第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究的背景
近几年的中国，轰轰烈烈的城市建设推进，红红火火的房地产市场俨然成为了最热门的社会经济话题。城市建设和房地产建设都离不开把建筑物除旧建新这一过程，而除旧建新过程中延伸出来的关于“拆迁”的话题和讨论也不绝于耳。
2009 年 11 月 13 日，成都市金牛区天回镇金华村的村民唐福珍因其前夫胡昌明的房屋遭到开发商的强制拆迁，为制止强拆行动，她在身上淋满了汽油点火自焚。最后她因烧伤过重抢救无效于 11 月 29 日不幸死亡。这件事情后，许多媒体争相报道并引起了普通群众对于政府的拆迁工作及现行的房屋拆迁管理条例的修改建议等的广泛关注和激烈讨论。随后，北京大学的五名教授于 12 月 7 日一起联名上书给中国人大常委会，强烈建议修改现行的《城市房屋拆迁管理条例》。因为此事的发酵，国务院法制办公室会同住建部针对目前我国征收拆迁工作过程中出现的种种问题进行了调研，并向全社会广泛征集意见，然后草拟了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，拟取代原有的 2001 版《城市房屋拆迁管理条例》，并于 2010 年 1 月 29 日正式公开征求意见。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）已于 2011 年 1 月 19 日国务院第 141 次常务会议通过，并于 2011 年 1 月 21 日公布施行。
“征收拆迁”这个曾几何时让大家觉得幸福和期待的字眼，却慢慢开始让人再也感受不到快乐的幸福，甚至还与“痛苦”、“不公”等字眼联系起来。看起来只是一栋普通地方房屋被拆迁，但对于许多被征收和拆迁的民众来说，却不仅仅是房子，还是他们心里温暖和依赖的家。失去自己的家已经很是难过，更无法接受的是还得不到合理补偿，这样一来，不但精神上的损失得不到安慰，物质上的损失更难以弥补，由此带来的一系列生存来源的丧失、工作、学习、交通甚至就医的不便使被征收拆迁的群众更是心生怨恨，因此现在各种暴力拆迁、极端对抗、因拆暴富的现象频频披露，由拆迁引发的不稳定现象甚至激烈行动数量不断上升，而且由征收拆迁产生的问题已经成为人民群众上访所反映的焦点问题。
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1.2 国内外相关问题研究现状
1.2.1 国外相关问题研究现状
土地征收与拆迁问题也是世界各国研究讨论的热点问题，各种文献和课题都百花齐放，热闹非凡。西方国家的城市化发展较早，经验累积比较多，相关的讨论及理论的形成也比较成熟，其中比较主要的内容集中在两个方面，一个是对于国家实施土地政策的研究，然后是对于土地征用制度中的“公共利益”这一概念及其外延的深入探讨。首先我们来看看西方学者对于土地政策的研究理论：
(1)西方土地政策的研究
上世纪20-30年代是西方学者对土地政策研究的热衷时期，其中比较有代表性的土地政策研究学者有美国的伊利、诺麦·温格特，加拿大的歌德伯戈和法国的让·戈伊埃等，他们的主要观点如下所示
伊利是美国经济学奠基人之一，也是美国土地经济学的鼻祖，他撰写的《土地经济学原理》是全世界第一本土地经济学著作。当时美国刚刚结束内战，国内资本主义迅速崛起，农业生产得到快速发展，城市化进程加剧，城市人口也迅速增长，这就导致土地的需求增加。同时在美国进行西部大开发的时候，许多资本家采取了掠夺式经营的手段，对树木滥砍乱伐，水土资源也被严重破坏。在这种情况下，伊利的对联邦的现行土地政策进行了深入研究，并在自己的《土地经济学原理》一书中提出了一系列有益的建议。他认为土地是自然万物和生产资料的基础，研究公用和私用土地政策还有劳动力、资本和生产管理等相关经济政策的关联是非常必要的。同时指出制定良好的土地政策是为了达到土地利用的某些目标，而制定土地政策的重要前提就是对土地的特性进行分类确定它最适合的用途[1]。至于在土地政策制定以后如何衡量土地政策的好坏可以通过观察这一政策执行后是否给社会生活带来了有益的变化。良好的土地政策是通过经济杠杆和立法等手段正确规划自然资源和生产资料的重要途径，可以使土地达到更好的利用目标。
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第 2 章 征地拆迁研究的理论基础
2.1 相关概念的界定
2.1.1 征地的内涵
征地,顾名思义就是征收土地，土地征收是指国家或政府为了公共利益的需要而强制取得私有土地并给予相应补偿的一项法律制度。由于我国实行的是土地公有制， 因而土地征收就是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法对被征地的农村集体经济组织和被征地的农民给予合理补偿和妥善安置的法律行为。现在所说的征地一般就是指征收，是依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段，并且具有以下特征：
(1)征地是一种政府专有的权力，也是政府才能执行的行为；
(2)必须依照法律，必须得到批准。
(3)具有补偿性，要向被征用土地的所有者支付补偿费用，包括因此产生的劳力空闲也必须要予以安排。
(4)征地行为具有强制性。
(5)具有权属转移性。因为土地被征收后，其所有权属于国家，不再属于农民集体组织。
(6)要开展征地活动，政府必须进行公示，接受各界的监督
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2.2 相关的理论基础
2.2.1 地租理论
（1）地租理论的概念
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。马克思在《资本论》中找到了资本主义利益分配不公的关键点，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，指出地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值，是土地所有权的特有的经济表现，而土地价格就是地租的资本化[26]。同时，马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将其分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产品价值与生产价格之差。因此，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。
资本主义的级差地租在马克思看来是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到土地所有者手中了。形成级差地租的条件有三种：一是土地肥沃程度的差别；二是土地位置的差别；三是在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。 马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态（即级差地租Ⅰ）和级差地租第二形态（即级差地租Ⅱ）。级差地租Ⅰ是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化成的地租（即由前两个条件产生）。级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但两者的实质是都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点.
........................第 3 章 芦淞服饰物流园征地拆迁现状透视 ........................... 33
3.1 芦淞服饰物流园项目征地拆迁概况 ............................ 33
3.1.1 芦淞服饰物流园项目介绍 .............................. 33
3.1.2 芦淞服饰物流园项目征地范围与补偿方案 ...................... 36
第 4 章 国内外征地拆迁的经验借鉴 ........................ 49
4.1 国外征收拆迁方面的经验借鉴 ....................... 49
4.1.1 征收拆迁程序化 ........................ 49
4.1.2 补偿标准合理化 ..................... 50
第 5 章 完善芦淞服饰物流园征地拆迁的对策思考 .................... 57
5.1 完善征收拆迁的程序 ................................. 57
5.1.1 增加公共利益界定程序 .......................... 57
5.1.2 设立预告制度 .................................. 59
第 5 章 完善芦淞服饰物流园征地拆迁的对策思考
5.1 完善征收拆迁的程序
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结记
征收拆迁工作，作为中国经济长足发展和城市化建设进程推进的重要手段之一，是政府工作职责中应该重点予以关注和改善的极其重要的部分。本文通过对征收拆迁的具体案例的分析，深入研究和探讨了这一重要工作往后的改进方向和有效途径。
首先，本文分析了征收拆迁工作中的研究背景，并就国内外在这方面的研究现状进行了大致的介绍和分析。向是西方发达国家，因为征收拆迁工作配套的法律法规体系比较完善，因此理论的研究比较多，特别是关于公共利益的概念界定，是国外学术界讨论的重点及难点问题。而我国因为市场经济体制的发展还在初级阶段，各项法律法规还不够成熟，因此学术界对于这方面的讨论多集中于工作程序的规范，配套法规的完善等方面，相比起来更注重实际操作方面。
第二部分是对相关概念的界定研究，首先是征收和拆迁的概念界定，征收多用于土地，而拆迁多用于房屋，但是在新的发展理论下，征收和拆迁其实质都是一样，在以后的发展中拆迁一词会被征收代替，逐渐停用。最后是对公共利益的概念界定，这是难点更是重点。公共利益的内涵和外延在世界各国的研究和讨论中的具体意义都不太一样，文章通过对公共利益内涵的描述方式的总结从不同的角度对其含义进行了多种诠释。而公共利益的外延内容则是遵循各国基本法的规定分别做了介绍，也对各国法律对外延的表达方式进行了总结。中国在 2011 年以前是采用的纯概括式的模糊定义，2011 年的新版《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于公共利益一词的外延进行了重新定义，通过列举六项具体范畴再加兜底条款使得我国公共利益的的目的界定比以前还是要明确很多。
接下来就是关于马克思地租理论和博弈理论的学习，并对这两个理论在我国拆迁工作中的适用性进行了分析和研究。同时还为接下来的案例分析提供了我国相关拆迁法律法规的制度依据，并介绍了基本制度的变化和修订，使得各版制度的特点更加清晰。
参考文献(略)