FDI 对我国房地产业影响的研究

第 1 章 绪 论

1.1 问题的提出
1.1.1 研究的背景
世界经济的全球化以及国际分工的不断细分，使得资本在国际范围内不断流动，成为了不同国家经济联系的核心，外商直接投资（FDI）已经成为各个独立经济体的重要资本来源。我国自改革开放以来，不断加强对外开放程度，加速经济体制改革，各种要素在我国的流动速度都明显加快，经济形势日益向好。为了更快更好地发展本国经济，更广范地参与国际竞争，我国政府形成以市场换效益、以市场换技术的引资理念，不断降低 FDI 的进驻门槛，并对在华 FDI 给予诸多优惠政策，我国已经成为跨国公司进行投资的首选。国家统计局统计数据显示，近年来，我国引入 FDI 的数量和规模迅速增长，2000 年，我国利用 FDI 总额为 3370亿元，到 2010 年增长到 7157 亿元，十年时间，增加了两倍多，而截止到 2013 年，我国 FDI 总额已达到 7282 亿元，成为引入 FDI 最多的国家。FDI 对我国经济发展、技术进步以及就业的推动作用不可小觑，招商引资政策持续占据着重要地位。我国引入 FDI 的状况如图 1-1 所示。

房地产业关系到国计民生，作为我国的支柱产业，为我国的经济发展做出了巨大贡献。从属性来看，房地产不仅是生活必需品，还可以用来投资，并且房地产业具有高额回报率，这也是房地产业成为我国外资流向的热门产业的原因。2000年我国房地产业利用外资总额为 385 亿元，2007 年增长到 1299 亿元，翻了将近3.5 倍，而截止到 2013 年，我国 FDI 总额已达到 1783 亿元，成为我国 FDI 流入较多的产业。我国房地产业引入 FDI 状况如图 1-2 所示。

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1.2 国内外研究现状
近年来，国内外学者围绕 FDI 给不同国家或地区带来的影响展开了广泛研究，即所谓的 FDI 的效应研究，研究的领域各不相同。本文对国内外学者关于外商直接投资的研究现状进行了梳理，具体内容如下：
1.2.1 国外研究现状
20 世纪三十年代，著名学者罗格纳·纳克斯（Ragnar·Nurkse）在其代表作中首次对外商直接投资进行了系统研究，此后，关于 FDI 相关理论的研究，主要分为以下两个方面：一方面研究是关于 FDI 的基础理论；另一方面是关于 FDI 对母国及东道国的经济、技术产生的影响。
（1）FDI 基础理论的研究
斯蒂芬·海默(Hymer，1976)针对美国进行外商直接投资的跨国公司展开研究，并引入了垄断优势理论。他指出垄断优势是跨国公司进行外商直接投资的决定性因素。不同国家发展程度不一样，技术、规模经济以及相关管理方面的经验都不尽相同，这决定了直接投资的流向以及数量，同时决定了该国是 FDI 的投资国还是被投资国。Hymer 还指出 FDI 的实质是跨国公司将自身垄断优势扩展到其他国家和地区的行为[1]。英国学者巴克利和卡森（Buckley，Casson，1976）在交易成本理论的基础上，详细阐述了内部化理论，并通过《跨国公司的未来》这本专著指出市场不完全性以及不可避免的交易成本使得跨国企业总是希望在其内部不断保持垄断优势，这也使得企业内部化进程进一步发展。在此基础上，跨国企业也借助内部市场不断扩大自己的优势，增加企业利润。日本学者小岛清（Kojima，1978）提出了边际产业扩张理论，详细解释说明了投资国 FDI 应该针对劣势产业或者即将衰退的产业。英国学者邓宁（Dunning，1985）通过理论研究，阐述了国际生产折中理论，并在其后续研究中作出了详细阐述，这一理论主要在区位、所有权、内部化等方面的优势的研究基础上，详细解释了对外投资的不同方式，并指出：（1）当公司在所有权方面有优势，但没有内部化优势和区位优势时，公司应该选择借助技术转让的方式进行对外投资；（2）当公司有所有权优势和内部化优势，但没有区位优势时，公司应该选择国内生产再出口的方式；（3）只有当公司同时拥有这三种优势时，才会选择直接投资的方式。1990 年之后，包括卢卡斯、马丁等人在内的诸多学者曾试想通过增长理论来阐述外商直接投资与增长之间的关系。在新古典增长理论中，一个国家的人均收入代表了国家资本的稀缺程度，此时，国家资本具有较高的边际生产力。在这一假设的基础上，国际资本从理论上应该实现从发达国家流向贫穷国家，但实际情况并未如此。卢卡斯针对这一违背理论的现象展开了研究，并指出发展中的国家在物资和人力方面都很贫瘠，这使得其边际生产力大大降低，减少了外资投资的可能；其次，发展中国家社会以及经济的不稳定也使得发达国家的投资却步不前。
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第 2 章 FDI 与房地产业的理论基础

2.1 FDI 理论概述
2.1.1 FDI 的概念
外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称 FDI）属于国际经济活动中国际资本流动中的一种，指的是一个国家（或地区）的投资者把资金投放到位于另外一个政府管理下的国家（或地区）的企业，以期获得更多利润的投资方式。它最基本的特点是经营本钱在不断地移动，同时它还拥有长期性、有效控制、一揽子等特点,经营资源实际上是没有形状的资产。外商直接投资有如下三种具体方式：股权资本、利润再投资、企业内债务(或称企业内贷款)。股权资本是 FDI 母公司控制的企业股权；利润再投资是 FDI 母公司用未分配利润或者收益进行再投资的行为。企业内债务是母公司与分支企业之间的债务关系。
2.1.2 FDI 相关理论
（1）经典 FDI 理论
垄断优势理论：斯蒂芬·海默(Hymer)首次提出垄断优势理论。他相信不同国家的企业为了盈利而争夺市场，有限的市场使一些公司能够同时经营多家企业，成为地区中唯一广泛传播的品牌从而形成垄断。另外，一个公司下的不同企业会根据市场确立自己最具优势的产品，这样在同行内就有优势，进而扬长避短获得更大的利益。以上两方面成为跨国公司和直接投资出现的原因。以国际直接投资为对象的新研究领域由于垄断优势论的发展而产生，关于国际直接投资的理论研究也从其他学科中独立出来。这一理论既解释了跨国公司同时投资多个领域来获得更多的市场份额的原因，也解释了跨国公司进行劳动密集型产业转移的动机，促进了 FDI 理论的发展。
边际产业理论：由日本经济学家小岛清(Kojima)提出，该理论实质上是一种比较优势理论，此理论的核心为“在投资国进行投资时，应选择投资国的边际产业，也就是投资国较弱势的产业”。小岛清认为，发达国家对外投资的重点应放在本国已经是或即将没落但在被投资国正处于萌芽状态或正在形成比较优势的产业上，这种做法使得发达国家发展优势产业的同时，促进东道国形成自己的优势产业，而且可以同时促进两个国家的产业结构优化升级，双方互利，共同发展。在国际直接投资领域，该理论对发展中国家具有极强的指导意义。
产品生命周期理论：该理论简称 PLC，指的是新产品从进入市场到退出市场的整个过程。1966 年，该理论首次出现在《产品周期中的国际投资与国际贸易》一文中，创始人为美国哈佛大学教授雷蒙德·弗农(Raymond·Vernon)教授，他认为产品的生命要经历形成、成长、成熟和衰退 4 个阶段。产品的生命周期在不同国家和地区间会有一定的差异，正是由于这种差异的存在，导致了不同国家和地区之间的技术差距。该理论并不能适用于已成型的跨国公司的投资，仅对初次进行跨国投资的国家和企业具有指导和借鉴的意义。
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2.2 房地产业相关理论概述
2.2.1 房地产业的概念
房地产业指的是面向房产和地产进行的包括地产开发、建筑施工、产权交易房屋中介、物业管理以及地产融资等各种经济活动在内的综合性行业。具体来说，房地产指的是在一片稳定的土地上存在的实体物质，它能够以土地和建筑物等形式存在。一般而言，房地产还应包括土地上的各种水利、矿产等资源，但本文所研究的房地产仅仅指包括房产和地产在内的一个综合体，它不能移动，移动后会改变房地产这种财产的性质，因此也被叫作不动产。房地产不仅包括上述而言的土地和建筑物，还包括依附于房产和地产而存在的各种权利、义务等相关关系，是各种权利和义务关系的承载实体，是房地产业进行的一切经济活动的实体奠基物，房地产行业的各种新兴市场，一起构成了整个的房地产市场，而房地产市场中所进行的种种交易以及其他的相关行为构成了整个房地产行业，整体而言，房地产行业属于第三产业。
2.2.2 FDI 进入我国房地产业的发展阶段
第一，起步期(1985-1992 年)：中国房地产市场的萌芽是从 1985 年的住房制度改革开始的。确立房地产行业的类别、推动房屋商品化、无偿转让土地使用权等法律法规都是在这段时间内发布的。这为以后房地产业的发展奠定了法律基础。当时我国国内市场有着投资小而波动大的特征，这意味着我国房地产业存在巨大的商业契机，最先察觉到这种机会的是港商。1985 至 1987 两年间，外商房地产协议的投资额达到了约 160 亿元，然而到位率只有 60%，1988 至 1990 投资进入低潮期，每年协议利用的外资大概是 48 亿元，直到 1991 年这种情况才有所改变。
第二，高潮期(1993-1997 年)：这一阶段房地产业引入的 FDI 规模的波动较小，并且数量快速增长，93 年到 94 年一年之间，FDI 在我国房地产业中的数量总额就从 320 亿元增长到 640 亿元，增幅达到 100%。
第三，停滞期(1998-2002 年)：房地产业外商投资的规模基本没有变化。1997年外商的房地产投资显著减少。这是因为东南亚危机的影响，导致了我国房地产市场的不景气，尽管我国实施了双紧政策，即紧缩的货币政策与财政政策，但是房地产行业的有效需求不足仍然存在。1998 年可以看出国内与国外房地产的投资都显著的下降，这是受到了房地产市场宏观调控的影响。此后的几年投资额都在下降。
第四，恢复期(2003-2007 年)：这一阶段我国房地产业引入 FDI 的形势逐渐变好。从 2003 年开始，我国的房地产市场发展速度越来越快，吸引外资的程度日益加强，这得益于我国的宏观经济形势持续利好。2003 年利用外资 170 亿元，2007年利用外资 641 亿元。外商直接投资额在 2007 年达到了 485 亿元。具体见图 2-1。
第五，发展期(2008 年至今)：由于次贷危机和金融危机的影响，我国房地产业引入 FDI 的数量稍有波动，但在我国宏观政策的调节下，我国房地产业的引资状况得以较快的恢复，并且呈现出更好的态势，我国房地产业 FDI 的发展进入平稳发展期。

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第 3 章 FDI 对房地产业影响的分析 ............... 21
3.1 评价指标体系的构建 ................... 21
3.1.1 指标体系构建的原则 .............. 21
3.1.2 评价指标的选择 .................. 21
3.2 指标体系合理性检验 ............... 24
3.3 样本选取及数据来源 ..................... 25
第 4 章 省份间对比分析及政策建议.......................... 33
4.1 省份间房地产业 FDI 综合效率的对比分析 .......... 33
4.2 分地区对比分析 ................... 36
4.3 促进 FDI 对我国房地产业积极影响的政策建议 ................ 42
4.3.1 完善相关政策法规以优化房地产业 FDI 分布 ............................ 43
4.3.2 深化体制改革以增强房地产业 FDI 的技术溢出 ........................ 43

第 4 章 省份间对比分析及政策建议

4.1 省份间房地产业 FDI 综合效率的对比分析
由于我国各地区的投资环境存在较大差异，使得我国房地产业 FDI 的区域分布呈现出集中于东部开放地区的特点，虽然 FDI 的区域分布并不绝对决定其作用的发挥，但对其也有重要影响，尤其在我国区域经济极不平衡的情下，FDI 对产业的影响效率也会出现一定的变化。因此，对我国各省份 FDI 对房地产业的影响进行评价有利于今后指导 FDI 的流向以及各省份房地产业利用外资的工作和促进房地产业经济的协调发展。本文选取 2003-2013 年间中国东部北京、上海、辽宁、广东、江苏，中部湖北、安徽、海南，西部重庆、四川、云南共 11 个省份的相关数据，利用前文所构建的 FDI 质量评价系统对我国各省份房地产业 FDI 的影响进行比较分析。这些省份的房地产业 FDI 总额之和，分别在各地区房地产业 FDI 总额中超过 80%的占比，虽然这样的选取方法有一定局限性，直接舍弃占比太低的省份就无法得到这些省份的具体分析结果，对于引导 FDI 的分布有一定的弊端，但是由于占比太低的省份房地产业发展水平较低，房地产业 FDI 数据不全，甚至有些省份的房地产业并未引进 FDI，而选取的省份占各地区房地产业 FDI 的比重超过了 80%，足以代表各地区的房地产业 FDI 的特征，所以本文的选取方法从适用性上来讲是比较合理的，各省数据数据来源于各省份统计年鉴及国家统计局统计数据。
观察 2003-2013 年间我国各省房地产业 FDI 的 DEA 评价的综合效率值结果可知，东部省份的非有效目标单元多集中于 2006-2010 年间，东部地区相对发达，对FDI 吸收能力极强，东部房地产业 FDI 占我国房地产业 FDI 的 72%，这种绝对控制力量，使得东部地区的房地产业 FDI 对该产业的影响的变化趋势与我国总体的房地产业 FDI 分析结果大致相符，由此可以看出，发达省份房地产业 FDI 对该产业影响作用的发挥受到整体宏观政策和总体经济运营情况的影响。分开各省来看，辽宁省作为我国东北老工业基地的排头兵，房地产业 FDI 占我国各省份房地产业FDI 总额的 16.17%，占我国东部各省房地产业 FDI 总额的 23%，成为我国房地产业 FDI 最大的吸金石，辽宁省 2003-2013 年间，只有 2008 和 2009 两年的效率值小于目标值，是 DEA 分析结果中有效目标单元最做的省份，但这两个目标单元综合效率值都在 0.8 以上，远远超过了我国总体房地产业 FDI 的均值。
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结论
本文结合我国全国以及各省份房地产业 FDI 发展现状，运用数据包络分析方法对房地产业 FDI 对我国经济的实际影响做了详细研究，在此基础上提出了促进我国房地产业 FDI 综合效率提高的政策建议。通过定性与定量分析，主要得出以下研究成果：
首先，建立了较为系统的分析框架研究房地产业 FDI 对我国经济的实际影响。在结合我国 FDI 和房地产业 FDI 分布现状的基础上，围绕房地产业 FDI 的实际影响，建立了较为合理的指标体系，分别分析了全国和各代表省份的房地产业 FDI对该产业的实际影响效果，并探索影响综合效率值的相关因素。
其次，运用数据包络分析方法分析房地产业 FDI 对房地产业的经济、技术、就业、房产价格等多个指标的影响。并对多个代表省份进行对比分析，得出了我国房地产业 FDI 综合效率值呈现东高西低的状态，通过各地区进一步分析，挖掘出了不同地区房地产业综合效率值小于目标值的深层原因。
再次，解释了我国房地产业 FDI 综合效率变化的原因。研究结果表明，我国房地产业的 FDI 规模效益开始出现递减状况，对各指标的影响效果也呈现出新的变化；房地产业 FDI 由东部向中部和西部转移成为我国提高房地产业综合效率的必经之路，这不仅关系到我国宏观经济的整体运行，还关系到房价稳定及金融风险的分散。这对于我国房地产业的政策制定具有一定的指导意义。
最后，从促进房地产业 FDI 综合效率的提高方面，提高房地产业对经济增长的拉动作用方面，房地产业 FDI 促进就业方面，以及监测境外热钱，分散房地产业金融风险，维护房地产业健康稳定发展发面，提出了较为中肯的政策建议，我国应在保证促进经济增长的前提下，合理确定房地产业引入规模，使其效率最大的同时，造成的金融风险最小。另外，各省制定相应政策，引导房地产业 FDI 在区域间的合理流动，优化配置资源，提高我国房地产业 FDI 的综合效率。
尽管本文建立了相对完善的分析框架和较为合理的指标体系，来研究我国房地产业 FDI 对经济各方面产生的实际影响，但是无论从研究思路还是研究方法上面都存在很多不足，在今后的研究工作中，还需要运用新的方法新的视角对该问题进行深入研究。对于文章中的不足，恳请各位专家给予指正。
参考文献（略）