1 引言
1.1 研究背景
公共租赁住房，我们简称公租房，它是由国家提供政策支持、社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。其产权归属政府或公共机构，而非个人所有。因为其使用群体为新就业职工、新毕业的大学生、退休老人及残疾人和部分迁移等支付能力较弱的群体，所以公租房的定价低于市场价，或在使用者的承担能力范围内。然而，随着 2016 年左右的近一轮房价飙升，政策设计缺陷和腐败等问题使得低收入群体的住房问题更加凸显，因此公租房入选了 2017年民生热词榜。
石家庄地处华北平原腹地，毗邻北京、天津两个直辖市，交通发达、人力资源丰富、区位发展的潜在优势明显，然而鉴于传统分工的影响，石家庄改革步伐缓慢、技术与资本积累欠缺等导致其城市竞争力排名并不理想，在人才竞争日趋激烈的今天，石家庄面临着巨大的挑战，其中住房就是其中一个需要破解解决的问题。受社会经济发展条件制约，我国住房保障政策体系尚未完全建立起来，公租房、经济适用房等保障性住房长时间”供不应求、一房难求的状态，石家庄的社会保障性住房也是如此。为了保障低收入者的权益，维护社会公平，党和国家多次强调抓好社会保障工作，在此背景下石家庄市政府也多次更改、降低了公租房的申请标准，但僧多粥少的局面依然严峻。不过，相比于“蛋糕”本身的稀缺性，舆论更关切的还是分配公平问题。中国自古就有“不患寡而患不均、不患贫而患不安”的思想，公平本身的意义大于福利分配的帕累托改进。现实的公租房分配中，因掌握低收入者家庭信息的非动态化、科学管理的缺陷、评估体系的落后等，造成主观、客观上虚假申报、准入与退出机制落后、搭便车现象屡禁不绝，再加上监督制度设计的缺点、信息的非对称等原因，住房分配中的行贿受贿、暗箱操作也是屡见不鲜。2016 年国家审计署发布了《2015 年保障性安居工程跟踪审计结果》[1]，指出仅 2015 年全国就有近 6 万户家庭隐瞒收入、住房等信息而获得公租房、享受到住房保障货币补贴 6046.25 万元，公平满意度不足一半。
保障性住房事关群众切身利益，在分配、管理等各项程序中要严格标准、信息公开、跟踪监督、确保社会知情权，让民生政策落到实处。因此，如何站在需求者的角度，设计一套有效地评价公租房供给绩效的满意度，发现问题并找到改进的路径是当前改革的重点，这不仅关系到石家庄市政府的公信力影响，也直接涉及到社会公平与公正，更直接影响着石家庄对外改革开放的进程和城市竞争力。.......................
1.2 研究的意义
本研究旨在通过调研构建石家庄公租房居住满意度的量表，在对量表进行有效分析的基础上，设计供给绩效的评估体系，并通过结构方程建立影响因素的路径分析，揭示影响居民满意度的诸多因素，为政府在公租房的建设、分配、管理、监督等环节提供借鉴，具体而言：
（1）理论意义：保障性住房满意度量表的设计需要综合众多理论和现实实际，从供需两角度综合来分析，才能增强研究的意义和实际价值。本研究在开放式预调研的基础上、综合前人研究结果设计了满意度的初始量表，在信效度检验的基础上进行因子分析、权重的赋值，得到石家庄公租房的满意度量表，从理论上来说丰富了区域住房的评价指标体系，揭示了影响公租房居住满意度的因素，
为政策的完善找到了实践路径。
（2）实践意义：本研究设计的满意度量表可以为石家庄市住建局、发改委、住房建设规划局等单位在公租房的未来规划建设、开发管理、科学管理、奖惩监督等方面提供借鉴，为有步骤、可持续的推进石家庄社会保障性住房发展进程、提高石家庄政府公信力、城市人才引进提供参考。
..........................
2 相关研究
2.1 石家庄社会性保障住房相关政策
2.1.1 石家庄社会保性住房政策的演变
石家庄公租房的建设与政策设计于 2010 年刚刚起步，发展较晚。至今共出台了三批政策：第一批政策《石家庄市公共租赁住房管理暂行办法》（石家庄市人民政府文件石政发〔2011〕9 号）[18]由石家庄市政府与 2011 年 4 月 7 日印发，有效期为 5 年（2011 年 4 月 7 日—2016 年 4 月 6 日）。期间的 2015 年 3 月，石家庄市政府根据社会经济发展的现实对暂行办法进行了部分修改，石保安居办出台了《关于进一步规范公共租赁住房申请条件的通知》〔2015（51 号）〕文件[19](以下简称《通知》)，按照《通知》要求，公共租赁住房保障的对象包括三种人群：城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员，在收入、户口、住房、提交材料等方面均有不同程度的放宽。根据形势发展的需要，2017 年石家庄又出台了《关于调整规范公共租赁住房申请条件和申报资料的通知》（石保安居办〔2017〕8 号[20]、《关于公租房复核过程中新旧政策衔接有关问题的通知》（石保安居办〔2018〕1 号[21]两份份文件，对公共租赁住房申请条件进行进一步的规定，并加强了保障资格的复核工作。针对低收入标准的界定还准们出台了《关于调整市区 2018 年住房保障家庭收入界定标准的通知》（以下简称《通知》）[22]，与《关于印发石家庄市保障性住房统筹建设并轨运行实施细则（试行）的通知》（石政办发〔2013〕46 号）[23]和市安居办《关于调整规范公共租赁住房申请条件和申报资料的通知》（石保安居办〔2017〕8 号）[24]文件形成了较为完善的住房申请条件管理规定，这对于科学、合理界定家庭收入标准、推动公租房建设提供了有力的保障，形成了以上年人均可支配收入为评价的动态考核条件。
2.1.2 石家庄社会性保障住房的历年建设任务
在上述文件的指导下，2010 年前开工建设的 7300 套保障房在 2012 年已经全部竣工。2011 年，石家庄全市建设保障性住房和棚户区改造住房 41248 套，其中新建廉租住房 5200 套、经济适用住房 3000 套、限价商品房 4000 套，公共租赁住房 17500 套，改造危陋住宅区及棚户区 9548 套，新增发放廉租住房租赁补贴户 2000 户。另外，改造农村危房 3400 套。
...........................2.2 石家庄现行社会性保障住房政策解读
2018 年对于石家庄公租房建设而言是一个具有挑战性和重要意义的一年，首先是经历了 2016.8-2018.3 间三次的房价大涨幅，使得石家庄的房价进入二线城市的标准，与同等城市相比在经济社会发展水平相对落后的高昂的房价给群众带来巨大的压力，在雄安新区设立、城市竞争力激烈和京津冀协同发展的大背景下，加快保障性住房建设是河北省、石家庄在新形势下的必然选择。另外，在国家十九大召开后，关于居民住房、失业、扶贫等社会福利、社会公平的呼声要求越来越高，也成为考核各级政府绩效的重要指标，在这样的民生与政治要求下，石家庄市的公租房建设也势必不敢懈怠，因此市政府在建设目标和任务两个方面都做了重大调整。
........................ 3.1 居住满意度影响因素的界定及量化 ............................ 183.1.1 居住满意度影响因素的界定 ............... 18
1. 美国顾客满意度模型 ACSI 介绍........................... 18
3.1.2 石家庄公租房居住满意度影响因素的量化 ................. 20
4 实证分析 ...................... 26
4.1 数据的检验 ........................... 26
4.1.1 变量的描述性统计 ........................ 26
4.1.2 研究变量的描述性统计 ....................... 27
5 结论与提升策略......................... 54
5.1 研究结论............................... 54
5.1.1 修改并建立了石家庄公租房住房满意度量表.................... 54
5.1.2 掌握了石家庄公租房的居住满意度............................ 54
4 实证分析
4.1 数据的检验
4.1.1 变量的描述性统计
2018 年 3 月 4 日至 5 月 51 日，我们对上文提到的 9 个公租房小区进行随机抽样调查，针对每个小区的入住情况，按照比例在各个小区内进行问卷的发放。本次调查共计发放问卷 900 份，回收问卷 839 份，剔除不完整问卷、空白问卷等无效问卷，回收有效问卷 594 份，有效问卷回收率为 93.22%。有关人口家庭的基本情况见下表、图所示。
..............................
5 结论与提升策略
5.1 研究结论
回顾国内外文献和相关理论的基础上，本文研究了石家庄公租房的建设和分配现状，通过问卷调查了承租户对于公租房的满意度及影响因素，主要的研究结论如下：
5.1.1 修改并建立了石家庄公租房住房满意度量表
本研究利用美国顾客满意度量表，结合以往学者们的研究成果、国家住房建设部相关政策、房地产企业的建设与营销方案和承租人对住房的感受等，我们设计了石家庄公租房居住满意度的评价指标体系，通过预调研、成正式的测评体系，我们建立了相对科学的量表体系，改两包主要包括的指标体系共 6 个二级指标，即建筑环境、邻里环境、区位环境、租赁价格、顾客抱怨和顾客忠诚，三级指标共 29 个三级指标。通过信、效度和因子分析后证明指标体系具有较高的可靠度，这对准确科学评估石家庄政府公租房建设提供了科学借鉴佐证。
5.1.2 掌握了石家庄公租房的居住满意度
通过对石家庄市公租房租住者满意度的问卷访谈，了解到公租房住户的满意度水平。44 个问题的满意度标准差在 1.203-1.522 之间，说明不同小区租户对于同一问题的看法差异不是很大。满意度值大于 4 的有 4 个，3 分以上的有 34个。从一级潜变量角度的满意度均值得分来看，小区环境的满意度均值最高为4.00，其次是区位环境的 3.63，物业管理 3.35，建筑本体和居住满意度都是 3.26，配套设施 3.05，而住户抱怨的分值为 3.42，住户忠诚度为 2.98，问卷的总满意度均值为 3.37，标准差为 1.39。以上满意度得分说明石家庄市公租房的建设只能达到基本满意的程度，未能达到比较满意和非常满意，租户的抱怨和及解决的结果仍有很大提高，政府的社会保障性住房建设工作仍有很多不足。
参考文献（略）