一、案情简介
2011年5月24日下午，家住太原市小店区某住宅小区的许某回家后，发现家中发生了严重的盜窃案件，家里一片狼藉，家中一个固定在墙上的保险柜被拆卸下来盗走，保险柜内装有五万七千余元现金和价值五万元的金器，许某立即通知物业服务公司，同时向当地公安机关报了案。公安机关到物业服务公司调取小区监控影像资料后，最后断定是犯罪嫌疑人利用进入小区的一辆私家车作案，但是因为小区物业监控设施存在质量问题以及未对车辆进行登记，所以根本无法看清和查清作案车辆车牌号，导致案件至今无法侦破，而许某的损失也无法追回。许某认为：自己与物业公司签订了《物业服务合同》，并按合同约定缴纳了相关物业费用。该合同第二条第四项对物业服务公司的安全保障义务做出了明确的规定，即：物业服务公司应提供24小时门岗值守和治安巡逻防范；昼夜监控和消防管理；建立小区安保制度；安保人员坚守岗位、认真殷勤。第三条第七项再次对保安服务质量进行承诺。但是自许某入住该小区以来，其居住的单元防盗门锁损坏后一直不能使用，物业公司一直没有维修；小区门口虽安装车辆升降杆，但一直未启用；小区也没有建立人员和车辆出入登记制度；小区内治安混乱，盗窃事件时有发生。如今，许某财产遭受损失，其认为物业公司在管理上存在疏忽，应当让物业公司为自己的过错承担50%的赔偿责任。于是许某将物业公司告上法庭。
而物业公司答辩认为：第一，答辩人的安保内容为协助公安部门维护物业服务区域内的公共秩序，执行治安防范勤务，但并不承担业主私有财产的保管责任。物业合同第二条“物业服务内容”之第四款‘‘安保”规定：“安保内容为：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；24小时门岗和巡逻执行治安防范勤务；建立小区安保制度；昼夜监控和消防管理。安保责任为：坚守岗位，认真执勤；维护小区公共场所日常生活秩序，配合公安协助保障小区的安全的辅助义务，但不含人身、财产、保险保管责任。”同时，物业合同第九条“保险” 一节规定：“原告的家庭财产与人身安全旳保险由原告自选办理；物业管理服务，物业管理公司不承担业主、使用人的人身保险责任。业主、使用人的私有财产保管责任由物业管理公司和与业主、使用人商定”，从上述合同约定及《物业管理条例》第四十七条规定看，答辩人的安保义务是协助公安机关维护物业区域的公共秩序，执行治安防范勤务，并不承担业主私有财产的保管责任，对于虽经防范仍无法杜绝的类似本案原告家中失窃案件，答辩人不应承担责任。第二，答辩人适格履行了物业区域内安保义务，不应承担赔偿责任。答辩人向小店保安公司聘用保安12名维护小区公共秩序，24小时门岗和巡逻执行治安防范勤务，监控设施良好。答辩人内部亦制定有规范保安行为的《保安操作规程》《保安人员奖惩制度》。为了有效控制物业服务区域内发生类似偷盗案件，还多次在物业区域内张贴提醒业主注意安全防范的通知。在原告所诉盗窃案件发生后，答辩人积极协助公安机关侦破案件，向公安机关提供了当时的视频监控资料。至此，答辩人已履行了物业合同约定和法定的安保义务，对于本案答辩人不应承担责任。第三，从2011年4月1日至今的物业费，原告一直未交纳，原告所诉失窃案件发生的时间是2011年5月24日，正处于其物业费欠费期间，其根本无权要求答辩人提供包括安保在内的物业服务。一审法院认为，物业服务公司在履行物业服
一审法院认为，物业服务公司在履行物业服务合同时，制定了相应的制度，对小区住户的财产尽到了合理、谨慎的注意义务。许某并未就住宅内的物品与物业服务公司签订专门的保管合同，物业服务公司无从知晓许某的私人物品的种类及价值，对此也就不负有法律上的责任，一审法院驳回许某请求。许某不服，向太原市中级人民法院提起上诉称：物业服务公司承诺对小区实施全天候全方位的保护，业主外出工作、学习后，房屋内的财物全部处于公司的保护之下，这种情况下发生盗窃案件，完全是因为物业服务公司严重失职。
二审法院经审理后认为：物业服务公司在合同、小区管理规程等文件中均承诺对小区业主人身、财产负有安全保障义务。而从本案证据可知，本案发生在下午，是一般业主外出工作、学习的时间，是物业服务公司全面管理小区的时间，犯罪嫌疑人在此期间利用车辆轻松进入小区行窃，而物业服务公司不仅对进入小区的车辆、人员没有登记，而且巡逻的保安和视频监控的人员也都未及时发现案件的发生，可以说对整个案件是浑然不知，在案件发生后公安人员来到小区取证，但因小区监控设施存在质量问题和未对车辆进行登记，所以无法确定作案车辆及作案人员，导致案件一直无法侦破。由此可见，物业服务公司未尽其职，对案件未能及时发现、制止及造成的损失负有一定的过错，应承担相应的赔偿责任。
二、物业服务公司安全保障义务之基本问题
(一)物业服务公司安全保障义务的概念和性质
1、概念
随着住房制度的改革和城镇建设的发展，物业服务这一新兴产业随时代而产生，原有的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变成物业服务公司与业主之间服务与被服务的关系。随着城市住宅小区建设步伐的加快，物业服务行业也日益快速发展。而物业服务公司开展工作的出发点和根本落脚点就是如何保障业主及其他相关权利人的人身和财产安全。总的来说，根据使用领域、性质的不同，可以将物业区分为居住性物业、商用性物业、工业性物业和特种用途性物业。2居住物业，一般是指在住宅小区范围内的物业服务内容。住宅小区是指应当具备一定的规模，基础设施配套相对比较齐全，在一定程度上能够满足居民日常物质和文化需求。而关于物业服务，按照管理范围不同，可以分为广义的物业服务和狭义的物业服务。广义的物业服务涵盖范围较广，是指在物业存续期间，包括物业小区在开发阶段和建成后投入使用阶段，物业服务公司制定合理的制度、运用科学的方法，对物业实施连续的、全方位的服务与管理，目的是让物业所有人或使用人享受完备的物业服务。而狭义的物业服务，范围较窄，主要指物业建成并且投入使用后，由专业的物业服务公司经业主选定后进行管理和服务。由于我国物业服务行业属于新兴产业，相关的制度建设和管理结构都处于摸索阶段，尚不完善，这样导致小区业主和物业服务公司的纠纷多且复杂，本文内容将立足于居住物业内，在狭义物业服务的层面上展开研究和讨论。
三、物业服务公司违反安全保障义务责任...........10
(一）侵权责任..........10
1、归责原则..........10
2、违反安全保障义务的行为..........10
3、损害后果的存在..........11
4、违反安全保障义务的行为和损害后果..........12
5、免责事由..........12
(二）违约责任..........13
1、违约行为..........13
2、抗辩事由..........14
(三）侵权责任与违约责任的竞合..........15
(四）责任的分配..........16
结论
综上所述，物业服务公司对住宅小区的安全保障义务是，物业服务公司及其工作人员，根据法律规定或者合同约定，对住宅小区内业主及相关权利人的人身和财产承担安全保障的义务，主要包括对小区硬件设施建设的义务和对小区软件规范设置的义务。该义务原则上是法定义务，以约定义务为例外。如违反此义务，应承担相应的侵权责任或违约责任，当出现责任竞合的情况时，当事人可以选择侵权赔偿请求权或违约赔偿请求权。随着社会、时代的不断发展，物业服务正在悄悄改变着我们的生活，人们的生活已越来越离不开物业服务公司的服务，而安全保障义务是物业服务公司最基础的服务项目。经营者的安全保障义务已经列入《侵权责任法》，住宅小区内物业服务公司的安全保障义务也应该被法律进一步明确。只有将物业服务公司的安全保障内容不断完善，才能减少业主与物业服务公司的矛盾，才能建立健康、和谐的小区环境。当然，法律在进一步明确住宅小区内物业服务公司的安全保障义务之前，小区内的安全保障义务还要靠业主和物业服务公司通过物业合同来进行约定。在合同中，业主和物业服务公司应该更具体、更清晰地约定物业服务公司的安全保障内容，在一个合理的范围内要求物业服务公司尽到一个善良家父的注意义务，确保小区业主人身、财产安全。
在物业服务公司安全保障义务这一问题上，还有很多法律问题和实际问题需要更全面、更深入的研究。而在这一过程中，一方面要保护好个体业主人身、财产安全，另一方面，还必须兼顾物业行业的发展，避免加重物业服务公司的责任。人人都向往安定、温暖的家园，只有大家共同努力，我们才能建立起和谐的小区，才能更好地构建社会主义和谐社会。
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