住宅小区有效治理的影响因素行政管理分析——以S市祥和街道所属住宅小区为例

本文是一篇行政管理论文，本研究将小区共有部分的管理分为两个方面，日常基础管理和共有产权管理。日常基础管理即物业服务管理，主要是对住宅小区内房屋建筑及其附属设施、保洁绿化、环境卫生、治安和交通等管理项目的维护、修缮与整治。

第1章导论

1.1研究问题
住宅小区是人们栖息生存最重要的物质实体，也是开展日常生活、培育家庭、建设家园不可或缺的场所和公共空间。住宅小区是城市居民居住的普遍模式，当前住房类型众多，包括商品房、房改房、拆迁安置房等。小区内部产权关系复杂，大体分为专有产权和共有产权两大部分。小区共有部分包括绿地、公共走廊等公共部位和文化体育设施、安全监控设施等公用设施，以及专项维修资金、公共部位和设施经营管理产生的公共收益等公共资金。目前围绕着共有部分的管理和使用引发了大量的物业管理纠纷、共有产权纠纷，甚至衍生到业主对于政府相关部门不作为不满而与其产生的纠纷，小区管理问题普遍，矛盾和冲突不断升级加剧。住宅小区面临的管理困境，学者们分别从制度建设、居民文化素质、小区自身结构性因素进行分析，但是均未能形成一致的观点，并且缺乏定量方面的研宄分析。因此，本文主要通过定量分析方法研究住宅小区有效治理的影响因素。
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1.2核心概念
1.2.1住宅小区
住宅小区，也称之为居住小区，指城市道路或自然分界线所围合，以住宅楼房为主体，建设并达到一定的居住人口规模（500-15000人），以及有相应的共建配套、市政公用、能满足居民基本物质与文化生活所需的公共基础设施、设备，已建成并投入使用的居住生活区。住宅小区具有相对独立的、订立有统一业主公约的物业，基本上等同于物业管理区域。
1.2.2有效治理
“有效治理是使公共利益最大化的社会管理过程。在现代政治发展过程中，有效治理指政府与公民通过合作共同管理公共生活，是人类社会管理公共事务的理想政治模式。”治理是区别于传统统治的新型公共事务管理模式。治理的主体既可以是公共机构，也可以是私人机构，还可以是公共机构和私人机构的合作，其权力向度是多元的、相互的，主要通过合作、协商、伙伴关系、确立认同和共同的目标等方式实施对公共事务的管理。治理达到有效和成功，即有效治理，就在于通过多元主体间的合作管理，以实现公共利益最大化。
1.2.3社区治理
社区治理可以理解为治理理论在社区层面上的应用，是指在接近居民生活的多层次复合的社区内，依托于政府组织、民营组织、社会组织和居民自治组织以及社区居民等各种网络体系，应对社区内的公共问题，共同管理社区公共事务和服务的过程。社区治理强调社区权力主体的多元化、手段和方式的多样化，社区居民和社区组织之间的协调与沟通，最终形成自主的网络。
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第2章住宅小区的治理现状一以祥和街道所属住宅小区为例

2.1住宅小区有效治理评价指标体系的构建
2.1.1德尔菲法构建指标体系
（1）德尔菲专家咨询评议调查表草案形成的基础
本次研宄主要通过文献复习，将有关社区治理、住宅小区治理等评价指标收集起来，在一定的理论基础上，形成了指标体系的初步方案，结合专家提出的意见和建议，对指标进行修改。
我国目前社区治理方面的评价指标体系相对比较成熟，学术界和政府相关部门都进行了积极的探索。学界构建的评价指标体系，按照评估主体可以分为居民满意度指标体系和社区治理评价指标体系。居民满意度是居民对其社区质量的总体感受及主观评价，可以从社区环境、日常生活、文化卫生、基础设施、教育因素、社区情感等方面进行测量。社区治理评价指标体系的评估主体更为多元化，包括政府、社区居民、社区组织等利益相关者及第三方评估机构。学者早期从“社区发展”、“文明社区”、“和谐社区”等角度进行评价指标体系的探索，评估内容也集中在社区生态环境、经济水平、文化建设、社会保障和服务、公共安全、组织建设、社会参与和认同等方面。随着社区研究的不断深入，构建系统社区治理绩效评价指标的同时，更具针对性和专门的指标体系不断涌现，这些指标基本属于社区治理评价的某一维度，比如社区管理和服务标准，以社区自治组织为评估对象的社区民主治理绩效评估体系等等。
基于文献梳理和现场调研，本研究形成了初步的住宅小区有效治理评价指标体系框架（见附录1）。由于住宅小区的居民主观评价调查需要大量的时间和人力投入，为了便于后续研究的顺利开展，本研究侧重于住宅小区有效治理的客观评价。指标体系分为四大类：基础设施及维护、日常秩序与文化服务、公共部位和设施、资金管理与业主自主管理。且将每类指标按照不同层次分为三级，从而尽量体现住宅小区有效治理评价指标体系的全面性和层次性。
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2.2住宅小区治理效果的实证评估
住宅小区有效治理的评价指标体系构成后，需要实证应用指标体系进行具体评估，实践检验指标体系的科学性和合理性，以评判指标体系在具体评估实践中的有效性和可行性，寻求指标体系的进一步完善，为形成一套具有实用性的评估指标体系作有益探索考虑到城市间经济和社会发展水平、居民文化素质等差异可能会对住宅小区治理效果产生影响，因而本研究选取我国沿海东部城市的一个街道，以该街道的住宅小区为评估对象进行实证分析。
2.2.1评估方法和数据收集
在进行现场收集数据和资料之前，本研究查阅了全国物业管理示范住宅小区、大厦评分细则，同时根据调查样本的实际情况，按照本研究设计的指标体系，对三级指标逐项制定了评分标准（详见附录7），针对其中一些需要通过访谈获取信息的指标设计了住宅小区基本信息调查表（详见附录8）。
本研宄的样本数据来源于2017年5月至6月田野调查的数据收集，样本选取的是我国沿海东部城市的祥和街道所属68个住宅小区。数据收集渠道主要为现场观察和半结构式访谈。现场观察住宅小区的基础设施管理维护、环境卫生、日常秩序等基本情况，通过与居委会和物业公司的工作人员、业委会成员、小区居民等进行的半结构式访谈收集有关小区管理制度、公共收益和维修资金管理使用等基本信息。利用观察和访谈收集的信息对住宅小区进行评估，评估方式为两轮现场打分。在笔者完成第一轮住宅小区评估后，邀请另外一位评估人员开展第二轮现场观察，并且根据其现场观察和第一轮已收集的小区基本信息对住宅小区进行第二轮评估，将两轮评估分数的均值作为最终的住宅小区得分。本研究三级指标的各项指标分值均为10分。完成现场评估打分后，根据每个指标的权重值，分别乘以现场评分，然后相加即为该小区的总得分，各个维度的得分按照指标体系设计进行加总。
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第3章城市小区有效治理的影响因素分析................28
3.1城市小区结构及治理模式..........28
3.1.1城市小区治理主体.............28
3.1.2城市小区治理模式..............29
第4章村转居小区有效治理的影响因素分析...........47
4.1村转居小区概况.............47
4.1.1村转居小区的治理模式.............47
4.1.2村转居小区治理存在的问题..................49
第5章结论与讨论............55
5.1研究结论..............55
5.2研究不足与展望..............57

第4章村转居小区有效治理的影响因素分析

4.1村转居小区概况

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第5章结论与讨论

5.1研究结论
本研究选取的样本为祥和街道所属68个住宅小区，整体上看，住宅小区的治理效果并不理想，只有20.6%的小区达到有效治理的标准。具体到评估小区治理效果的各个维度，治理效果从高到低依次为：基础设施及维护，日常秩序与文化服务，公共部位和设施、资金管理。说明目前住宅小区的日常基础管理能够满足居民基本生活需求和维持小区正常运行，而小区共有产权方面的管理还亟待提高。
城市小区治理模式对小区治理效果具有显著的影响。业主自治模式，特别是业主主导物业管理模式，有利于实现小区有效治理。小区共有产权管理方面，业委会起主导作用的小区治理效果有效；日常基础管理方面，专门的物业公司管理可以提供更优质的小区管理服务，并且小区的市场化程度越高，物业公司提供的日常管理服务质量越高。据此得出结论，业主主导物业管理模式是城市小区治理有效性的最优模式。业委会负责小区公共事务的管理和共同利益的维护，委托物业公司提供基础的管理和服务，并且可以采取酬金制的模式聘请物业公司。
在村转居小区中，业委会和村委会是合一的，村委会负有对村集体资产的管理职能，代表全体村民经营管理村集体资产。因而村转居小区的治理模式略不同于城市小区的治理模式，但是同样会对小区治理效果产生影响。日常基础管理方面，由专业的物业公司进行管理的村转居小区管理效果较好；共有产权管理方面，村集体资产采取“村级账目，街道审查”的方式，村转居小区间的产权绩效没有明显的差异，说明与业委会合一的村委会可以实现对小区共有产权的有效治理。
参考文献（略）