河南省高校教职工家属区物业管理模式研究

1 绪论

1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
从全国范围看，对房屋的物业管理，覆盖面积达到 50%。根据河南省教育厅《2016 年河南省教育事业发展统计公报》的数据显示：普通高校由 120 余所，普通高等学校教职工 13.89 万人，普通高等学校占地面积达到 16.26 万亩，其中校舍建筑面积 5663.93 万平方米。通过数据分析，河南省普通高校总数有 120 余所，其中，建立教职工家属区的有 80 余所，约占河南省高校总数的 66%，过半数的高校建有家属区，意味着高校家属区物业拥有广阔的市场和巨大的潜力等优势，搞好高校教职工家属区物业管理，从小处讲，不仅维护了广大教职工的切身利益，也提升了高校物业的服务水平，在一定程度上体现了高校的整体综合实力；从大处讲，不仅优化整个物业管理行业，而且对河南省现代化的城市建设，对河南省整体经济结构调整都将发挥不可磨灭的作用。因此，研究高校教职工家属区运行何种模式的物业管理，是目前值得研究的课题之一。
从河南省经济大环境方面来看，2016 年，河南省为努力践行“十三五”规划，努力促进结构性和供给改革，统筹稳步增长、实现以促进改革、调整结构、增强基础、惠及民生、防控风险等各方面协调发展，保持全省经济总体平稳的前提下，稳中求进。强调持续推进结构调整方面的工作，不断改善民生方面的保障。

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1.2 研究方法及研究思路与技术路线
（1）研究方法
①文献法
文献法是本文运用的重要方法之一，通过搜集大量与本文研究内容相关的学术论文、文献期刊、学术著作、法律法规等资料，对目前国内外物业管理现状，国内优秀物业管理企业关注点的研究和借鉴，为论文的写作提供强有力的理论支撑。
②对比分析法
在文献法的基础上，通过将河南省各高校教职工家属区产权性质，目前物业管理模式、所面临的现状及问题进行对比，尝试性得出目前适合河南省高校教职工家属区物业管理运行的模式及方法。
③实证研究法
列举河南省采取不同家属区物业管理的高校为实例，对目前河南省高校教职工家属区物业管理运行进行研究，分析其各自优缺点，对结论进行佐证。
（2）研究步骤
本文通过以下几个步骤进行研究和分析：
第一步：通过对河南省经济大环境及河南省整个物业行业的背景进行分析，阐述研究的意义所在，整理国内外相关的物业管理发展经验及文献，为下文对河南省高校教职工家属区物业管理的分析研究提供理论基础。
第二步：研读物业管理基础理论知识，进而引出高校教职工家属区物业管理的相关理论，阐述高校物业管理和高校教职工家属区物业管理的差别，分析河南省高校教职工家属区物业管理的内容、内涵、模式、相关主体的概念等。
第三步：回顾河南省高校教职工家属区从计划经济体制向市场经济体制演变而随之变化的物业管理发展历程，并通过列举河南省内几所高校家属区房屋产权属性，研究不同校情下采取的物业管理方式。
第四步：通过上述对河南省高校教职工家属区房屋产权属性和物业管理方式的研究，得出河南省高校教职工家属区物业管理的三种模式，并界定这三种模式的概念，分析其特征、优缺点，本人更倾向于哪种模式，以及目前高校教职工家属区所存在问题。
第五步：通过对国内优秀物业管理企业的经验借鉴以及三种模式的优缺点分析，总结通用之处，展望以后高校家属区物业管理的发展趋势是向完全市场化、社会化的管理模式发展，并针对上文提出来的实际问题，从宏观角度和微观角度，尝试性找寻解决和完善问题的办法。
第六步：纵观全文，探索适合河南省高校教职工家属区物业管理的发展之路。
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2 物业管理相关理论概述

2.1 物业与物业管理
（1）物业的含义
“物业”一词现已形成了一个完整的概念，归纳总结得出：“物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。”物业大小由之，一个单元住宅可以称之为物业，一座大厦也可以称作为一项物业，它可以根据地域空间来进行相对分割。整个住宅类小区中的某单元可作为一处物业，高层与多层综合大楼、写字楼、商业性大厦、酒店、厂房或者仓库，乃至电影院、俱乐部或者运动场所，也都可以被称为物业。
具体分析，可以得出“物业”的主要元素包含以下几方面：
①已建成的建筑物；
②配套的设备设施；
③房屋所处地块与附属的场地、庭院等；
④具有使用功能和经济效用。
本文主要研究高校教职工家属区物业管理，即“物业”按照使用功能的差异所分类出来的居住物业。
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2.2 高校不同主体的物业管理界定
2.2.1 高校物业的管理
高校物业的管理，是秉持“以人为本”的服务理念，以“三服务，两育人”为根本宗旨，为广大师生提供高效、全方位的优质服务，目的在于建立和谐、健康的校园文化环境。
高校物业管理从区域上分类大致包含以下三方面：
（1）教学区的物业管理；
（2）学生生活区的物业管理；
（3）教职工家属区的物业管理。
不论从哪个区域来讲，高校物业管理从服务的具体内容上，大致包含：所有房屋等建筑物的修理及维护，如：教学楼、办公楼、实验室、图书馆、教师公寓、学生公寓等；电梯、消防、水、电、暖等公共设施设备的保养与管理；庭院、树木、草坪、道路、河流、公共场地（如：操场、篮球场、足球场、体育馆等）的清扫及绿化；辖区内私搭乱建等非法使用土地的地产管理，以及辖区内卫生、治安、便民生活服务等各个方面的管理。
高校物业管理要适应高等教育、教学的工作特点，把握好为教学科研工作和广大师生服务的正确方向，把社会效益和长远利益放在首位，实现高效、微利管理，坚持高校物业管理的非营利性；同时需要引入竞争机制，使工作质量、服务质量和整体效益得到有机结合。目前高校物业管理大多是委托专门的管理部门和机构，在学校后勤部门的领导下，运用现代科学的管理方法和技术，依照国家相关标准、法律法规及合同和契约等，对上述高校物业涉及的内容进行统一化专业管理，并向广大师生提供全方位、多层次的优质综合服务，从而构建和谐、健康的校园文化环境，推动学校整体进步，提升学校综合实力。
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3 河南省高校教职工家属区物业管理发展历程及现状............................16
3.1 河南省高校教职工家属区物业管理发展历程........................ 16
3.2 河南省高校教职工家属区物业管理现状....................... 17
4 河南省高校教职工家属区物业管理模式及存在问题.......................24
4.1 传统型的物业管理模式......................... 24
4.1.1 传统型的物业管理模式界定...............24
4.1.2 传统型的物业管理模式特点.....................24
5 河南省高校教职工家属区物业管理模式的选择及对策建议.................33
5.1 模式选择.............................33
5.2 对策建议........................34

5 河南省高校教职工家属区物业管理模式的选择及对策建议

5.1 模式选择
通过对上述河南省高校教职工家属区传统型的物业管理模式、半市场化、社会化型的物业管理模式以及完全市场化、社会化型的物业管理模式这三种模式概念的界定、优缺点的分析、问题的查摆，结合河南省经济大背景和市场经济发展规律，通过表 5-1 三种高校教职工家属区物业管理模式的对比分析，笔者认为在将来高校教职工家属区物业管理模式的选择上更加倾向于第三种模式，既完全市场化、社会化型的物业管理模式。

河南省高校教职工家属区物业管理向社会化、专业化方向发展的趋势是势不可挡的，在现实的环境和政策下，和前两种物业管理模式相比，采取完全市场化、社会化型的物业管理模式克服了传统型的物业管理模式和半社会化、市场化型物业管理模式带来的管理经费短缺、管理费核算模糊、管理力量分散、职责不清、管理水平低下、服务质量跟不上等不足，针对目前河南省经济大环境，思考河南省高校教职工家属区物业管理中遇到的种种实际问题，在现有政策环境下，采取完全市场化、社会化型的物业管理模式有利于解决高校家属区历史遗留问题，以市场化运营、社会化服务、专业化管理为方向，给高校教职工带来全方位、多层次的服务，提高高校教职工家属区物业管理水平、运营效率和服务质量，易于管理。因此，笔者在高校教职工家属区物业管理模式的选择上更加倾向于选择第三种模式，即完全市场化、社会化型的物业管理模式。
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6 结论
物业管理行业是作为一个新兴的朝阳产业，自 20 世纪 80 年代传入中国内地，就河南省范围而言，1994 年河南建业物业管理有限公司的注册和登记才标志着河南省物业管理行业的起步。对河南省的高校而言，20 世纪 90 年代，物业管理才开始步入高校，因此，对河南省高校教职工家属区的物业管理，直至今日，历时仅 20 余年，虽然相比于国外历史悠久的物业管理行业来说，时间不长，但是却经历了一次从无到有，从小到大、从青涩到成熟的涅槃，取得了一定的成果。但由于高校本身的特殊性和复杂性，国内外学者在针对高校教职工家属区物业管理运行的研究成果寥寥无几，只零星地见于小规模的行业期刊和报纸当中。
本论文主要研究成果：
笔者通过研究河南省经济大环境和河南省整个物业管理行业的发展，仔细梳理河南省高校教职工家属区物业管理的发展历程，并通过多种途径调查河南理工大学、中原工学院、河南财经政法大学、南阳理工学院、河南机电职业学院、郑州大学、郑州航院、华北水利水电学院，实证研究河南省高校教职工家属区的物业管理现状。进一步分析河南省高校教职工家属区物业管理的三种模式，即传统型的物业管理模式；半市场化、社会化型的物业管理模式；完全市场化、社会化型的物业管理模式。对这三种模式进行概念界定，归纳三种模式各自的特点，分析三种模式的优点、缺点及存在问题。为了能够完善高校教职工家属区的物业管理，实现高校后勤资源的优化配置，形成具有高校教职工家属区自身特色的物业管理，体现服务于广大教职工、从而服务于教育和高校的的功能，适应社会发展，实现经济效益和社会效益的协调发展，结合工作实际和理论研究，加上笔者个人见解，尝试性的从宏观角度和微观角度提出完善高校家属区物业管理的对策和建议。通过比较和分析，笔者认为应该坚持高校教职工家属区社会化方向不动摇，在选择高校教职工家属区物业管理模式上更加倾向于选择完全市场化、社会化型的物业管理模式，通过引入社会专业化物业管理公司，利用市场机制，实现自我调节，进行高校家属区的物业服务和管理。
参考文献（略）