农村宅基地流转法律问题研究--以吴某、杨某诉谢某、吴某某宅基地使用权纠纷等案为例

本文是一篇法律论文范文，本文从实践中选取具有代表性的吴某、杨某诉谢某、吴某某宅基地使用权纠纷案等案例，通过对案件审判的法律依据和现行政策相对比，总结案件的争议焦点，提出问题，分析问题，给出建议。

第一章 案情简介和争议焦点

一、案情简介
（一）吴某、杨某诉谢某、吴某某宅基地使用权纠纷案
杨某是吴某的儿子，在防城港市第一公路客运中心规划范围内吴某与杨某有一处房产，吴某与杨某原有房屋及附属物被城投公司（防城区进新城市建设投资有限公司）以为了规划的需要的理由拆除，2005 年 9 月双方签订了协议，约定吴某的房屋及附属物被拆除后，由城投公司补偿吴某连 16 547 元，而在拆除土地上的房屋及附属物后，城投公司有原土地的使用权；在协议订立后一年内，城投公司将一处宅基地安置给了吴某与杨某，安置的标准是每人 25 ㎡，所以安置的宅基地总面积是 50 ㎡，关于吴某在该宅基地上建房所需要的手续由城投公司协助办理但是相关费用由双方对半承担。防城镇沙埠村也因为吴某与杨某的房屋被拆除而分配一处面积达 112.5 ㎡的 5 号宅基地（河西新区吴屋一组的 5 号宅基地）给吴某与杨某使用。吴某与杨某后来因为建房的费用不够，于是把 5 号宅基地以 31.8 万元的价格转让给谢某与吴某某二人。因为这个原因，双方在防城镇沙埠村委会签订了《断卖宅基地契约》，约定如果有他人干涉谢某与吴某某二人对该处宅基地的使用，由吴某与杨某负责处理，谢某及吴某某二人与此无关。此外，双方约定 5 号宅基地的一切手续及证件均交由谢某与吴某某二人保存处理。双方及村支书在该合约上签字。当天，谢某与吴某某将全款付清，并对宅基地进行清理、平整。2010年 7 月吴某某逝世。
吴某、杨某认为与谢某、吴某某共同签订的《断卖宅基地契约》是违反法律规定的，合同是无效的，因此向法院提起了诉讼，请求法院确认其与谢某、吴某某签订的断卖宅基地的契约无效。
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二、争议焦点
《物权法》第十三章第一百五十三条表明关于宅基地的问题是可以参照《土地管理法》中的条文处理的，但二者都没有对宅基地受让主体、使用方式和取得方式给出说明。因此在司法实践中往往依据原有的宅基地相关法律做出判决，实际上这三个案例的争议焦点都是司法机关依现有法律做出的裁判与物权法开明态度之间的冲突。
（一）宅基地使用权转让合同是否有效
吴某、杨某诉谢某、吴某某宅基地使用权纠纷案中吴某、杨某将宅基地使用权转让给非集体经济组织成员谢某和吴某某，双方在真实意愿的基础上签订了《断卖宅基地契约》，后来吴某、杨某以《断卖宅基地契约》违反法律规定提起诉讼，请求确认合同无效，由谢某和吴某某返还宅基地使用权。一审、二审认为该合同违反了法律的强制规定，法院简单将相关法条与案情对比认为该合同是无效的合同。
本案的焦点问题是拥有宅基地使用权的人在出让宅基地的时候，已经知道宅基地使用权的受让人并不是本集体组织内部的成员，作为集体组织之外的受让人不具有受让农村宅基地使用权的资格，在这种情况下该转让合同是否有效。如果合同无效，那么无效后的责任应该由谁来承担，责任范围应该如何划分。
（二）宅基地使用权与房屋所有权是否一体转让
本案争议的焦点是王某是否非法占有使用高某的宅基地。高某将房屋出让给姜某办理了房屋变更登记未办理土地使用权变更登记，后王某从姜某处受让争议房屋，并办理了房屋和土地的变更登记，现高某认为该争议土地并不是出于自己意愿转让的，认为王某侵犯了其宅基地使用权。一审法院基于房地一致原则，认为宅基地使用权是随同房屋所有权一同转让的，王某对争议宅基地的占有使用是合法的；二审法院认为争议房屋是王某以合法形式取得的。
针对农村房屋所有权的转让是否必然导致宅基地使用权的转让，法学领域中很多学者都提出了自己的观点，大致可以分为肯定说和否定说两大阵营，下文将详细阐述。
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第二章 法理分析

一、宅基地使用权转让合同效力认定
（一）宅基地转让合同有效认定
法律对严格按照规定成立的合同有强制性的约束力，符合条件的合同是有效的，双方当事人甚至第三人都要按照合同内容履行。合同无效的情况下，根据法律的相关规定当事人或者将标的物返还给原所有权人或者对因为自己原因造成的他人损失给予赔偿。合同有效需要具备三个要件：一是合同双方所具有的民事行为能力都必须与其做出的决定相符合；二是合同双方所做出的决定都是基于双方的真实意愿，是当事人充分决定的结果，没有受到任何暴力或非暴力的威胁与压迫；三是合同双方制定的合同内容不会损害公众的利益，没有违反法律法规等强制性规定。
宅基地是农民申请后，相关部门在农村集体建设用地中划分出来，由农民自己建造房屋自己居住、生产、生活的已经建好房屋的土地和准备建房的土地。宅基地是集体土地，拥有本集体成员身份的才能有资格取得宅基地使用权，第一次申请宅基地是不需要缴纳任何费用的，也没有规定使用权的期限，其具有身份性、无偿性和永久性的特征，是国家给予农民的福利，为的是保障农民的基本生产生活。从农民自身需要出发在特定条件下也是可以转让的。也就是说基于宅基地的特殊性，宅基地转让合同是否有效，除了需要满足合同法一般合同有效的三个条件之外，还需要从宅基地的角度考虑，宅基地转让合同满足以下条件，才会生效。
1.转让人有两处以上宅基地
宅基地具有社会保障的性质，其取得方式是无偿的，目的是为了保障农民最低标准的生存资料，有房子可以住。在农村子女长大后都会分户，分开后需要重新建设房屋，也就意味着需要再申请宅基地。在广大农村实际生活中，宅基地被约定俗成是可以继承的，种种原因之下，自然就会形成“一户两宅或者多宅”的现象。一户人家不可能将全部住宅都住满，事实上许多宅基地是闲置的，在不影响农民正常生活的情况下，为了资源的合理利用，拥有两处以上宅基地的是可以转让的。
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二、房屋转让与宅基地流转关联性探讨
高某诉王某宅基地使用权纠纷案中，高某将房屋出售给集体之外的人员姜某，并在相关部门办理了房屋的变更登记，后姜某将房屋出让给该争议房屋所在地的集体组织成员王某，王某实际上占有了房屋，此后，受让人王某分别取得了房屋的所有权证书和土地的使用权证书。一审、二审法院都基于房地一致的原则，认定王某取得房屋与宅基地是合法有效的。这个案件涉及两种情形，一种是姜某当初拥有房屋所有权并办理了变更登记，然而并不具备宅基地使用权的受让资格；第二种是王某基于房地一致原则，同时拥有房屋所有权和宅基地使用权。为了法律在司法实践中更好地适用，这两种情形都是需要认真探讨的。
（一）“房地一体”说
笔者查阅了相关案例,在司法实践活动中法院审理此类案件的主要思路是：根据“房地一体”的原则，房屋依附着宅基地，如果要对房屋进行转让的时候，其所依附的宅基地也必然会涉及到其使用权流转问题，众所周知宅基地具有身份性这一特殊属性，法律更是严格限制宅基地的流转，不允许将其出让给城镇居民，所以一般农村房屋买卖的合同因为宅基地的身份性、“房地一体”主义被认定为无效。但值得思考的是“房地一体”原则是否适用于农村房屋转让？
农村房屋是农村居民为方便生产、生活在合法取得的农村建设用地上自建的住宅，农民可以占有使用房屋，并享有所有权和使用权，有排除任何人干扰的处分权。宅基地是农村居民为建设住宅向有关部门申请取得的集体所有的建设用地，农民只有使用权。房地一体是房屋所有权与宅基地使用权的附加适用且二者的主体是一致的。
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第三章 对策和建议.........................18
一、放宽宅基地使用权流转受让主体..................18
（一）宅基地跨区域使用和配置....................18
（二）统一城乡建设用地市场.....................18

第三章 对策和建议

一、放宽宅基地使用权流转受让主体
（一）宅基地跨区域使用和配置

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结语
城乡一体化的改革将逐步取消城镇户口和农村户口的身份限制，农民将不在是一种被确定了的身份而是等同于教师、公务员等等的一种职业选择。在保障农民的基本生活条件下，不改变宅基地的实际用途，应当允许宅基地使用权向非集体经济组织之外的人流转。农村宅基地使用权制度的改革，不仅有益于农民也有益于城镇居民，城镇居民不允许在农村购买房屋，也不能成为宅基地的受让主体，无疑是加剧了国家公民地位的差别对待。我国的城乡二元格局相当明显，城乡差别大，使得农民在生产生活和社会认知中始终无法摆脱遭受身份歧视的命运，导致城乡一元化改革的困难重重。农村宅基地只有通过市场配置才能发挥最大的价值，才能有物质基础更好的保障农民的生存权和发展权等基本人权。农村社会保障所保障的是农民的基本生活条件，但这远远是不够的，只有提高农民的收入，才能从根本上改善农民的生活条件。
农村宅基地是农民生产生活的一种保障，农民可以无偿、无限期的使用，被认为是国家给予农民的福利，因而国家也以此作为理由对宅基地使用权的流转严格把控。农民在城市打工，对城市没有归属感，所有人都认为他们不属于这个城市。想要定居在城市，但是属于农民的财产太少，务农、务工所得不足以支撑他们在城市的生活，当前立法不允许农村宅基地使用权的自由流转，农民没有足够的财产在城市定居，间接压制了农民想要进入城市的想法，城乡二元格局难以从根本上打破。城乡一体化首先要消除城乡居民身份差异，实行统一的居民户籍制度，允许农民的宅基地使用权和城镇居民的建设用地使用权一样在市场上自由流转，公共资源在城乡之间合理配置，从而推动城乡社会、经济的不断融合和发展。
参考文献（略）