第一章住宅小区停车位的概述
第一节住宅小区停车位的概述
依据我国的现实状况，自 1998 年国家改变政策，停止了福利分房后，经过十多年的住房市场化，现在的住宅小区主要是指开发商依靠协议、招标、拍卖等手段获得建设用地使用权后，在该宗土地上建设以居住为目的的房屋，然后将该房屋当做商品定价销售的商品房小区。因此，本文所探讨的住宅小区，主要是指商品房小区，而排除福利分房，保障性住房。本文所讲停车位，既包含停放汽车的车位，也包含车库。具体来说，停车位是指在各种停车场所中用于停车而单独划出的具有一定界限的停车位置，是构成车位，车库等的基本单元。在现实中，存在着各式各样的停车场所，有一般出现在大型商贸区或写字楼聚集区，为方便众多消费者购物或上班族上下班而设置的大型立体停车场，也有医院、饭店等周围按小时收费或按车次收费的停车场。停车位是构成上述各种类型停车场所的基本要素。本文所说住宅小区停车位是指建立在住宅小区之中，不以商业盈利为目的，主要为小区业主提供生活方便的停车位。
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二、停车位的概念
本文所讲停车位，既包含停放汽车的车位，也包含车库。具体来说，停车位是指在各种停车场所中用于停车而单独划出的具有一定界限的停车位置，是构成车位，车库等的基本单元。在现实中，存在着各式各样的停车场所，有一般出现在大型商贸区或写字楼聚集区，为方便众多消费者购物或上班族上下班而设置的大型立体停车场，也有医院、饭店等周围按小时收费或按车次收费的停车场。停车位是构成上述各种类型停车场所的基本要素。本文所说住宅小区停车位是指建立在住宅小区之中，不以商业盈利为目的，主要为小区业主提供生活方便的停车位。开发商每次通过协议、拍卖等方式取得的建设用地使用权的目标土地，面积不一，土地构造不一，为使利润最大化，开发商会使出浑身解数设计不同类型的房屋，搭配不同类型的停车位，因此，在住宅小区中，停车位有多种的存在形式。有地上停车位，地下停车位；有屋内停车位，也有屋外停车位。路边车位主要是指：占用住宅小区共用面积，一般设置在小区道路两旁，并用明显地面标志标明界限的停车位。路边停车位与车库的一个明显区别在于是否具备构造上的独立性，是否能够明确区分。构造上的独立性是指，作为建筑物中属于业主专有的部分应当在建筑构造上能够与同一建筑物中的其他部分完全隔离，通常来说就是四壁上具有确定的遮蔽性。①路边停车位只是在地面上有标志标明停车位的范围和界限，不具备确定的遮蔽性。而车库是由四面墙将其与外界隔离出来，具备确定的遮蔽性。
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第二章各个国家和地区立法模式及评析
第一节日本模式及评析
要探讨日本关于停车位的相关立法，离不开关于日本建筑区区分所有权的讨论。日本于明治23年颁行的“旧民法”财产编最先涉及到建筑区分所有权。至1896年颁布现行民法时，仍旧继续沿用“旧民法”第40 条的规定，规定于民法第208 条。但应注意，当时经济并不发达，居民住宅多数为独立独幢，所以，民法 208 条仅适用于分幢所有的建筑物。1923 年日本发生了关东大地震，这极大推动了日本的建筑物区分所有权规制对象由分幢所有的建筑物向西方分层建筑发展。之后经过二次世界大战，新建设的高层建筑已非民法第208条的规定所能解决。直接促成1962年的建筑物区分所有权法立法的则是1960年代初期日本修改其“借地借家法”的受挫。①1962年建筑物区分所有权法提出区分所有权包含对专有部分享有的所有权和对共有部分享有的共有权。之后1983年的建筑物区分所有权法对1962年建筑物区分所有权法进行了修正，更明确了专有部分、共有部分与基地利用权应为同一权利人所享有。日本将住宅小区的停车位划分为两个类型，屋内停车场与屋外停车场。就屋外停车位的权利归属而言，理论界争议不大，因其是在基地的基础上修建，所以，该屋外停车位应属于业主共有部分。对屋内停车位理论界与实务界存在着不同的做法。一些认为屋内停车位属于建筑物区分所有权中的专有部分，另一些则认为屋内停车位属于建筑物区分所有权中的共有部分。神户地判昭和44 年5 月26 日的判决指出，“地下室停车场与性质上系构造之共用部分”。②依判决的见解，地下车位是区分所有权人基于共同的使用目的而建造，该部分应该由业主共有。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明了支持地下车场属于专有部分的见解立场，从而解决了司法实践中长期存在的争论，该立场自此以后长期占据主流的地位。
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第二节德国模式及评析
德国是大陆法系的代表国家之一，自日耳曼法时起至20世纪50年代，德国关于建筑物区分所有权经历了肯定到否定再到肯定的发展历程。日耳曼法并不像罗马法一样，有所谓的”地上之物从属于土地“的观念和原则，它不仅认为建筑物与土地能够分别为独立所有权的客体，而且认为建筑物内部的各个房间均得为独立所有权的客体。②1896年《德国民法典》由于受到罗马法的影响，对区分所有权采用否定立场，禁止了此后建筑物区分所有权的取得，而仅承认之前已经存在的建筑物区分所有权。不过经过二次世界大战，德国房屋被毁，所剩无几，城市住房的重建成为亟待解决的问题。德国属于二战战败国，资金的稀少使得德国政府无力负担建设独门独院的建筑物，而民众观念上依然希望居住的是自己完全拥有所有权的房屋，因此，建筑区区分所有权再一次登上了历史的舞台。德国1951年的《住房所有权法》认为，住宅所有权由共有部分与特别所有部分及住宅所有人的成员权相结合而构成。管理机构除住宅所有人会议外，还有管理人。德国在1973 年对《住宅所有权法》加以修改，以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性质房间。在德国，停车场除小部分设置于一定的平地上外，通常设置于建筑物的地下室，从而与建筑物的使用构成从属关系。该法属德国独创，这是大陆法系各国（地区）唯一在区分所有权法上对停车位有明文规定的立法。①德国法规定，对于地下车库一般将其作为有独立所有权的一个空间（如同建筑物的专有部分）出售，开发商也可以在售楼时与其他建筑物区分所有权人明确约定地下车库归其所有。由此可见，在德国法上，一般是将停车场在性质上视为专有部分，以在共用部分设专有使用权作为补充。
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第三章住宅小区停车位权利归属 .... 12
第一节 住宅小区停车位权利归属的标准..... 12
第二节 路边停车位的权利归属....... 12
一、路边停车位的权利归属.... 13
二、路边停车位权利归属的争议...... 13
第三节 楼房首层车库的权利归属..... 14
第四节 楼顶、楼中停车位的权利归属....... 14
第五节 地下车位、车库的权利归属......... 15
一、地下车位、车库的权利归属争议........ 15
二、地下停车位、车库的权利归属.... 18
第六节 人防工程改建的地下车位权利归属......... 20
第四章 住宅小区停车位的使用与流转 ...... 22
第一节 住宅小区停车位的使用....... 22
一、共有停车位的使用........ 22
二、专有车位、车库的使用.... 23
第二节 住宅小区停车位的流转....... 24
一、共有车位、车库的流转.... 24
二、专有车位、车库的流转.... 26
第四章住宅小区停车位的使用与流转
第一节住宅小区停车位的使用
如上所述，路边停车位，楼顶、楼中停车位以及部分的地下停车位，小区业主对其享有共有所有权。小区业主即区分所有权人作为共有所有权人对共有物享有权利，承担义务。区分所有权人对共有部分享有的权利主要是使用权、收益权、单纯的修缮改良权以及物权请求权。就停车位而言，首先，共有业主对其享有使用权。理论上来说，只要是区分所有权人，都有权占有、使用小区路边停车位而无需缴纳额外费用。但实践上小区的共有停车位因数量有限，可能无法满足全体共有业主之需求，此时就有可能造成不公，使得一部分小区共有业主无法行使自己对停车位的占有、使用的权利。笔者认为，就我国目前经济发展状况以及土地资源情况来看，想要让每一位区分所有权人都享受到占有、使用共有停车位这一权利是不现实的，实践上的做法值得我们借鉴。实际生活中，小区业主对于路边停车位并不直接占有车位行使使用权，而是根据所有权的权能，由业主授权物业管理部门对使用路边停车位的人员或车辆加以收费，从而行使收益权。不论使用车位的人员或车辆是否是区分所有权人。收取的费用由物业部门代为保管，等到下一季度或周年业主需向物业管理部门缴纳物业管理费时再用该费用折抵。具体到个案中的实施细则，笔者认为可有小区公约或者其它相关规定来实施。
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结论
经过理论分析，结合实际经验，从住宅小区停车位的基本属性入手，探讨了住宅小区不同类型停车位的所有权归属，明确了不同类型的停车位应由不同的人享有所有权，其在于小区之内，权利具有特殊性，因此在文章的最后一部分讨论了住宅小区停车位在租赁、抵押和转让的情形下应享有的权利、履行的义务以及在流转上应注意的特殊问题。希望通过本文的探讨，能够为解决现实生活中住宅小区停车位的问题提供一定的价值。
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参考文献（略）