1 绪论
1.1 研究背景与研究意义
中国自 1998 年停止福利分房、取消商品房价格管制后，房地产市场进入全面市场化时代。1998 年至今，将近 20 年房地产市场保持高速增长态势，房价大幅上涨。以北京市为例，北京市海淀区五道口城铁附近的华清嘉园 2000 年开盘价仅4000 元/㎡，到 2016 年底，均价已达 118899 元/㎡，16 年间房价增长了 30 倍。房价的过快增长，带来一系列社会问题。北京市政府 1998 年就推出了针对低收入家庭的经济适用房、两限房、公租房和廉租房等保障性住房。但是，对于收入超出保障房申请标准又买不起商品房的中等收入人群（一般被称为“夹心层”），住房问题却一直没有得到有效的解决。2013 年 10 月 22 日，北京市住房和城乡建设委员会推出了针对“夹心层”的住房类型——自住型商品房，对于 “夹心层”的住房问题才从制度层面上有了保障。自住型商品房推出的目的是完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自主性、改善性住房需求，稳定房价，促进房地产市场平稳发展。自住型商品住房，简称“自住房”，是北京市特有的政策性住房，是房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房，其套型建筑面积，以 90 平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。在北京具有购房资格的家庭，都可以申请购买。但北京市户籍无房家庭、经适房和限价房轮候家庭，具有优先购买权。自住房政策自 2013 年推出以来，既经历了抢购热潮，又经历了弃选弃购最后不得不入市销售的尴尬。而在 2016 年北京市房价上涨很快的背景下，自住房又重新火爆起来，多个自住房项目推出后迅速售罄。
...........
1.2 国内外研究现状
2014 年北京市推出首个自住房项目“金隅汇星苑”，自住房的出现只有三年时间，相关研究非常少，依旧停留在新闻报道与热点话题层面。关于北京市保障性住房的研究则多集中于对经济适用房、廉租房、公租房等各自的研究，缺乏对北京市保障性住房系统性的梳理和研究。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。北京市于1998年出台经济适用房政策，学者对于北京市经济适用房的研究集中在 2000-2010 年间，研究方法基本为定性分析，研究内容涉及经济适用房的价格问题、供给问题、空间分布问题和退出机制研究。党云晓，张文忠，刘志林（2014）从地方政府视角解答影响经济适用房布局的因素，对北京经济适用房空间布局特征进行分析之后，又建立二元 Logistic 回归模型，证实土地价格是政府落实经济适用房时考虑的最重要因素。王格格（2011）分析了北京市经济适用房引起的链式反应，包括旧城改造与人口迁出、城市空间结构改变与通勤成本增加、保障功能弱化与商品功能加强，接着分析了成因并提出了改良的思路和策略。王勇（2006）认为北京市经济适用房价格偏高，原因有四点。其一，开发商借“经济适用房”之名提高利润；其二，配套设施建设费用过高；其三，对经济适用房销售对象缺乏严格界定，致使高收入家庭钻空子；其四，面积偏大，户型设计不合理。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。2001 年北京市国土房管局发布《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，标志着北京市廉租房制度正式实施。相关的文献都发表于 2001-2014 年，针对性的研究非常少。从 2014 年开始廉租房与公租房并轨运营，北京市廉租房时代结束。禹静（2010）分析了北京市廉租房项目建设现状并指明了发展方向：继续坚持 TOD 模式建设廉租房项目、推广混居模式、与城市发展规划相结合。周燕珉、王富青（2009）采用入户访谈和问卷调查的方式对北京市低收入者进行调研，总结了对廉租房单体设计的启示，比如户型和朝向等问题。
..........
2 相关概念及理论基础
本章首先介绍了两个与本研究密切相关的概念，以方便问题的展开和下一步的探讨。住房问题和保障房一直以来都是各类学者研究关注的重点，由于出发点、侧重点的不同，学者们对同样的概念界定可能会有所差异。笔者对文献资料进行归纳整理后，对保障性住房和自住型商品房的概念进行了界定。
2.1 相关概念的界定
世界上大多数国家将住房分成了私屋和公屋，私屋是私人拥有不享有政府优惠的自建或市场化的的商品房，公屋则是由政府出资或补贴的保障性住房。武超群，蓝天（2011）的研究指出，日本财政资金投入到住宅融资的比例在逐渐减小，转而依靠类似于美国“吉利美”和“房利美”的业务模式筹集资金，通过对地方公团、公社提供金融支持鼓励自建；新加坡则是政府通过设立专门的建设机构——建屋发展局，对组屋（也就是新加坡的保障性住房）进行统一的投资建设和分配管理；在瑞典则不论买房与租房，面向所有的中低收入者，政府都提供住房补贴。马蕾（2015）认为，在我国，保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，是我国城镇住宅建设中比较特殊的一种住宅类型。保障性住房通常由政府统一规划、统一安排，提供给特定的中低收入群体。我国的保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房和安居商品房等。踪程，闫浩等（2017）认为，保障性住房是政府提供的一种准公共物品，其价值本质是保障性住房的居民福利问题，有利于维护社会公平、实现公民尤其是中低收入居民的居住权、构建和谐社会。随着社会进一步发展，保障性住房解决的问题应该不仅仅是住有所居，更应该解决的是住房品质不高和公共物品匮乏的问题。综上所述，保障性住房就是为了解决高房价和中低收入家庭有限的支付能力之间的冲突，而由政府主导提供的一种优惠的政策性住房。北京市目前的保障性住房有经济适用房，公共租赁房，两限房，棚改安置房等。
............
2.2 相关理论基础
公共物品是指一种商品的效用不可分割地影响整个公众，而不管其中任何人是否愿意消费。公共物品有三个重要属性——非竞争性、非排他性和不可分割性。非竞争性是说边际成本为零；非排他性是说没有人能够专用，而同时把其他人排斥在这种商品的消费之外。比如清洁的空气，增加一个人呼吸的边际成本为零，同时，没有人能够呼吸清洁的空气而阻止排斥其他人呼吸，因此洁净的空气是公共物品。西方公共品理论经历了萌芽阶段、独立理论的形成阶段和发展阶段3阶段。1776年亚当斯密在《国民财富的性质和原因的探究》中就有了公共品的萌芽，并指出政府应为供给主体；1919年林达尔在《公平税收中》正式的使用公共品一词；1954年美国历史上首位诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森在《公共支出的纯粹理论》中首次提出了这一概念。1965年美国著名经济学家坎南拓宽了公共品理论，首次提出了“准公共物品”概念。公共品是个历史范畴，具有阶段性特征，并且随着经济技术的发展，有向私人物品转化的趋势。近代经济学家在总结萨缪尔森等前人的理论基础上，将产品和服务划分为三类：纯公共物品、准公共物品和私人产品。纯公共物品具有完全的非排他性和非竞争性；准公共物品具有其中一个特性。具有较弱非排他性和较强非竞争性的准公共物品可以由私人来提供，比如高等教育。
............
3 北京市住房供给体系的历史与现状 ......15
3.1 北京市住房供给体系的历史演进.....15
3.2 北京市住房供给体系现状 ......19
4 北京市自住房的供给现状研究....24
4.1 北京市自住房供给量 ..............24
4.2 北京市自住房区位分布 ..........25
4.3 北京市自住房的价格 ..............28
4.4 北京市自住房的投融资模式 .............29
4.5 北京市自住房的分配政策 ......30
5 北京市自住房的需求研究............32
5.1 北京市自住房的需求现状 ......32
5.2 北京市自住房需求的影响因素分析 ............35
5.2.1 数据来源......35
5.2.2 样本的描述性统计分析....37
5.2.3 实证分析......41
5.2.4 回归结果分析.........46
5.3 本章小结 ............46
5 北京市自住房的需求研究
第 4 章是对北京市自住房供给侧的研究，研究角度涉及供给量、区位分布、价格、投融资和分配政策。为了进一步研究需求侧，本章首先对自住房需求现状进行简单描述，对自住房需求量进行预测，然后采用问卷调查的方法收集一手数据，对自住房需求的影响因素进行分析，最后运用 Logistic 回归模型进一步提炼自住房需求的影响因素，以便提出更好的意见和建议。
5.1 北京市自住房的需求现状
首先中等收入家庭对自住房有很大的需求。北京市也在多渠道、多方式筹集自住房，加大中端需求支持力度，积极研究打通各类保障性住房的使用渠道，在确保限价商品房备案家庭住房需求基础上，将部分剩余限价房转化为自住型商品房，重新定价后公开销售，保障无房家庭的自住性需求。其次是自住房项目的供不应求与弃选弃购同时并存。自住房的供不应求表现在自住房地块往往受到多家房企争抢、自住房申请需摇号排队等。自住房弃购率最高超过 20%，如首创悦都汇弃购率就超过 50%。虽然，部分房源被弃购之后还可重新摇号，但弃购率如此高，还是值得反思背后的深层原因。弃选弃购的原因可能与自住房的地理位置偏远、交通不便、户型不佳、配套不成熟等因素相关，也可能是购房者资金准备不足等原因。在 2016 年两会上，北京市住建委开始强调自住房实行区域优先，即本区域内的无房居民优先购买，此后再解决其他区县无房户的居住问题。笔者整理了实行区域优先后几个自住房项目的申购家庭情况，如表 5-1 所示。
.........
结论
考虑到北京市高企不下，节节攀升的房价和两千多万的常住人口，每年几万套甚至几千套的供应量远远不能满足“夹心层”的刚需购房需求。不断地申购、摇号、失望磨灭了很多家庭的耐心。即使有幸轮到自己家庭选房，偏远的地理位置也让自住房“自住”的定位变得模糊，买了房却不能住。庞大的“夹心层”群体和捉襟见肘的自住房供应量是供需矛盾的根源所在。统计分析发现，自住房定价并不遵循比同地段、同品质的商品住房价格低 30%左右，而是低更多，能到达 50%左右，并无确切的规律。相对好地段的自住房定价受周围商品房价格的影响，确实有所提高，不过差价还是超过 30%。这样做似乎是为了满足大家的住房需求，可是如此定价首先激发了一部分无购房能力家庭的购房需求，挤占了另一部分有支付能力却优先级靠后的家庭购房需求；其次让开发商预期不明确，无法提前做出针对性的财务规划和项目预期收益分析；最后定价问题的不明确可能产生寻租问题，导致贪污腐败。因此政府对自住房的定义应当更加明确一些，避免自住房定义和现实状况冲突的现象发生。
..........
参考文献（略）