我国现行保障性住房分配行政管理机制探析

本篇论文从我国保障性住房整体管理松散，分配不到位的实际情况出发，通过分析在保障性住房分配管理机制中居于重要位置的地方政府和保障对象之间的利益冲突，用博弈的视角对这两个利益相关者的冲突进行分析。

第 1 章 导论

1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
改革开放之后，社会经济快速发展，居民对住房的需求与日俱增，为满足居民日益增长的住房需求，我国住房政策经历了两次重要的调整：一是 20 世纪 90年代以市场经济为导向的住房制度改革，基本上取消了福利分房制度，推行商品房制度；二是 21 世纪初以住房保障为目标的住房制度改革，尝试弥补住房市场化改革带来的社会不公平问题，逐步建立和完善保障性住房制度。保障性住房的制度建设需要根据实践发展不断进行完善。目前，保障性住房的整体规划建设成效显著，但在投入市场之后会有分配不公、骗租骗购等现象频繁出现，因此，中低收入家庭住房困难得不到有效解决，长此以往住房问题便会激化成社会矛盾。
为使低收入家庭住房困难的局面有所改善，胡锦涛在党的十七大工作报告中提出“住有所居”的目标。2011-2015 年是我国的第十二个五年规划时期，政府将在这五年期间加快保障性住房建设，并将保障性住房作为构建和谐社会重要参考指标。“十二五”共计划建设 3600 万套保障性住房，并将保障性住房建设任务列为考核地方政府工作的重要指标。据统计，2011 年全国实际建成 432 万套，2012 年建成 601 万套，2013 年建成 544 万套，2014 年建成 511 万套，2015 年建成 772 万套。虽然实际与计划数相差 740 万套，但在中央财政预算有限，各地“资金短缺”的情况下，740 万套的差额已是比较乐观的结果。统计显示，“十二五”期末我国保障房的覆盖面将超过城市人口的 20%7。在党的十八届代表大会上，不仅提出要“全面建成小康社会”并且要求“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，确保到 2020 年住房保障体系基本形成”。住房保障作为政府公共服务的重要内容，社会关注度在不断提升。
每一个国家和地区用于住房保障的财政预算有限，保障性住房出现不同程度的供不应求局面，住房分配的错位势必会损害低收入住房困难群体的利益。我国的保障性住房制度和发达国家的福利住房制度相比存在许多不足，在众多问题中，分配管理环节的问题最为严重，保障性住房申请者需向政府主管部门提交相关资料，以证明其收入较低住房困难，但由于信息的不对称，政府部门很难识别申请人提供的资料是否真实，这就使部分高收入人群有机可乘，伪造申报资料骗租骗购保障资源，导致保障性住房没有发挥实际的作用。
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1.2概念界定及理论基础
1.2.1 保障性住房及其分配管理机制
1.2.1.1 保障性住房含义
保障性住房是社会保障体系的重要组成部分，受到社会各界的关注。保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一建设规划、集中分配，提供给社会中低收入阶层和住房困难弱势群体的一项制度。由于其具有保障的特殊性，为满足不同住房困难群体的多样化需求，政府将保障性住房分为廉租房、公租房、经济适用房、两限房和棚改房等不同类型(见表 1-1)。每种类型的住房在面积、租金标准、销售价格、分配对象等方面都有严格限定。从本质上讲，保障性住房是政府调节干预住房市场的一种手段，借助国家和社会力量，运用行政手段，实现人人住有所居。

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第 2章 我国保障性住房发展阶段及分配管理机制现状

2.1 我国住房保障发展历程及规划
我国的保障性住房制度在不同历史时期呈现出不同的特点，总体来看，从1978 年至今“制度”经历了两个阶段性变化：一是新中国成立后至住房体制改革之前传统计划经济体制下“全民保障”的福利住房阶段；二是住房市场化和社会化阶段，我国社会化住房保障制度在这一阶段被提出，保障性住房及其制度体系初具雏形。具体发展可分为以下六个阶段：
2.1.1 1949—1978：计划经济体制下住房高福利低租金的实物分配
新中国成立之初，我国实行高度集中的计划经济体制，推行“统一管理，统一分配，以租养房”实物分配的公有住房制度，将住房作为一种社会福利进行分配。
政府或居民所在单位负责对公有住房的建设、分配和维修，公有住房建设的绝大部分资金由政府承担，这部分资金全部来自国家的基本建设资金，城镇居民支付较低的租金即可获得公共住房的使用权，相对于城镇而言，农村人口密度较低，土地比较宽裕，政府在农村分配宅基地，村民可以根据自己的意愿自建住房。这样的举措在一定程度上满足不同群体的住房需求，但由于当时的公共住房处于一种只有投入没有产出的状态，政府的住房建设实力开始下降，供需开始出现不平衡。此外，由于租金政策及管理制度不合理、住房分配不公、管理不善的现象十分突出，住房困难问题没能得到明显的改善。
据有关数据显示，1950 年到 1975 年我国公共住房竣工 4.45 亿平方米，并全部投入使用，这些公共住房的后续维护资金完全来源于居民缴纳的住房租金，当时居民仅用工资收入的百分之一支付房屋的租金，导致了房屋维修基金严重不足，部分住房无法使用，进一步激化了住房的供需矛盾。从长远发展来看，这样的住房制度不仅不能够解决问题而且使矛盾越来越多，改革势在必行。
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2.2 我国保障性住房分配管理机制概况
2.2.1 我国保障性住房的主要类型及其保障对象
我国地域辽阔人口众多，各地区生活水平差异较大，根据这一现实状况，我国将保障性住房划分成多种类型，满足不同地区的现实需要。住房种类虽然多样化，但目前研究的关注点主要集中在经济适用房、廉租房、公租房三种类型上，本文将结合这三类保障性住房的既有研究分析保障性住房分配管理机制。
2.2.1.1 经济适用房及其保障对象
经济适用房是由政府划拨土地，限定户型面积，按照规定的建设标准，向城市中不具备廉租房和公租房资格低收入住房困难家庭提供的住房。经济适用房只出售，不出租。申请家庭通过当地住房保障管理部门的审核之后，才能申请购买经济适用房。经济适用房的福利性限定购房者对住房拥有有限产权，如果想取得住房的全部产权，需补交土地出让金并办理相关手续，经济适用房才可以进入市场自由交易。
2.2.1.2 廉租房及其保障对象
廉租房是我国最基本的住房保障形式之一，它是政府为了解决城镇低收入群体住房困难而推出的一项福利住房，是国家的公共福利资源。政府以住房租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的方式向居民提供的住房保障。住房由政府统一进行分配，申请家庭需承担按标准减免之后剩余租金部分。在我国，廉租房产权归政府所有，只能出租不能出售，任何受保家庭不允许转租、出借或者闲置廉租房，更不允许将廉租房当作经营活动场所。
2.2.1.3 公共租赁房及其保障对象
公共租赁房是对廉租房的进一步发展，所有权归政府或公有机构所有，公共租赁房的保障范围在廉租房的基础上有所扩大，解决新毕业的大学生以及城市新增的外来工作人员等夹心层的住房困难，住房分配管理与廉租房类似。公共租赁房的出现，体现政府不仅帮助低收入者解决住房问题，夹心层的住房问题也越来越受到政府的重视。
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第 3 章 博弈视角下保障性住房分配管理机制分析 ..................23
3.1 保障性住房分配管理机制中的博弈要素 ........................23
3.1.1 局中人........................23
3.1.2 策略............................24
第 4 章 我国现行保障性住房分配管理机制实证分析——以鄂尔多斯为例........34
4.1 鄂尔多斯保障性住房的总体情况 ...................34
4.1.1 鄂尔多斯保障性住房制度建设.......................34
4.1.2 鄂尔多斯保障性住房实际建设......................34
第 5 章 完善我国现行保障性住房分配管理机制的对策建议 ...............41
5.1 加快住房保障法律法规体系建设 ....................41
5.2 兼顾保障性住房利益相关方诉求 ......................42

第 5章 完善我国现行保障性住房分配管理机制的对策建议

5.1 加快住房保障法律法规体系建设
依法治国是我国的一项基本国策，依法行政是依法治国的重要内容，完善的法律体系能够为社会生活提供可靠的保障。1988 年住房制度改革开始在我国推行，发展至今仍没有出台一部专门针对住房制度的法律法规，更没有关于住房保障的法律法规。目前我国保障性住房项目从建设到管理的所有环节只能依据国务院联合相关部委颁布相关行政法规执行，这些行政法规在内容上没有连贯性，涉及的内容都是针对固定的方面，很难将它们整合在一起，难以形成统一有效的协调机制。因此，我国在立足基本国情的基础上，借鉴发达国家的有益经验，首先健全全国性的保障性住房法，其次再由地方根据实际情况制定相关地方性住房保障法规，加强对我国住房保障和保障性住房分配管理存在问题的法律规范，强化法律法规对解决实际问题的指导作用。
我国保障性住房政策实施受阻最主要的原因在于没有立法层面的约束制约政策执行主体的行为。随着我国进入大力推进保障性住房发展的时代，现有的行政法规根本无法彻底解决保障性住房的使用管理和运营过程中存在的一系列问题。因此，加强保障性住房立法，把住房制度纳入法治化轨道的任务越来越迫切。
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第 6 章 结论与展望
本篇论文从我国保障性住房整体管理松散，分配不到位的实际情况出发，通过分析在保障性住房分配管理机制中居于重要位置的地方政府和保障对象之间的利益冲突，用博弈的视角对这两个利益相关者的冲突进行分析。在博弈过程中，利益相关方之间均有不止一种策略选择，本文通过三阶段的博弈分析，层层剔除，最终达到了精炼贝叶斯均衡，通过提高罚金标准，对申请者进行严格审核，让那些本不符合条件的申请者对保障性住房望而却步，这不仅维护了保障性住房刚需者的合法权益，同时规范了保障性住房的分配秩序。对于第二到第四章提到保障性住房分配管理机制存在的问题，结合国外福利住房的有益经验，在加快住房保障法律法规体系建设的前提下，充分兼顾各利益相关方诉求，优化保障性住房分配管理机制。
这篇研究已经基本达到的选题初衷，即通过构建保障性住房分配管理机制中主要利益相关者的博弈模型分析其主要矛盾及关系。保障性住房建设和运营过程中存在其他直接或间接的利益相关方，他们对保障性住房体系的建立和完善具有举足轻重的作用。这篇研究只选取了保障性住房分配管理机制中的地方政府和保障对象进行了博弈关系分析，政策优化局限于保障性住房的分配管理环节。保障性住房体系利益相关者之间的关系复杂多变，矛盾冲突多样，需要构建系统的博弈模型对不同利益相关方之间的博弈关系加以分析。因此，研究具有一定的局限性。
参考文献（略）