第一章 民宿在线短租法律关系
第一节 民宿在线短租的概念与特征
一、共享经济的概念
民宿在线短租是共享经济的重要组成部分。研究民宿在线短租必须首先从探究共享经济开始，才能纲举目张、正本清源，才能逐渐了解掌握民宿在线短租的特点规律，在新的起点上推动民宿在线短租向上向好发展。
共享经济概念，最早见于 1978 年美国德克萨斯大学社会学教授马科斯费尔逊（MarcusFelson）和伊利诺伊大学社会学教授潘思彤（JoeL.Spaeth）的论文（CommunityStructureandCollaborativeConsumption:ARoutineActivityApproach）。
但共享的概念其实由来已久，传统社会、亲朋好友包括左右邻居之间，相互出借或分享一件物品、一条信息，都是事实上的共享。随着人数社会的不断发展进步，这种建立在地域、信任基础上，基于相同或相似空间、单一关系网络的共享，很难成为一种经济模式。[2]互联网没有普及之前，也存在很多共享现象。例如将空闲的房子出租给其他人，邻里之间相互借东西、捐赠衣物等，都有共享的影子。但由于空间限制，当时的共享主要是在相熟的人之间进行。2000 年后，随着互联网的不断发展，建立在地域、信任等关系因素基础上的的传统交流交往空间迅速被打破，各种虚拟社区、网络空间如雨后春笋般发展。信息分享、无偿分享等十分兴盛，成为主流，大量被闲置的各种资源得到充分利用，由此带来了共享使用权的新型生活模式。
2010 年后，伴随着互联网的持续兴起，共享形式更加多样化。论坛发言、撰写微博、专栏，共享网上资讯，免费解答问题等。直到打车、拼车、共享单车等实物共享模式出现后，共享追逐的目标从无偿分享转变到有偿分享。
共享经济是一种基于陌生人之间的新经济模式，以临时转让物品使用权，以获得一定经济酬劳为主要目的。其实质是依托互联网平台整合线上、线下各种闲置资源，充分发挥各种资源优势，实现资源使用最大化。在这种模式下，每个人只要支付相应费用，便可以公平享受各种资源并从中获益。在全球化信息整合的大背景下，“共享”的概念席卷世界各国，全新的商业模式和新兴的商业理念在各个领域渗透。它包括吃、穿、住、行方方面面，不同类型的共享经济运营平台应运而生。突出的共性特征就是，政府、行业组织、商业机构或者是具有某种技能的个人等，充分利用互联网“万物互联”的作用，搭建第三方市场平台，让各种知识、信息、资源等在这个平台上按照一定规则有序流动。
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第二节 民宿在线短租法律关系的构成
民宿在线短租作为新兴的商业模式，其用户可以通过互联网的方式搜寻及预订民宿住房。这种方式不仅租期短、便于使用，用户还可以根据自己的喜好自由选择居住的房屋及环境。[7]其法律关系主体包括三方：民宿出租人、民宿承租人，以及作为资源整合方的在线短租平台。互联网的不确定性和多边性决定三者之间的法律关系较为复杂，需要针对各自享有的权利和履行的义务做进一步说明。同时由于民宿在线短租行业的特殊性，政府职能部门在其发展中承担重要角色，因此也需说明其权利与义务，力求对民宿在线短租的法律关系构成有全面了解。
一、民宿出租人及其权利与义务
民宿在线短租模式下，民宿的提供者是出租人，民宿的需求者是承租人，民宿为租赁物，民宿出租人与民宿承租人之间实际交易关系属于租赁关系。
（一）民宿出租人的权利
民宿出租人享有监督民宿承租人合理使用民宿的权利。并享有按期收回民宿、获得相应租金的权利。
（二）民宿出租人的义务
1.民宿出租人有交付民宿并保证承租人正常使用、收益的义务。如果民宿存在瑕疵，不能为承租人正常使用，民宿出租人应承担违约责任。在合同订立时，承租人已经知道民宿存在瑕疵，其后不得解除合同。如果民宿危害了房客的安全或者健康的，即使房客在订立合同时知道该民宿质量不合格，也可以随时解除终止合同。民宿出租人也有义务在租赁关系期间保持租赁民宿适合约定的使用和收入状态。
2.民宿出租人有修缮民宿的义务（法律另有规定或合同另有约定除外）。在合同履约期间内，如民宿需要维修时，承租人可以要求出租人负责进行维修，因民宿维修而影响承租人实际使用的，民宿出租人应当减少租金或者延长租期。
3.民宿出租人对承租人有提供必要服务的义务。共享经济模式下的民宿在线短租出租人，除了传统租赁关系中履行的义务外，还包括类似传统酒店提供必要的服务义务。比如提供加床服务、留言服务、清洁服务等。
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第二章 我国民宿在线短租运行中存在的法律问题
第一节 民宿在线短租主体、平台和监管方面的法律问题
近些年来，尽管民宿在线短租行业发展迅猛，但仍存在很多问题。根据研究统计，在发生争议时，当事人维权就会陷入困境，近 60％的消费者会选择与酒店老板谈判。追其原因，除了息事宁人的态度之外，根源则是没有健全完善的法律规则去遵循。大多数民宿在线短期租处于“无法遵循”的灰色区域，时间一长就容易演变成为社会问题。下面，笔者从法律关系构成角度梳理分析其法律问题。
一、民宿在线短租主体存在的法律问题
（一）民宿出租人主体是否合法
新兴产业的诞生和发展必将触及一些法律的界限。民宿在线短租，一个发展“势如破竹”的行业，不再完全等同于旅馆业和酒店业，也不像传统的房屋租赁，它有自身的特征与发展趋势。但是民宿在线短租这一块在法律上很多方面还处于灰色地带。
法律未明确界定民宿在线短租所属行业范畴，而由之带来的问题首要的就是经营活动是否合法的问题。例如，在商业纠纷过程中，由于未明确界定经营主体性质，无法界定是参照酒店业、旅馆业的行业规定处理，还是参照房屋租赁的规定处理。若参照酒店业和旅馆业规定处理，则属于公安机关管辖范围。我国现有法律对宾馆与酒店的经营有着严格的准入许可制度，在安全、卫生、消防等方面都有严格规定，除了专门的监督和检查主管部门外，经营主体还需获得各种特许行业营业执照、卫生许可证、消防许可证等，同时配备安保人员等方可经营酒店。若依此标准来管理在线短租房源，目前很多房源就不符合规定标准了。如果争议是按照房屋租赁行业规定来处理，行政机关则成为房屋管理部门，公安机关主要负责安全监管。
伴随着旅游业的繁荣发展，大众对民宿在线短租需求越来越大，旅游人数中采取此形式住宿的人数年年增长，但另一方面暴露出来的问题越来越多，纠纷也越来越多。比如房源信息与平台公布信息不相符，房间设备与公布的不符，消防标识缺失，食品卫生安全得不到保障等。要妥善解决好这些问题，首要的是必须确立民宿在线短租主体的合法性。经营主体合法性如同居民的身份证，只有得到身份确认才可以经营，有了身份保证，才可有具体法律法规操作。
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第二节 我国民宿在线短租运行中法律问题的原因
民宿在线短租起源于美国，2011 年前后引进到中国后，随着互联网迅速席卷整个传统市场，在各种鼓励民宿发展政策的持续利好下得到快速繁荣发展。特别是在大众旅游背景环境之下，伴随着旅游电商的发展而炙手可热，正在成为旅游住宿业飞跃和进化的桥梁和动力。快速发展的背景与法律规范不健全互相冲突，最终导致上述问题的发生。下面，笔者试着从四个方面进行分析。
一、法律规制严重滞后
民宿短租对象主要是 80、90 后以及当前崇尚个性游的群体，单一的酒店已不能满足他们的住宿需求，人们想要在民宿中更贴近的感受旅游当地的风土人情。同时，民宿还能为用户提供洗衣机、做饭、房东导游接送等贴心服务，解决用户在出行中的多样化需求。蓬勃的市场需求加上国家政策的因势利导，使得民宿正在被更多的用户接受和使用，民宿短租发展繁荣。因此，民宿在线短租业一出生就是根正苗红的共享经济，在大政策层面一直都受国家支持，其发展进程顺风顺水。
最初，民宿发展还没有上升到国家战略高度时，各地就有了自己的民宿协会，例如杭州、厦门等民宿发达地区，已经以行业的形式重视规范民宿的发展。近年来旅游业持续发力，从国家到地方更是相继出台了支持民宿发展的系列文件。2017 年 10 月 1 日起正式实施的《旅游民宿基本标准与评价》，一锤敲定了民宿短租行业的重要地位，被行业、媒体视为民宿规范化的重要标志。
2015 年、2016 年，民宿市场呈井喷式发展。数据显示，截止 2016 年底，客栈民宿线上注册量总数达到 50200 家，已经超过传统酒店的数量。据统计，我国民宿“在线短租”市场起步之初市场规模为 5.5 亿元，到 2016 年规模已达 87.8 亿元，较 2015 年增长106.1%，预计到 2018 年交易规模将近 200 亿元。国家信息中心分享经济研究中心发布的《中国共享住宿发展报告》显示，2017 年中国共享住宿交易规模约 145 亿元，比上年增长 70.6%；共享住宿参与者约为 7800 万人，其中房客 7600 万人。
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第三章 域外民宿在线短租法律制度经验及借鉴 ........................ 19
第一节 亚洲民宿在线短租法律制度经验 ................................... 19一、台湾地区 .................................. 19
二、日本 ................................... 20
第四章 完善我国民宿在线短租法律问题的建议 ............................. 25
第一节 提高民宿在线短租法律位阶 .............................. 25
第二节 完善配套法律规制 ........................... 25
第四章 完善我国民宿在线短租法律问题的建议
第一节 提高民宿在线短租法律位阶
按照宪法和立法法规定，我国法律阶位共分为宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章与地方政府规章五级。这五级法规对于进一步加强法治国家、法治政府和法治社会建设，构建完善中国特色社会主义法治体系，具有十分重要的意义。
2011 年，民宿在线短租开始进入中国。经过七年多的发展，民宿在线短租日益呈现繁荣发展大趋势，愈发深刻影响广大消费者的生产生活和经济秩序、社会秩序。民宿在线短租快速发展带来的影响、以及由此产生的诸多问题，都一再表明，亟需制定一部专门法律法规或修改完善有关法律法规。虽然我国一再主张将民宿在线短期租合法化，即应确立其正式的法律条文。但是由于立法定位不明确，立法一直没有付诸实践。立法的一个重要目的是运用法律手段来规范秩序，解决问题。[17]民宿在线短租与经济活动相关，与经济关系相关的立法属于经济法的下位法，创造平等的竞争机会，实现经济可持续发展是经济法的立法目的，因此设置相应立法已经刻不容缓。但是立法定位不应该超出经济法大的范围，同时也要体现出与传统商业模式的差异。
2011 年，民宿在线短租开始进入中国。经过七年多的发展，民宿在线短租日益呈现繁荣发展大趋势，愈发深刻影响广大消费者的生产生活和经济秩序、社会秩序。民宿在线短租快速发展带来的影响、以及由此产生的诸多问题，都一再表明，亟需制定一部专门法律法规或修改完善有关法律法规。虽然我国一再主张将民宿在线短期租合法化，当前，我国法律现状显示制定民宿在线短租法律法规的机构层级不够明确。虽然有国家旅游局制定的《旅游民宿基本要求与评价》，但从性质上应归属于部门规章，不能凭此论证其合法性。因此，非常有必要整合经济法律体系，提升民宿在线短租的法律位阶，将其纳入经济法律体系中，为建立全国共享法律体系奠定坚实基础。
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结语
参考文献（略）