第一章 绪论
1.1 研究背景
在房地产行业发展的初期，内地的房地产企业多为在土地储备、供给资金、设计开发、建造出售、物业服务整个周期全面参与主导的重资产模式。在重资产的模式下，财务压力是房地产企业无法回避的问题。加之近些年来宏观政策不断紧缩，国家先后出台国八条、新国八条、国六条、国十一条、新国十条、国十五条等政策，限售、限购、限签、土拍等新规接连出现，房地产企业借贷压力加大，融资成本大幅提高。房地产市场由增量转变为存量，整个行业形式下滑。政府为了稳定经济增长，未来仍旧会制定一系列政策来有序调控房地产行业，这也意味着今后地产企业通过土地增值的途径快速获利变得不再可行。就目前形式来看，政府会继续发布系列政策稳定房地产行业秩序，这表明房地产企业想通过土地增值增加利润变的更加困难。
YX 地产采取重资产运营模式时的特点为高利率、高风险、重杠杆和高负债，这导致 YX 地产于 2004 年陷入财务危机。在千钧一发之时 YX 集团通过一系列业务，由 YX地产控股公司 YX 房地产信托基金（YX REITs）成立。这使 YX 地产在 2005 年得以成功转型为轻资产运营模式。YX REITs 是我国首支以国内资产为基础的不动产投资信托基金，YX 地产与 YXREITs 的互动发展至今已经有 15 年，这种双平台互动的模式值得其他房地产企业参考借鉴。YX 地产自转型以来不断深化轻资产运营的模式，通过剥离非主要业务减轻资金占用和负债压力；通过 REITs 提高资产变现能力；通过合作开发降低开发成本；通过发行多种债券拓宽融资渠道。本文主要根据 YX 地产的轻资产运营对其进行财务绩效案例问题研究。把 YX 地产 2004-2019 年的轻资产运营财务情况划分为三个阶段，首先对 YX 地产的轻资产运营财务报表结构特征进行分析，之后通过运用熵值法对各阶段财务绩效各维度得分和综合得分进行分析，着重比较轻资产运营模式下YX 地产各阶段财务绩效情况；接着运用杜邦分析法，将 YX 地产的财务绩效情况同行业均值进行比较；在此之后总结出其财务绩效仍然存在的问题，帮助企业深化轻资产模式的运行。为其他轻资产运营的房地产企业提供启示和借鉴。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
文章旨在通过对 YX 地产轻资产运营模式的财务绩效案例研究实现以下研究目的:
（1）通过熵值法建立 YX 地产财务绩效评价模型，充实轻资产运营模式的房地产企业财务绩效评价方法。
（2）将 YX 地产转型轻资产运营后划分为三个阶段，对各阶段财务绩效变化情况进行分析。总结 YX 地产持续深化轻资产运营的方式，并发现 YX 地产存在的问题。
（3）通过研究 YX 地产轻资产运营逐渐深化的过程，为其他轻资产运营的企业提供其实和借鉴。
1.2.2 研究意义
（1）理论意义
目前的文献中对于房地产企业轻资产运营企业分阶段的财务绩效评价较少。本文通过熵值法和杜邦分析法对 YX 地产进行纵向和横向财务绩效对比分析，可以丰富轻资产研究领域中的研究成果。
（2）实践意义
①通过本文研究可以完善 YX 地产的轻资产运营模式本文以 YX 地产为案例研究对象，对其转型轻资产运营后的期间分阶段分析财务绩效情况，并根据研究结论，提出了对策建议，为 YX 地产不断深化轻资产运营提供参考。
②为房地产企业转型轻资产运营提供经验
在房地产政策持续政策紧缩的背景下，房地产企业转型轻资产运营的模式可以为房地产企业持续经营提供新方案。本文研究的 YX 地产轻资产运营时间长，经验丰富，更具参考意义。
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第二章 相关理论概述
2.1 相关概念
2.1.1 轻资产概念
主要包括企业运营经验，品牌，标准运作流程，管理创新能力和人力资源。而存货，机器设备等重资产所需要占用的流动资金数量较少，轻便灵活。轻资产是现代企业日常运营管理过程中逐渐形成的一种无形资产，它是推动企业不断取得竞争优势、不断提升价值的一个关键因素。
2.1.2 重资产概念
重资产目前还没有明确的定义，而是以轻资产的模式来区分。主要表现在企业的资产以房屋、机械和存货的形式出现并占用了大量资金的运营方式。在重资产运营模式下企业向实物资产注入大量资金，将固定资产作为企业可以使用的主要资源，以所积累的固定资产来保持企业盈利的运营模式。在资产来源上，重资产主要为投资、建设、购买获得。
2.1.3 财务绩效概念
财务绩效就是体现企业的一切活动最终带来的效应，如成本控制活动、投资活动、管理运营活动等等；财务绩效评价是采用一些方法，选取一些指标，多层次、全方面的分析某个时间段或者某个时点企业的财务报表信息和非财务报表信息。目前社会上存在的企业绩效评价的方法主要有：经济增加值、杜邦分析法、熵值法、因子分析法等。对企业的财务绩效进行科学的分析与评价，是企业经济活动中的重要的环节，它可以总结企业经营过程中做得比较出色的地方以此来积累经验，也可以总结企业经营过程中做得比较差的部分以此来自省，分析出企业潜在的风险，进一步确认接下来企业的战略布局，是企业发展的指路灯。
图 3-2 2000-2003 年重资产运营模式下 YX 地产偿债能力财务指标
2.2 轻资产运营模式的相关理论
2.2.1 轻资产运营模式的主要内容
对于采用轻资产运营模式的房企来说，轻资产运营不再全权包揽房地产开发的所有环节，而是只针对自身有竞争力的环节向外输出；企业不再过度依赖向金融机构举债融资，而是引入各种金融平台，探索多种筹资方式，实现了真正的渠道多元化；同时这种模式能够发挥杠杆的作用，所以回报率很高，受青睐度也由此不断提高。
2.2.2 轻资产运营模式的实现途径
第一种方式是“小股操盘”。小股操盘是一种投入少，主要资源集中于运营的经营方式。企业输出品牌、开发、吸引投资、运营的某项或某几项服务，主要收入在管理收取费用和股权收益上。比较有代表性的案例企业有：铁狮门、万科、金地、万达等，其中最著名的是铁狮门案例。由于铁狮门具有良好的品牌效应和顶级的管理能力，铁狮门的运营仅需要投入 5%以下的份额就可以掌控项目的操盘权。铁狮门在输出服务后收取管理费用，还可以获取企业 REITs 的额外收益。根据数据，铁狮门在项目上的收益额能达到 40%左右。国内类似的企业中比较典型的是万达商业地产。万达在运营前期与第三方合作开发，不需要投入过多资本，而是靠自身的品牌影响力吸引投资者。在此之后万达主要参与选址、设计和管理，完工后项目归投资方所有，但本质上操盘权由万达掌控。通过自身的影响力输出品牌和管理，促进了万达向轻资产运营的转型。综上所述，小股操盘的运营方式帮助企业降低财务风险，变通资金流动性，规避房市波动，对企业收入起到促稳促增的作用，不仅如此，企业也进一步提高了企业价值和市场地位。
图 3-1 2000-2003 年重资产运营模式下 YX 地产盈利能力财务指标
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第三章 YX 地产轻资产运营模式介绍........................15
3.1 YX 地产简介.................................. 15
3.2 YX 地产转型轻资产运营模式动因分析.......................... 15
第四章 YX 地产轻资产运营模式财务绩效分析.......................24
4.1 YX 地产轻资产运营模式财务指标变动分析 ........................ 24
4.1.1 资产变现能力加强..................... 24
4.1.2 有息负债比例下降......................... 26
第五章 启示与借鉴................................48
5.1 抓住政策机会周期，利用多层次资本市场 ......................48
5.2 多种方式发展，全面提高财务绩效 ...................... 48
第五章 启示与借鉴
5.1 抓住政策机会周期，利用多层次资本市场
近几年，宏观政策的调控多在于稳定房产价格，提高银行房贷标准。在这种严峻的外部环境下，企业必须把握国际国家政策的变化趋势，及时调整自身策略。政策机会昙花一现，在出现时企业要有灵敏的嗅觉，开拓的思维捕捉稍纵即逝的机遇。YX 地产在轻资产运营的过程中，一直把握宏观局势脉络，在房地产行业形势低迷时，抛弃非核心业务，逆势回购房产，为企业未来全国化布局做好基础，变困境为通途；在中央提倡直接融资使，发行债券，拓宽融资渠道；在国内规则“真空”，香港规则修订之时，推动 YXREITs 的发行。同时，在多渠道多层次融资方面，YX 地产利用母公司 YX 集团、香港越企和旗下上市公司的功能，构建多层次的资本市场。实现融资成本最低化，融资效应最大化。从而促使企业拥有稳定的现金流，良好的债务结构。这种方式也可以使企业管理能力与时俱进，避免体制僵化，值得房地产轻资产运营企业借鉴。
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第六章 结论
本文以 YX 地产为案例研究对象，得出如下结论：
（1）轻资产运营模式有利于房地产企业财务绩效水平的提高。本文通过对 YX 地产轻资产运营模式下财务绩效研究，发现其财务绩效的提升都与轻资产深化的策略推动密切相关，因此可以直观地看到 YX 地产轻资产运营模式有利于房地产企业财务绩效水平的提高。YX 地产通过 REITs 向轻资产运营转型，将房地产行业的优质资产盘活，从而收回资金，将其转换为流动性较高的现金流，收回的资金可用于新一轮的项目开发。REITs 的轻资产转型方式为企业的经营提供了必要的运营资金，一定程度起到释放企业资金压力，降低了房地产企业自有资金投入，提升企业的资金周转率，强化企业的核心竞争力，更好地实现了发展战略；非核心业务的剥离使企业改善了负债情况，将资金运用在更有价值的核心领域，降低利息费用，获取更大收益；合作开发使企业降低成本费用，各自发挥自身优势，合作公益；多渠道多层次的融资，使企业在自身资产有限的条件下获取更多资源，尝试其他可能。最终在轻资产运营的不断深化下，YX 地产改善了财务绩效，提高了竞争能力，能够更加稳定的发展。
（2）与行业均值相比 YX 地产的轻资产运营模式能力仍然有待提高。通过杜邦分析我们可以看出，YX 地产的销售净利率除去特殊事项整体仅略高于行业均值，可以通过丰富轻资产运营方式，提高盈利能力；总资产周转率与行业变动趋势基本相同，低于行业均值水平，但差距逐渐缩小。因此企业应当合理化资产比重，避免激进拿地；权益乘数逐年提升，目前接近行业均值水平，企业应当警惕财务风险，动态评估财务绩效，加强风险管控能力。
（3）通过对 YX 地产财务绩效的评价研究，本文得出如下启示与借鉴，可供意图转型和已经转型轻资产运营的房地产企业参考。企业应当抓住政策机会周期，学会利用多层次资本市场，使融资结构更为合理和多元；在轻资产运营的过程中，企业要根据自身特点拓展改进轻资产运营方式，不断试错敢于创新，以此达到财务绩效水平的全面提高；轻资产运营不是完全有利无弊的，企业应当根据自身选择的轻资产运营特点，识别该种方式存在的弊端，完善财务绩效评价体系，及时应对财务风险；企业的轻资产运营的成功离不开企业自身实力，企业应当关注自身品牌价值，提高实力，以此促成及深化轻资产运；最后企业要注重人才的培养，提高管理能力，为企业发展提供动力。
参考文献（略）