第一章 绪论
1.1 研究背景
（1）居民租房需求增多
据国家卫健委统计，截至 2017 年底，全国流动人口有 2.45 亿人，这些流动人口具有强烈的租房需求。随着中国城镇化进程的加快，各地纷纷出台人才引进和落户政策，吸引了众多流动人口尤其是大学毕业生落户发展。由于高校毕业生人数逐年攀升，“90后”、“95 后”等年轻人租房需求增多，他们的住房观念也有所改变。根据艾瑞咨询的数据，2018 年约 43%的年轻人接受了无限期租房而不是拥有房产的想法，因此长租公寓应运而生，并以其精致的装修和完善的服务受到青年租客的喜爱。另一方面，自 2015 年起，全国房价迎来了新一轮大幅度飙升，高昂的房价严重影响了居民的正常购房需求，也使得城市青年将目光转向长租公寓，以满足精致住宿环境的需求。
（2）租房市场供给不足
我国的房地产市场一直以商品房销售为主，土地用途中租赁用地占比偏低，房地产租赁市场发展缓慢。据艾瑞咨询数据显示，2018 年美国长租公寓机构运营者占比为 57%，日本长租公寓机构运营者占比为 80%，而中国长租公寓机构运营者占比仅为 2%，说明当前我国住宅租赁市场以传统零散的个人房东为主，机构运营者占比极低，长租公寓企业仍有广阔的发展空间。长租公寓的出现使住房租赁市场从传统的“C2C”模式向“B2C”模式转换，越来越多的运营主体包括互联网创业公司、传统房屋中介公司、房地产公司、酒店公司等纷纷参与到长租公寓的市场布局中来，以提高长租公寓的市场供给。
......................
1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
本文选取 DK 长租公寓为研究对象，从资金筹集、资金使用、资金回流所构成的资金链循环角度描述其资金链管理流程和现状，旨在剖析其资金链管理存在的问题和原因，从而提出相关针对性的建议，以期提高 DK 长租公寓资金链管理水平，降低资金链断裂风险，为长租公寓运营者提供新思路，对同类型的长租公寓企业具有借鉴作用。
1.2.2 研究意义
（1）理论意义
本文将资金链管理理论应用于具有互联网和房地产双重属性的长租公寓企业，兼顾了房地产企业和互联网企业资金链管理的特点，将资金链管理作为一个循环的整体，丰富了长租公寓资金链管理理论内容，为长租公寓资金链管理提供理论支撑。
（2）实践意义
长租公寓目前正处于发展的初级阶段，发展速度较快但面临巨大的资金缺口，大多数企业处于亏损经营中，拥有众多潜在风险。研究 DK 长租公寓资金链管理，有助于及时发现其资金链管理存在的问题，进而提出改进建议，提高资金链管理水平。DK 公司在国内长租公寓中排名前列，研究该企业的资金链管理对于其他同类型的长租公寓企业具有重大的借鉴意义，有利于完善整个行业的资金链管理，具有一定的实践指导意义。
...................
第二章 长租公寓资金链管理理论概述
2.1 长租公寓
2.1.1 长租公寓的概念
目前关于长租公寓并没有准确的定义概念，部分协会制定的团体标准中对长租公寓进行了概念界定。2018 年 3 月中国饭店协会颁布的《租赁式公寓经营服务规范》中指出，长租公寓企业是指为特定人群提供一个月及以上的居住空间和有限服务的经营企业。2019 年 10 月深圳市质量协会发布的《长租公寓室内装修污染控制技术》指出，长租公寓是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上分散的房屋，并将其出租给公司、家庭、个人用于居住的公寓。
基于以上标准，本文将长租公寓定义为通过收购、建造、租赁等方式获取房源，经过标准化装修改造后出租给青年群体至少一个月以上的居住型公寓。长租公寓并没有 70年住宅或 40 年商业等土地产权划分，而是统一由中间商运营的用于租赁的项目，在住宅租赁市场呈现的是“B2C”租房模式。长租公寓对居住时限的要求一般为一年，至少为一个月，如果居住时限小于一个月则被划定为短租公寓。长租公寓的租客群体以在大城市生活的青年白领为主，他们对居住条件的要求较高，具体表现在装修风格美观时尚、屋内设施配备齐全、服务管理细心周到等。长租公寓企业跟房地产企业和传统租赁中介企业都有交集但是又都不相同。表 2-1 对三种企业进行了简单的对比：
........................
2.2 资金链管理
2.2.1 资金链管理的概念
（1）资金链的概念
目前学术界尚未对“资金链”做出统一的概念界定，比较有代表性的定义如下：马克思在《资本论》中详细描述了资本运行的基本原理，形成了“资金链”的早期雏形。他指出，资本循环通过购买、生产、销售三个阶段衔接实现价值增值。资本在货币资本、商品资本、生产资本三种形态中循环往复，构成资金链。熊方军（2005）认为资金链与财务管理的现金流密切相关，强调因交换行为而发生的资金流入或流出。王志忠（2007）将资金链定义为维持企业正常生产经营运转的基本资金链条，是现金流在某一时点上的静态反映。王胜彬（2008）认为资金链是“现金—资产—现金（增值）”的循环，是企业经营的过程。张金昌等人（2015）认为资金链是企业和企业之间、企业内部各个环节之间在价值创造过程中所形成的资金供求链条。
综上，本文从资金运动的角度出发，将资金链定义为资金在企业内外部流动所形成的动态可持续的循环周转链条，可分为资金筹集、资金使用、资金回流三个阶段。
（2）资金链管理的概念
资金链管理是指企业根据资金运动的规律，对公司生产经营活动中资金的筹集、使用、回收和分配，进行预测、决策、计划、控制、核算和分析，提高资金运用效果，实现资本保值增值的管理工作。资金链管理有广义和狭义之分，广义的资金链管理对象包括资金和资产，是指对企业资金筹集、使用、回流的全方位内外循环的管理，涉及资金的预算、来源与运用、回收与分配、风险管理等多个方面；而狭义的资金链管理对象主要为现金，是指针对企业内部现金流的管理。本文所研究的资金链管理是广义的资金链管理。
...................
第三章 DK 长租公寓经营及资金链管理现状............................23
3.1 行业现状及 DK 长租公寓经营概述..............................23
3.1.1 长租公寓行业发展现状........................23
3.1.2 DK 长租公寓经营概述...............................24
第四章 DK 长租公寓资金链管理问题及原因分析..........................40
4.1 资金筹集管理问题及原因分析.................................40
4.1.1 融资渠道狭窄导致高度依赖租金贷.........................40
4.1.2 偿债风险高影响再融资能力......................................42
第五章 DK 长租公寓资金链管理优化建议.............................49
5.1 资金筹集管理优化建议..................... 49
5.1.1 探索多元化融资渠道.................................49
5.1.2 调整合理的资产负债结构..................................52
第五章 DK 长租公寓资金链管理优化建议
5.1 资金筹集管理优化建议
5.1.1 探索多元化融资渠道
（1）轻加盟融资模式
DK 公寓可以尝试开展“加盟+项目保底”的融资模式，吸引加盟商投资入股，享受项目保底收益和加盟收益，DK 公寓实行轻资产模式，以品牌知名度和影响力、房屋改造方案、运营服务等为优势砝码进行运营管理。行业内已有窝趣品牌采用该融资模式并取得了良好的成效，值得借鉴。
轻加盟融资模式的具体操作步骤如下：第一，DK 公寓寻找加盟合作方，由合作方与房东签订房屋托管合同，与租客签订房屋租赁合同；第二，DK 公寓与加盟合作方签订合作协议，DK 公寓为加盟合作方提供管理系统、培训系统、运营方案等服务，专注于长租公寓运营管理，加盟合作伙伴向 DK 公寓支付服务费；第三，根据合作协议确定项目的回收期和保底收益，考核 DK 公寓运营管理效果。如果在约定的回收期内，加盟合作方回本并获取额外收益，DK 公寓参与收益分成；如果回收期内资金并未回本，DK公寓负责弥补差价，保证合同约定的收益率。轻加盟融资模式示意图见下图 5.1。
.........................
第六章 结论与展望
6.1 研究结论
资金链是企业发展的血液与命脉，资金链管理在企业经营管理中发挥着重要的作用。本文在长租公寓和资金链管理的相关理论研究基础上，以 DK 长租公寓为例，从资金筹集、资金使用、资金回流三个阶段深入分析了其资金链管理的现状、问题和原因，并提出了相关针对性建议。通过研究 DK 长租公寓资金链管理，得出如下结论：
第一，在资金筹集阶段，DK 公寓高度依赖银行租金贷，再融资能力弱。分析其原因是融资渠道较为狭窄，偿债风险较高。作为互联网创业型企业，DK 公寓抵押和担保资产少，因此利用租客信用获取银行租金贷，超过住建部规定的标准 30%一倍多，融资渠道窄；其资产负债率接近 100%，偿债风险较高，影响其后续再融资能力。建议 DK 公寓降低租金贷融资占比，探索多元化融资渠道，调整资产负债结构，增加资产证券化和房地产投资信托基金等多种融资方式。
第二，在资金使用阶段，DK 公寓租金成本偏高，通过资金缺口模型分析得出 DK公寓资金链安全性较弱。分析其原因是成本管控意识薄弱，资金使用缺乏风险监控，企业预算和成本管理流于形式，管理层关注点集中于房源获取与控制，造成部分公寓出现“高进低出”现象，处于亏损运营状态，企业总成本无法覆盖总收入。建议 DK 公寓管理层提高成本管控的认识，实行动态成本管理，完善风险管理体系。
第三，在资金回流阶段，DK 公寓资金回流方式单一，预算收入与实际收入相差较大。分析其原因是 DK 公寓正处于成长期，管理层对于租金价格存在非理性预期。通过敏感性分析得出入住率和租金溢价对 DK 公寓的资金回流具有重要影响，建议 DK 公寓拓展多样化回流收入，加强资金收入预算管理与考核，提高入住率和租金溢价效应。
综上，通过对 DK 长租公寓资金链管理的研究可知，长租公寓企业要根据自身发展情况确定适合资金链管理策略和方法，不能盲目扩张，要杜绝高进低出房源再现，使自身的租金贷恢复到合理的水平，使自身的资金链保持稳定，提升资金链管理水平。
参考文献（略）