第一章 宅基地“三权分置”概述
第一节 宅基地“三权分置”的时代背景
一、宅基地概述
宅基地是我国一种特有的土地形式，主要分布于农村，主体多数是农民，主要用途是满足农民的居住需求，取得具有无偿性，经济价值较低，宅基地的认定不以地上建筑物为主要标准，已经建造房屋但已无上盖物的土地或者准备规划建房用的，也被看作宅基地。2019 年 9 月，中央对宅基地的数量和面积做出了具体的限制。
二、综合分析宅基地“三权分置”的时代背景
家战略中具有举足轻重的地位，对激活农村土地市场，提高农民和村集体收入至关重要。
从经济层面讲，改革开放之前，我国经济发展缓慢，农民人居收入水平低，甚至有的地区温饱问题都难以解决，因此当时的宅基地只具备居住功能，取得具有无偿性。目前我国中等收入群体总量位居世界第一，涌现出了许多世界级大城市，但是农村整体的发展相对滞后，农民的收入也低于城市居民，面对巨大的贫富差距，我国提出了乡村振兴国家战略，城市反哺农村，工业反哺农业，宅基地“三权分置”也应运而生，宅基地“三权分置”符合中国目前的经济状况和规律，也是农村土地发展的必然产物，能够激活农村土地市场，提高宅基地的价值，增加农民收入，缩小城乡发展差距和城乡居民贫富差距，这次改革既符合广大农民的利益，又涉及我国的政治基础和社会稳定。我国在 33 个县（市、区）开始了改革试点，涉及到宅基地分配、取得、使用、退出全过程，宅基地主要功能从之前的福利属性慢慢向财产属性倾斜。
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第二节 宅基地“三权分置”的内涵
一、宅基地“所有权”的制度内涵
宅基地三权是指所有权、资格权、使用权，其中所有权是基石，也是探索“三权分置”的源头，因此分析所有权的制度内涵应首当其冲。所有权的设定主要是解决宅基地属于谁的问题，简而言之，就是宅基地的权利主体范围界定的问题。我国法律明确规定“宅基地归农民集体所有”，但是农民集体的概念内涵却没有详尽的规定，所以所有权主体虚化和法律地位的缺失是目前的主要症结。2法学界对农民集体的界定主要存在三种观点，一是“乡镇农民集体”；二是“村农民集体”；三是“村民小组农民集体”。这导致了概念模糊，无法确定其法律性质，在对宅基地进行实际管理的过程中困难重重。本人认为宅基地所有权主体的划定应该以村为单位，生活在本村的农民共同组成一个集体经济组织，选举出村民代表，组成村民委员会代为管理村集体所有的宅基地。宅基地“所有权”立法意图是为了保障广大农民群众的权益，奠定了“三权分置”改革的法律基础。
二、宅基地“资格权”的学理阐释
宅基地资格权，资格权设立的初衷是为了保障农民基本居住需求。宅基地的申请程序严格，首先需要村民向村民委员会提出申请，并且进行讨论，讨论通过之后将申请宅基地的详细信息张榜公布，如果其他村集体成员没有不同意见，则取得相关建设规划许可证；然后将所有的证件报乡（镇）人民政府审理、查看，如果没有问题，再交由县土地管理部门审核；最后是否批准还要县政府做出决定，结果由村民委员会向集体成员进行公布。需要特别强调的是宅基地的面积不得超出所规定的标准，而且一户只能有一处宅基地，不得超标申请、建设，后果严重者以违法建设强制拆除。
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第二章 宅基地使用权的制度现状与问题分析
第一节 宅基地使用权的概念与特征
一、宅基地使用权的概念
明确宅基地使用权的性质是阐明其概念的首要问题，宅基地使用权在《物权法》中位于第三编第十三章，它属于用益物权，是一种他物权。宅基地使用权是指在集体所有的土地上进行占有和使用的一种物权，宅基地使用权用途是有限制的，用途范围主要包括：居住生活用地；四旁绿化用地；其他生活服务设施用地；住房围墙内的庭院用地。关于宅基地使用权的重点热点如下：宅基地使用权人可以在自己的宅基地上建造房屋住宅，房屋的面积和高度各地都有具体规定，不能超标；宅基地上亦可以建造附属设施，例如：厕所、柴棚、厨房，但是不能占用其它土地，必须在规定的宅基地面积之内；宅基地使用权的取得和转让也必须符合《中华人民共和国土地管理法》的规定；根据《中华人民共和国物权法》第154 条的规定，宅基地因为自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权也随之消灭，宅基地使用权消灭的，应当及时向有关部门报告，办理注销登记；当然部分试点地区，宅基地使用权转让范围可能要更广、更灵活，但是其他地区必须在村集体范围内进行转让。
二、宅基地使用权的特征
宅基地使用权具有如下特征：第一，从主体分析，宅基地使用权目前的流转范围仅限于村集体组织的内部成员；第二，从用途分析，宅基地只能用于建造住宅及其厨房、厕所、围墙等附属设施，满足农民的居住需求；第三，从面积分析，国家规定“一户一宅”，各省、自治区、直辖市都有相关规定，每一户或者每一人享有多大的住房面积，不得多占、强占。第四，从程序分析，如果是在原有的宅基地或者空闲地上建造房屋，宅基地只需报乡（镇）、县两级人民政府审批，如果需要占用农用地，则申请程序更加严谨复杂，需要办理农用地转用审批手续，由国务院和省级人民政府统一审批。第五，对于部分出卖、出租自己住房的农民，如果想要以此为理由再次申请宅基地，不予批准；第六，从宅基地的福利性分析，村集体经济组织成员初始取得宅基地是不用缴纳费用的，也就是说无偿取得；第七，宅基地使用权原则上是不可继承的，但是宅基地上的房屋是可以继承的，因此对于宅基地适用权的继承问题现在争议较大，要根据继承人和被继承人的关系，以及是否具有申请宅基地的资格和是否是本集体组织成员有密切关系，执行工程中要具体问题具体分析。
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第二节 宅基地使用权的法律地位
根据《宪法》、《民法》、《土地管理法》等法律的规定，宅基地使用权属于用益物权，使用权人对宅基地享有占有、使用、收益和有限制的处分的权利。在宅基地“三权分置”大的背景下，宅基地所有权对宅基地使用权的约束越来越小，打破了之前“两权分离”的旧的宅基地管理制度。由于宅基地改革现在还在实验阶段，还没有形成成熟完备的法律体系，目前物权对宅基地使用权的规定也比较模糊，2020 年我国实现全面小康之后，宅基地相关法律法规的修改完善在乡村振兴大的背景下会愈发受重视，将会成为我国《物权法》和《土地管理法》规制的重点所在。
宅基地使用权相关法律规定位于《物权法》第三编用益物权中，用益物权应当具备三项全能，占有、使用和收益，但是规定中宅基地使用权人没有收益权，只有占有和使用权，所以说宅基地使用权是一种被限制的用益物权，相对宅基地所有权，它不具备独立的财产属性。但是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》规定宅基地使用权人只要合法合规利用土地，其土地使用权就会受到法律保护，甚至包括《物权法》未规定的收益和转让权能。
在政策和行政规章中对宅基地使用权的处分权能做了严格的限制，处分权内容广泛，不只包括处分宅基地使用权归属，还有占有、收益等权能的再转让，由于《物权法》对宅基地使用权的相关规定太过简略、模糊，因此在宅基地使用权的纠纷案件中，行政规章和政策性文件起到了很好的补充作用。宅基地使用权在目前我国的法律框架之内，能够摆脱宅基地所有权的束缚，进入商品流通市场，
使我国的宅基地利用更加合理，资源配置更加优化。未来还要在收益和转让两项权能上取得更大的突破。
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第三章 “三权分置”下宅基地使用权问题的法律分析 .................. 17
第一节 宅基地使用权的法价值分析.................................. 17
一、平等价值 ......................... 17
二、效率价值 .................................... 18
第四章 “三权分置”下宅基地使用权的实践问题分析 .................. 22
第一节 各地试点现状和问题的梳理及考察............................ 22
一、以重庆市大足区为例 .............................. 22
二、以甘肃省陇西县为例 .................................. 22
第五章 完善“三权分置”背景下宅基地使用权制度的具体建议及措施 ............................ 29
第一节 多角度认识“三权分置”的权利分解.......................... 29
一、从经济学的角度理解 ................................. 29
二、从政策生成动因认识 ............................. 29
第五章 完善“三权分置”背景下宅基地使用权制度的具体建议及措施
第一节 多角度认识“三权分置”的权利分解
宅基地“三权分置”改革涉足政治、经济、法律等多领域，因此我们要系统、全面的理解“三权分置”。宅基地“三权分置”是对旧宅基地制度的权利重构，优化宅基地资源配置，增加社会总产值，宅基地使用权的流转是关键，没有宅基地的市场交易，宅基地就不会实现区域性的供需平衡。宅基地“三权分置”的全新结构，符合我国农村发展的现状，有利于放活宅基地使用权，保障农民的权益，下面本论文将从四个方面来认识“三权分置”的权利分解。
一、从经济学的角度理解
“三权分置”是对宅基地产权的“拆解”。产权的分割可以释放宅基地的其他权能，提高利用效率，产生规模化和集约化效应。“三权分置”是基于我国农村土地制度，创新性发展的产物，它的诞生将使宅基地从“所有主义”向“利用主义”转变，更加突出宅基地的财产属性，弱化宅基的福利保障属性。宅基地“三权分置”是顺应了中国特色社会主义市场经济的发展，在试点地区取得了很好的实践效果，相信在不久的将来，“三权分置”改革将会在我国逐渐的放开，为农民带来更多财产性收益，缩小城乡差距，实现共同富裕，让广大的农民在新时代享有更多的获得感和幸福感。
二、从政策生成动因认识
我国是人民民主专政的社会主义国家，为中国人民谋幸福。为中华民族谋复兴，是党和政府的初心和使命，宅基地“三权分置”改革的提出，有利于加强农民财产权的保护，有利于维护社会稳定，有利于缩小贫富差距。我国城乡差距大，城市居民和农民收入悬殊，因此政府在制定政策时会让利于农民，宅基地资格权具有一定的福利性，这体现了公平价值；党中央提出要坚守十八亿亩耕地红线，不得随意占用、破坏耕地，但是实现乡村振兴必须要发展产业，产业的落地需要建厂，建厂需要建设用地，宅基地“三权分置”改革可以适度放活宅基地使用权，缓解建设用地紧缺地区的用地需求问题，这体现了宅基地“三权分置”改革的效率价值。
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结语
宅基地使用权改革是我国经济学界、管理学界、法学界还在探讨的问题，是宅基地“三权分置”改革中最重要的一项权利，也是我国全面深化改革、全面建成小康社会“最难啃的硬骨头”之一。宅基地使用权具有私益和公益双重属性，针对它的特殊属性，所产生的法律问题，学界讨论也比较激烈，主要分为两派：保守派和革新派。保守派认为宅基地使用权应该继续发挥它的保障功能，维护社会的稳定；革新派认为宅基地使用权要增强它的财产功能，提高其经济价值，为乡村振兴，实现农业农村现代化助力。双方论据充分，各执一词，互不相让，难以达成共识。因此我国的土地管理法对宅基地使用权的一些法律问题规定也比较模糊，缺乏统一性。
宅基地“三权分置”改革是解决宅基地使用权法律问题的有效途径，既回应了宅基地使用权流转对农民居住权和农村社会稳定所造成“风险”的担忧，又关切了农民财产权益的保护和实现。但是“三权分置”改革也暴露出一些短板，缺乏法律法规的依据，区域发展失衡，农民积极性不高，实效不明显等，所以宅基地使用权有些法律问题的解决还继续在等，现在的经济发展水平、政策法规、体制机制等条件还不够成熟。宅基地使用权在物权法中的特殊地位，造成了它所产生的法律问题复杂性，需要兼顾不同利益。不同价值、不同权能、不同理念，综合系统的去探讨研究，找到一个各方都能接受的方案，实现求同存异下的统一。牵住宅基地使用权改革的“牛鼻子”，那就是适度放活宅基地使用权，创新制度，
凝聚共识，打破困局，解开“死结”，相关法律法规主动去适应宅基地使用权改革的需要。
本论文立足于“三权分置”背景下宅基地使用权的相关法律问题，通过查阅资料、调查研究，对宅基地所有权、资格权、使用权的概念、关系、框架展开论述，将宅基地使用权放在最重要的研究位置。然后围绕宅基地使用权寻找其在2020 年全面小康收官之年，宅基地制度改革大的背景下，产生的法律问题，追根溯源，全面系统的罗列。最后对宅基地使用权相关法律问题，摆正立场，表明观点，提出自己的解决方案。宅基地使用权相关研究任重而道远，还有很多法律的空白，需要法学界的同仁共同努力，去摸索完善。
参考文献（略）