1 日本房地产泡沫形成前的背景分析
1.1日本泡沫经济形成前的金融政策
“官定利率是日本银行与民间金融机构贷款的基本利率，包括：1.商业票据贴现率以及国债，特别是以指定债券或准商业票据为担保的贷款利率。2.以其他为担保的贷款利率。一般情况下，官定利率指的是第一种利率。日本自 1973 年开始采取浮动汇率制开始，将金融政策也从平衡国际收支的目标中解脱出来，其重点放到了稳定物价及保障经济的持续增长上面。日本的金融政策在第二次石油危机与其后的调整过程中，根据经济形势的变化而采取了灵活机动的方式进行改变。第二次石油危机后，日本政府担心原油价格和电力等公共费用的不断涨价，而引起物价飞涨和日元的贬值，从而采取了紧缩性金融政策。首先，日本银行先是分别在 1980 年的 2 月 19 日和 3 月 19 日，将官定利率各自提高了 1%和 1.75%.由此，创下了 1973 年以来，与第一次石油危机时并列史上最高的 9%的官定利率水平。然而，随着美国利率的下降，日元逐渐走高，原油价格也在世界性的节能运动和经济景气后退的发展下，到达了顶点。日本国内，在电力费用涨价前而大量增产的反作用下，不得不进行库存调整，致使日本经济处在了拐点。为此，日本银行在 1980 年 8 月 20 日和 11 月 6 日，又分别将官定利率下调0.75%和 1%，达到 7.25%的水平。
紧缩性金融政策开始趋于缓和。随着国际经济形势的不断变化，日本银行又先后在 1981 年和 1983 年两次进行了官定利率下调，使之达到 5%的水平。在日本泡沫经济形成前，日本的官定利率始终维持在 5%左右。但是，这种水平在扩张性金融政策时期仍属于相对较高的水平。为之后日本泡沫经济形成期间的官定利率下调埋下了伏笔。
1.1.2 放宽“窗口指导”
窗口指导（又称贷款增加额限制或资金地位指导）“是指日本银行在通过对交易对象金融机构的日常的存贷款交易接触，了解了这些机构的筹融资计划和筹融资实绩及其他各种情况的基础上，对主要交易对象金融机构（重点是对都市银行）对顾客的贷款增加额进行指导，使其不超过日本银行认为适当的范围”。
1980 年 7 月至 9 月期间，日本银行对于民间金融机构的“窗口指导”的范围，连续 3 个月与去年同期相比呈减少趋势。但是，进入 10 月以后转入增加，渐渐进入金融缓和时期。 对于都市银行 13 行的“窗口指导”范围（计划金额）是，1980年 1 月至 3 月期为 8630 亿日元（与去年同期相比减少 9.1%），4 月至 6 月期为 7440亿日元（与去年同期相比减少 15.7%），7 月至 9 月期为 7410 亿日元（与去年同期相比减少 3.3%），10 月至 12 月期为 1 兆 6100 亿日元（与去年同期相比增加 7.6%）。与利率下调步调一致，是希望从数量方面缓和金融紧缩政策。但是，日本银行为了进一步促进金融缓和，逐渐放宽了对金融机构的贷款增加额限制（窗口指导），从 1981 年 4 月至 6 月期开始，原则上承认各金融机构的自主贷款计划。1982 年 1 月至 3 月期以后，更进一步采取全面尊重金融机构的贷款计划方案。于是，受到日本银行这种政策态度的影响，各金融机构的贷款计划逐步增加。全国各银行的贷款余额，与去年同期相比均有增加。如果将 1980 年 7 月至 9 月期的 6.9%作为基点，那么，1982 年 10 月至 12 月贷款余额上涨到了 11.3%.
1.1.3 长短期利率波动
官定利率在 1980 年 3 月上调为史上最高水平的 9%之后，经过 1980 年 8 月以后的四次下调，到 1981 年 12 月降至 5.5%的水平。与其相对应的是，短期利率到 1982年 2 月为止也持续降低。进入 1982 年因为随着美国利率的上升，汇兑行情呈现出日元持续贬值的倾向。为此，日本银行在 3 月下旬以后稍微提高了一些短期利率。另一方面，在 1982 年 3 月以后的国内金融市场中，认为将来短期利率看跌的观点加强。为此，日本银行为了避免这种观点的进一步发展而使日元加速贬值，从而进行了对市场利率的提高性诱导。为此，从 1982 年 3 月末至 4 月期间，短期借款票据利率尽管在资金剩余期内是上升势头，一直到初秋仍持续保持高水准。
2 日本泡沫经济形成期间的金融政策与房地产泡沫
2.1 日本金融政策转变的外因
日本通过经济的高速发展，在 70 年代中后期开始，已经有逐步取代美国成为新一代世界制造中心的趋势，而这一时期也是美日贸易摩擦最为激烈的时期。日本作为一个资源匮乏、内需有限的岛国，其经济天然具有依靠国际市场的特点，进出口在日本的 GNP 中一直占有重要位置。从与发达国家间的贸易摩擦的发展来看。最初多是素材型产品，逐渐开始围绕加工型产品的摩擦变得增强。也就是说，在 1960 年至 1970 年前半段多是围绕纤维和钢铁等产品，但进入 1970 年开始，彩色电视机和船舶等成为了主要问题，随后汽车、机床等机械类产品也慢慢的成为了焦点。钢铁在 1974 年为止的二次对美出口自主限制之后的 1975 年—1976 年里，美国的钢材消费锐减，日本制钢材在占钢材消费中的份额却再次提高。为此，对日的倾销起诉和申请进口损害救济的情况相继发生。关于特殊钢铁产品，日美在 1976 年 6月签订了 OMA（市场秩序维持协定），关于普通的钢铁产品则到了 1978 年 1 月才引入了触发器式的价格制度。彩色电视机在第一次石油危机后，在美国国内的销售台数开始下降过程中，由于日本出口的增加，使得日本的彩色电视机的份额在 1976 年占到了大约 30%左右。由此，进口限制的动作开始表面化，1977 年 5 月成立了日美 OMA。之后，在美国国内销售台数的恢复中，日本产品的占有率大幅下降，OMA 也随之在 1980 年 6 月结束了。这个现象使得日本许多工厂在 1977 年之后，不得不相继开始在原材料的产地设厂生产。
2 日本泡沫经济形成期间....................... 25-48
2.1 日本金融政策转变的外因....................... 25-32
2.2 日本金融政策转变的内因....................... 32-37
2.3 日本扩张性金融政策的表现....................... 37-41
2.3.1 官定利率下调 .......................37-39
2.3.2 “窗口指导”缓和....................... 39-40
2.3.3 利率自由化....................... 40-41
2.4 日本房地产市场的状况....................... 41-44
2.4.1 1985 年后东京办公楼的紧缺....................... 41-44
2.5 日本金融政策导致日本房地产泡沫....................... 44-48
3 日本房地产泡沫形成后的后果....................... 48-55
3.1 日本房地产市场的状况 .......................48-49
3.2 日本金融政策对日本房地产泡沫....................... 49-53
3.2.1 提高官定利率....................... 49-51
3.2.2 提高长短期利率水平....................... 51-52
3.2.3 信贷融资控制政策....................... 52-53
3.3 日本金融政策转变后的效果 .......................53-55
结论
（1）这次泡沫经济过程中，经济景气扩大状态下持续的低利率，是导致资产价格长期持续上升的原因之一。追溯其背景，美国股市“黑色星期一”后，金融政策方面因国际协调的需要受到了很大的制约。日本在很大程度上依赖于自由开放的国际经济体制，今后也需要为实现世界经济的稳定增长积极进行国际协调。但是，只有在确保国内经济持续稳定增长的前提下，国际协调方属可能。
（2）本次资产价格上升过程中，因顾虑汇率等压低利率，结果增加了货币供应量，大量增加的货币供应量转向资产交易。有鉴于此，在今后的金融政策运营中，有必要将货币供应量等数量指标和利率走向等一并加以考虑。两者之间应重视哪一方，须视经济形势有所不同；近年来，由于金融商品间的资金转移和交易增加，货币需求函数的稳定受到影响，对货币供应量指标的利用有必要结合利率、贷款条件等一并加以考虑。
（3）在社会财富积累到一定程度的条件下，发生经济泡沫会引发大的问题，最终必须采取政策措施对应；本次泡沫经济是在物价比较稳定的情况下发生的，今后在经济营运方面，除物价走势外，与以前相比要更加重视资产价格的走势，特别是在放宽金融政策时要引起足够的注意。近年来中国经济的发展令世界瞩目。中国成为新一代“世界工厂”的呼声也越来越高。但是，中国经济的发展不可能永远一帆风顺，也将会遇到泡沫经济、金融危机之类的障碍。在市场经济条件下，泡沫经济、金融危机的产生是很难避免的，但是如果出现这些情况，通过制度和相应的政策是可以将其危害抑制在最小范围内的。从这个意义上说，中国应当制定出符合自己国情的政策，进一步提高人民的生活水平。对中国而言，对日本应对泡沫经济的分析将会起到一定的参考作用。中国应该在赞誉声中时刻保持冷静并从日本失败的经验中找出适合中国应对房地产泡沫的方法，不再走日本当初所走过的弯路。
参考文献
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