一、房屋租赁合同解除的现行规定与司法实践上的突破
（一）房屋租赁合同解除的现行规定及司法中的理解
房地产市场的发展，催生了房屋租赁市场的热度，但市场是由所有参与者共同主导的，个别参与者往往因为市场形势变化、个人决策失误而要转变经营策略或退出市场，由此，便有解除合同的必要。合同解除是指合同有效成立后，在具备合同解除条件时，基于当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或者向将来消灭的一种行为。
关于房屋租赁合同解除制度，我国《合同法》总则第九十三条规定了约定解除规则、第九十四条规定了法定解除规则，分则第二百一十九条规定承租人未正当使用租赁物的，出租人可以解除合同；第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百二十七条规定租金的未支付、迟延支付和逾期不支付经催告后在合理期间仍不支付的，出租人可以解除合同；第二百三十一条规定租赁物的灭失致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；第二百三十二条规定了不定期租赁合同的任意解除规则。《合同法司法解释二》第二十六条规定了情势变更解除规则。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了一房数租不能取得租赁房屋的承租人有权请求解除合同；第七条规定了承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同；第八条规定司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋、租赁房屋权属有争议、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的导致租赁房屋无法使用的，承租人可解除合同。综合上述法律规定，租赁合同的解除模式可以概括为协议解除、不可抗力解除、情势变更解除、违约解除、任意解除。
在协议解除、不可抗力解除、情势变更解除、任意解除的合同解除情况下，租赁合同的双方当事人均可主张解除合同，至于解除之后的责任承担亦不具有法律和道德上的非难性，仅需依据双方约定或法律规定确定责任负担情况即可。
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（二）房屋租赁合同违约方解约规定在司法适用上的突破
由于现实情况的需要，司法审判实践往往会向前迈一步。在特定情况下，
对一方当事人通过明示违约要求解除合同的，很多法院基于不同的理由做出了允许当事人摆脱合同约束的判决。虽然裁判理由各异，但裁判结果均是肯定了违约方的解除权。总结起来，主要裁判思路有以下几种：
第一，将《合同法》第一百一十条规定的排除继续履行的违约责任的三种情况与合同解除相衔接。最具典型代表意义的是作为最高人民法院公报案例的新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案①。该案基本案情为：新宇公司将其商场内的独立商铺卖与冯玉梅，双方订立了买卖合同并已交付，但未办理过户登记。之后，新宇公司将该商场租给其他公司经营，在三年时间内两次停业整顿，引起广大商户不满，商户和公司都不能有效营利。新宇公司欲改变经营方式，将独立商铺式经营变更为统一经营。在 150 户商铺中，148 户已经与其解除合同，只有冯玉梅与另外一人不同意解除合同而要求继续履行。新宇公司愿意向冯玉梅提供充分赔偿以解除合同，而冯玉梅则要求继续履行合同。一审法院认为维持合同效力“不仅使双方当事人的利益受损，且会造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。”二审法院认为“当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第一百一十条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第二项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其 6 万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的 22.50 平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在 6 万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50 平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。”故而维持一审判决。此案首先肯定了继续履行作为违约责任的首要承担方式，但接下来论述在继续履行不能实现合同目的的情况下该违约责任承担方式就应该排除，进而选择合同解除及解除后的违约赔偿方式，即将《合同法》第一百一十条的排除继续履行的规定与第九十四条合同解除的情况关联起来。当事人既然不能继续履行合同，就必须摆脱合同约束，此时赋予违约方合同解除权是最佳方案。有的法院直接根据《合同法》第一百一十条或该条规定的精神，判决允许违约方解除合同，如“周芹与程晓红房屋租赁合同纠纷案”①“张艳祥、邓铁燕与陈盛房屋租赁合同纠纷案”②。更有法院直接从该两条法律规定中解释出违约方享有合同解除权。
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二、房屋租赁合同违约方解约权的依据及单独规定的必要性
（一）合同严守原则的法律价值及其松动
合同是当事人之间订立、变更、终止债权债务关系的合意。合同严守原则认为当事人基于自由意志达成的合意，只有继续履行下去才最能符合双方追求的效率目标，是对当事人自由意志的尊重。即合同严守原则体现的是合同对自由、正义、秩序、效率等价值的追求。我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。此条规定是合同严守原则在法律中的具体化。《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，也把继续履行作为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的首要责任承担方式。
传统理论认为，合同一旦订立，就在当事人之间具有法律上的约束力，非基于法律规定或当事人约定，不得解除。至于《合同法》第九十三条规定的协议解除、约定解除则是基于合同的私法自治属性而赋予当事人通过意思合意的重新达成而使合同关系消灭。第九十四条中的不可抗力解除条款则是当事人的自由意志的合意因不能预测、不能克服且不能避免的客观风险不能实现的情况下基于任何理性人的判断都会做出的选择。故协议解除及不可抗力解除虽在客观上发生了合同消灭的效果，但在当事人意志方面均不具有可谴责性，故而不在合同严守原则统辖的范围内。但客观情况并非当事人订立合同时完全能够预见，因客观情况发生变化致使合同履行的基础不复存在时，法律规定了情势变更制度，该制度可以说是合同严守原则一定程度上的松动。我国《合同法司法解释二》第二十六条规定，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件或者无法或不适宜强制履行等情形，当事人可以变更或解除合同。此规定明确了情势变更情形下的合同解除制度。不可抗力和情势变更制度均强调独立于双方当事人控制能力之外的客观履行障碍，因双方当事人均不具有可归责性（如果不可抗力、情势变更与违约行为同时存在，则另当别论），故双方均得主张解除合同。到此，合同严守原则向情势变化做了一定程度的妥协，但因为基于法律规定的让步，并没有动摇其地位。
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（二）立法上单独规定违约方合同解除权的必要性
越来越多的学者对赋予违约方合同解除权持肯定态度。崔建远教授认为，在合同已不能履行，继续存在会给违约方带来负面的后果，而守约方却不行使解除权，此时，应当允许违约方将合同解除，原因在于已经构成履行不能的合同若继续存在，即使对守约方而言也无积极意义，令其早日消灭方为正途。另外即使违约行为尚未造成合同不能履行，但符合《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”或第三项“债权人在合理期限内未要求履行”的规定，并且守约方迟迟不表态是否解除合同，在制度设计上应由违约方先履行催告义务，守约方于宽限期满仍不行使解除权而且也不与违约方协议解除合同的，应当允许违约方解除合同。①王轶教授认为，在合同陷人僵局时其存续已经毫无意义和价值，且只是增加违约方经济上的负担，《合同法》也应当像公司法对待公司僵局一样，在合同僵局中赋予法院或者仲裁机构根据违约方的请求“解除合同”这一外在干预的权力，同时应予以严格的限制。王利明教授也认为，如果采用损害赔偿等方式可以充分弥补债权人的损失，则没有必要采取实际履行方式，否则在经济上不合理的。
任何裁判都不能脱离本国立法而单独根据理论作出。在违约方解除权为法律价值所肯定且具有理论正当性的情况下，立法予以确定就是顺理成章的了。
梳理司法实践中作为违约方合同解除权依据的法律规定，主要为《合同法》第九十四条法定解除、第一百一十条继续履行违约责任的排除以及第一百一十九条的减损规则，在此情况下是否在新的立法过程中单独设置违约方合同解除条文，还是仅依据现有法律及体系解释赋予违约方解除权也有讨论的必要。本人认为，在新的立法过程中应在现有法律规定之外对违约方解除权单独立法，而不能仅凭《合同法》第一百一十条实际履行排除及第一百一十九条减损规则来解释违约方的解除权，法律规定应当是具体明确的，如果仅凭现有规定则司法实践中的困惑依然不能有效解决。
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三、房屋租赁合同违约方解约权的行使 .............................. 23
（一）违约方合同解除权的行使要件 ................................. 23
（二）违约方解除权的行使方式 ..................................... 27
（三）定期房屋租赁合同违约方行使解除权应注意的问题 ............................. 28
三、房屋租赁合同违约方解约权的行使
（一）违约方合同解除权的行使要件
民法典草案合同编规定，合同不能履行致使不能实现合同目的，解除权人不解除合同对对方明显不公平的，对方可以向人民法院或者仲裁机构请求解除合同，但是不影响其承担违约责任。本人就违约方解除权的行使要件就以此条规定为基础结合传统合同解除理论展开论述。
1. 合同不能履行
履行不能包括客观原因亦包括主观原因，此处的不能履行并不等同于违约责任中排除实际履行的不能履行情况，也并非单独指向非金钱债务的履行。在违约方预期违约解除合同的情况下，既包括违约方实施违约行为主动不履行的情形，也包括由于某种客观原因不能履行，而该种客观原因又不属于情势变更或者不可抗力，如果该种客观原因构成情势变更或者不可抗力，当事人即已获得解除合同的法定权利，无需求助于违约方合同解除权的规定。传统合同解除理论认为，主观原因不能导致不能履行或者无法履行，金钱债务也不存在履行不能的情况。如在“张艳祥、邓铁燕与陈盛房屋租赁合同纠纷案”①中，法院认为，根据双方所签订《补充协议》的内容看，张艳祥、邓铁燕对于陈盛租赁涉案房屋用于经营的状况持续恶化应当是知晓的，继续履行涉案租赁合同对双方均会产生不利影响。在此合同履行不能即指主观不能，并非合同不能履行下去，而是继续履行下去，对双方的权益都无法切实维护，房屋的利用价值亦发生贬损，对社会的财富增长无益，是负效率的。有些案件中，这种不能履行甚至是由一方当事人的主观原因导致的，例如对商业判断错误，如“双龙公司与民生银行房屋租赁合同纠纷案”和“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”等。该条文中的履行不能其实质是指合同履行的艰难，而且在原因的归结上也不必限于客观原因，违约方的主观原因也是包括在内，例如自身经验不足导致判断失误、对经营风险的低估等导致的经营难以为继。
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结语
传统理论认为依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，合同应该严守，在当事人一方违约的情况下，解除权归守约方，在通常情况下，违约方不享有解除权,否则会诱发机会违约，导致低效率，破坏交易秩序，引发道德风险。而实践中大量存在一方预期违约而守约方不解除合同的情况，使合同陷入僵局，导致资源浪费，人力物力无休止的损耗。这些案件诉诸司法解决后，法院以目的扩张解释方法认为虽然《合同法》未明确规定违约方没有合同解除权，并结合《合同法》第一百一十条履行请求权排除的情形下，解释出违约方的合同解除权，进而解决合同困境。
我国未采纳效率违约理论，即并不是违约方单纯让渡违约金利益或赔偿实际损失就可以解除合同。但赋予违约方合同解除权体现了我国《合同法》内在的平等、自由、秩序、正义、效率等价值并契合合同平等原则、合同自由原则、诚实信用原则。理论界也越来越认可违约方解除权的正当性。
一般认为，解除权作为一种形成权，其实施必然破坏既有的关系格局，攸关各方利益，故违约方解除合同需具备严格的行使条件和实现方式的特殊性。赋予违约方解除权需合同不能履行，而该不能履行并非限于非金钱债务，金钱债务的履行也应包含进去，该履行不能包括客观不能和主观不能。需合同目的不能实现，这与守约方解除权的规定是一致的，但如何判断合同目的落空则要有司法机关综合主客观因素综合判断。守约方不行使解除权，此种消极对抗是否构成权利滥用也应交由司法机关进行判断。不解除合同对违约方明显不公平，
此种权利的失衡应结合双方的缔约预期，客观情势变化综合判断。违约方解除合同在程序上应通过诉讼方式实现，通过更专业、权威的机构慎重判断违约方是否有权解除合同，对机会解约多设置一层防火线。另外我国现有法律规定中的第九十四条法定解除、第一百一十条继续履行排除及第一百一十九条守约方的减损义务均不能作为违约方解除权的法律依据，故在我国新的立法进程中，由必要对违约方解除权单独设立法条。
参考文献（略）