投资行为，该理论认为融资的先后顺序应为内源融资、债务融资、股权融资，即按“先内后外，先债后股”的顺序进行融资。
（2）房地产企业融资影响因素研究
Brown和Maty sink(2006)指出，房地产企业应该通过组合式融资降低风险，他对融资过程中的风险因素进行了详细研究，并强调地产行业的融资决策与现金流存在密切关系。Brueggeman Fisher(2009)认为，政府政策对房地产融资起着重要影响作用，他对影响地产行业的法律法规政策进行了深入研究。Baiclay，PaulRuth（2007）通过对238个房企融资项目进行研究分析，得出结论，房地产公司融资顶层设计主要受政府宏观政策影响，融资决策还受融资成本、融资风险及金融机构经验的影响。Titman和Wessels[8]（1988）认为，融资影响因素有可量化与不可量化之分，不可量化的因素主要包括企业领导者偏好、企业文化、政府政策、民族及宗教因素、行业发展周期等，可量化因素包括财务状况、盈利指标、资产担保价值、企业成长性指标等。
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第2章概念界定及理论概述
2.1概念界定
2.1.1融资
对于“融资”的概念，可从广义和狭义两个层面进行理解。从广义看，融资是指货币资金的融通，即企业以特定方法借贷和募集资本的活动。狭义上，获取资金的活动称之为“融资”，它基于本身的资本状况、运营条件以及未来需要，考虑有效的预测、决策，通过某些途径，向债权人获得资助，以确保企业的生产需求和企业管理活动的财务管理活动。企业在资本不足时，追求用最少的成本，筹集到既满足期限要求、又满足实际使用要求的资金：在资金过剩的情况下，为寻求最大利润，资金应以最低风险和适当的期限投入，实现供需平衡。
本文对于“融资”的定义为：融资是指企业根据发展战略，以生产、经营为目的，通过一定的方法和渠道，从投资者、债权人或者其他机构处积累或筹集生产和经营所需资金的经济活动。
2.1.2组合式融资
组合式融资也可以称为“组合融资”或“融资组合”，是指企业通过两种或两种以上融资方式的合理搭配，满足一项或多项资金要求的经济活动。组合式融资并不是把两种或者多种融资方式简单地拼凑在一起，而是通过结构的合理划分、渠道的有效组合，达到融资成本低、风险分散、资金使用效率高等目的。
根据不同的分类标准，组合式融资可分为不同的类型（如表2-1所示）。根据资金来源途径的不同，可分为内源融资和外源融资[25]，内源融资即企业利用自有资金进行的融资活动，具有低风险、低成本、自主性等特点。外源融资即通过外部资本市场或某些投资者筹集资金的活动，主要包括银行贷款、股权融资、商业信用、租赁融资、其他金融机构等来源。根据资金使用时间的长短，组合式融资可分为长期融资和短期融资，长期融资使用年限在一年以上，用于解决企业筹资者扩大投资、满足经营管理的需要，但灵活性较差；短期融资使用年限在一年以内，发行手续简单，用于满足筹资者短期资金使用和周转的需要，灵活性较高。
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2.2理论概述
2.2.1企业融资相关理论
（1）MM理论
莫迪利安尼（Modigliani）和米勒（Miller）于1958年创立了MM理论，在企业融资理论界中影响较大。最初MM理论认为，当企业负债率由0增加到100%时，企业价值不会受任何影响，这时便不存在最优资本结构。1976年，米勒对MM理论进行了修订和调整，认为由于利息抵税作用的存在，企业可以降低成本、增加价值，并通过增加负债率（逐渐趋近100%）提高收益。根据该理论，企业最佳的融资方式是债务性融资[26]。MM理论对房地产企业融资的启示是，应积极利用债务性融资方式拓宽资金来源，获取企业发展必须的资金。
（2）最优融资结构理论
最优融资结构理论在MM理论的基础上进一步发展，通过改变研究假设条件，找到一个最优的点，即最优融资结构[27][28]。该理论又可细分为三种具体的理论内容：一是代理成本理论，在股权和债务融资所产生的代理成本最小点上找到最优融资结构；二是权衡理论，认为负债既能节省税收支出，也可带来财务困境成本，公司必须权衡负债所带来的收益和成本，在其中寻求到一个平衡点进行融资。三是控制权理论，以融资契约不完全性为研究起点，通过调整公司控制权找到最优资本结构[29]。最优融资结构理论对房地产企业融资带来重要启示，在房地产企业发展组合式融资过程中，必须保持合适的融资结构，使融资方式在期限、成本、控制权等方面保持合理性。
（3）投资组合理论
投资组合理论的提出者是马科维茨[30]，该理论指出，当企业面临不确定的收益和风险时，应尽可能采取组合式融资策略，通过合理控制投资资金的比例，以有效规避风险，同时实现最优的投资收益。马科维茨提出了期望收益与最小方差之间的收益曲线[31]。他的理论得到丰富和发展，后来学者对收益曲线进行了简化的数学运算，此外，用证券市场线取代了资本市场线。投资组合理论证实了房地产企业开展组合式融资的合理性，为了有效控制风险，房地产企业应合理分配不同融资方式的比例，避免对某种单一的融资方式过度依赖。
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第3章L集团简介、组合式融资现状及问题分析.....................14
3.1 L集团简介....................................14
3.1.1战略布局...............................14
3.1.2组织结构....................................15
第4章L集团组合式融资风险评价与防范措施.........................30
4.1组合式融资风险评价指标体系构建...........................30
4.1.1组合式融资风险评价指标体系设计原则......................30
4.1.2组合式融资风险评价指标体系.........................30
第5章L集团组合式融资优化策略....................................41
5.1 L集团组合式融资优化策略设计的目标............................41
5.1.1满足项目资金需求..........................41
5.1.2降低融资成本、优化融资结构..............................41
第5章L集团组合式融资优化策略
5.1 L集团组合式融资优化策略设计的目标
L集团在设计组合式融资策略时必须明确目标，以目标来衡量策略设计和实施的有效性。组合式融资策略设计时应该遵循的最基本的目标是满足集团房地产项目及其他项目资金需求，在此基础上同时兼顾融资成本、融资风险、融资结构、时间成本、财务杠杆作用等。
5.1.1满足项目资金需求
L集团拥有众多经营板块，房地产板块、文旅商贸板块、清洁能源板块、节能建材板块、供热板块以及金融板块，每一板块都需要大量的资金。设计组合式融资策略首先要考虑的是满足项目资金的需求，实现项目收益的增长和质量的提升，在设计融资策略时，必须以此目的为根本出发点[38]，满足集团不同业务板块、不同阶段、不同层次的资金需求，确保项目正常开发和运转。
5.1.2降低融资成本、优化融资结构
房地产行业属于资金密集型行业，在选择融资方式时，必须充分衡量各种融资方式的成本，选择成本较低的融资策略，评估长期融资与短期融资的结构、内源融资和外源融资的成本效益比、债务融资和债权融资成本大小，使组合式融资策略能够提高集团整体的利润和经济效益。在降低融资成本的同时，集团还要考虑融资结构的合理性，避免资金集中偿还而导致资金断裂情况的发生[39]，保持长期融资和短期融资期限结构的合理性，能够有效平滑各期的利息支出负担，避免集中向银行偿还贷款给集团带来的资金压力。
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第6章研究结论及未来展望
6.1研究结论
我国房地产行业经过40多年的发展，成为了国民经济的支柱产业，是政府财政收入和税收的重要来源，且房地产行业能够有效带动建筑、物业、基础设施建设等上下游产业链的共同发展。房地产行业是资金密集型且强金融监管行业，如果没有足够的资金支持，那么房地产企业将无法生存，因此，融资在房地产企业生存和发展过程中的重要性不言而喻。我国房地产企业普遍存在着融资困难、融资能力弱等问题，在新的时代背景下，研究房地产企业如何进行组合式融资问题变得更加重要。通过分析，本文得出了以下几个重要结论。
第一，房地产行业的商品与一般商品存在着较大区别，融资需求也呈现出独有的特征，这些特征表现在：资金周转时间长、受政府宏观政策影响大、资金需求量大、以土地和房产作为主要抵押品、市场风险和资本风险大。
第二，房地产企业采用组合式融资策略需要综合考量多种影响因素，这些因素包括融资环境、财务状况、融资成本、财务风险、股权结构。房企要评估所需的融资成本，选择风险最低的组合融资策略。
第三，L集团以银行贷款作为主要的融资方式，内源融资主要依靠销售回款，外源融资在融资金额中所占的比重较低，从融资区域上看，以保定市及周边区域融资为主。
第四，通过对公司财务报表、审计报告等数据的大量调查，发现L集团组合式融资的问题：对债权融资依赖性大、短期偿债能力较弱、销售瓶颈指内源性融资不畅、融资期限结构不合理、资产流动性偏紧。
参考文献（略）