1 引言
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
我国房地产行业起步于上世纪八十年代中后期。1998 年，房改政策结束了住房分配制度，房地产行业发展迅速，逐渐成为我国的支柱产业之一。房地产热催生了“地王”、“炒房团”的出现，为了抑制房地产泡沫，政府相继出台了很多调控政策，例如：央行加息政策、限购、限贷、限价等。2017 年，党的十九大提出“房子是住的，不是用来炒的”的思想，并围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城施策，让楼市回归理性。2019 年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面压力增加，积极推盘强化回款，尤其是负债率较高的中小房企压力更大。房地产行业投资金额较大、生产周期较长，高投入的同时也意味着高风险。2019 年我国有近 500 家房地产企业破产，多数是中小房企。房地产行业集中度越来越高，“强者恒强，弱者恒弱”的效应凸显。民营中小房地产企业如何活下去？成为一个值得我们关注和讨论的话题。
内部控制是企业经营活动顺利进行的基础。房地产企业受国家政策、市场变动影响比较大。民营中小房地产企业抵御风险的能力较弱，想要在激烈的市场竞争中生存和发展，更需要加强企业的内部控制。很多房地产企业忽视了内部控制的意义，把目光停留在房地产开发和销售上。部分管理人员把内部控制当做一堆堆手册、制度束之高阁，在企业实际运作管理中没有执行，形同虚设。民营中小房地产企业成立时间较短，加之人力、物力、财力有限，在内部控制方面往往存在以下问题：公司治理结构不完善、缺乏高层次的管理人才、权责分配不明确、公司员工办事效率低、缺乏有效监督机制等。民营中小房地产企业当前面临着生产成本上升、融资难、融资贵等问题，不仅需要国家给予中小企业发展的扶持，更需要中小企业通过加强内部控制自救。
..........................
1.2 文献综述
内部控制是企业治理中必不可少的一部分，内部控制是否健全，影响企业的经营成败。企业内部控制较好，有利于保证会计信息的真实性和准确性，防范经营风险，提高企业的经营效率。内部控制的研究，国外开始较早。而国内关注内部控制问题较晚，是从 20 世纪 80 年代后期开始的。目前，我国学者对内部控制的含义、内部控制框架体系研究，也发表了很多见解。
1.2.1 关于内部控制的研究
（1）内部控制的含义
1972 年，美国审计准则委员会（ASB）认为：“内部控制是在一定的环境下，为提高经营效率、有效地使用各种资源，达到既定的管理目标，企业实施的各种制约和调节的组织、计划、程序和方法。”1992 年，美国反欺诈财务报告委员会下属的委员会发布的 COSO 报告则认为：“内部控制是由企业董事会、管理层及员工提供的合理保障，旨在提高财务报告的可靠性、提高经营活动的效率性、严格遵守相关法律法规”。2008 年我国财政部提出：“内部控制是由董事会、监事会、经理层及全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。”并明确内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。2017 年把小企业内部控制定义为小企业领导人及员工共同实施的，旨在保证小企业合法合规经营、资金安全和财务报告信息真实完整可靠的过程。
（2）内部控制的框架体系
阚京华，周友梅（2015）认为，在控制环境要素方面，将对诚信和道德价值观念、董事会和审计委员会、管理层的理念与经营风格、组织结构、职权与责任的分配的讨论融入其中。在风险评估方面，把风险评估细分为风险识别、风险分析、风险应对。在控制活动方面，讨论了一系列的控制技术。在信息与沟通方面，强调了信息质量对内部控制的重要性。在内部监控方面，明确了监控活动的两大类别：“持续评估”和“单独评估”。Bradley P.Lawson,Leah Muriel,Paula R.Sanders（2017）认为，内部控制框架体系的研究不仅可以用于外部财务报告的目标，还可以应用于非财务目标、公司运营和合规目标等。杨颖（2018）认为，民营企业内部控制模型的构建，依次设置二级指标。内部环境设置了二级指标：企业组织结构、企业文化、权责分配制度、管理层及业务人员素质；风险评估设置了二级指标：风险识别、风险分析、风险对策；内部活动设置了二级指标：授权审批控制、不相容职务相分离控制、财务制度、绩效考评制度、实务控制；信息交流设置了二级指标：信息系统、信息处理、信息沟通、反舞弊机制；检查监督设置了二级指标：内部监督活动、监督组织、自我评价。
.................................
2 民营中小房地产企业内部控制概述
2.1 内部控制的含义及要素
2.1.1 内部控制的含义
1929 年美国会计师协会最早提出内部控制。1949 年，美国会计师协会审计程序委员会对内部控制首次给出了权威性定义：“内部控制包括企业组织结构的设计和采取的所有相互协调的措施，旨在保护企业财产安全，会计信息准确，提高经营效率，使企业执行既定的管理政策。”关于内部控制的含义，较为经典的是1992 年美国审计准则委员会提出的“内部控制是在一定的环境下，企业为了提高经营效率、充分有效地获得和使用资源，达成管理目标，而实施的各种调节的程序和方法。”
本文结合我国财政部发布的企业内部控制基本规范及配套指引和小企业内部控制规范（试行），对内部控制的含义做了界定。本文认为，内部控制是指企业的管理层和全体员工共同实施的，旨在实现合理保证企业经营合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整可靠等控制目标的过程。
2.1.2 内部控制的要素
1992 年，美国反虚假财务报告委员会组织参与的发起组织委员会（即 COSO委员会）提出了内部控制五要素，分别为控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。2002 年，美国通过的萨班斯——奥克斯利法案，该法案阐述了通过立法加强对财务制度和企业内部的控制，增加企业财务信息的透明度，及时修复各种缺陷。2004 年 9 月，COSO 提出“内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通、监控”八个管理要素，成为世界各国广为接受和应用的概念框架。
.............................
2.2 民营中小房地产企业的含义、特点及开发流程
2.2.1 民营中小企业的含义
民营企业是具有中国特色的词汇，它产生于改革开放时中国经济体制改革。西方资本主义国家的经济基础是私有制，私有企业涵盖了整个国民经济，因此国外没有“民营企业”这一说。民营企业的含义，从广义上来说，是指除国有独资企业以外的企业。从狭义上看，是指私营企业和以私营企业为主体的联营企业，包括个人独资企业、合伙制企业、股份有限公司和有限责任公司。本文是指狭义的民营企业，民营企业大多数为中小型企业。中小企业促进法对中小企业的含义和划分做了具体的规定。中小企业是指在中华人民共和国境内依法设立的，人员规模、经营规模相对较小的企业，包括中型企业、小型企业和微型企业。针对不同的行业，对中小企业从企业员工人数、资产总额和营业收入等标准做了划分。房地产企业的划分标准，详见下表 2-1 所示。
本文对中小企业的划分标准，以国家公布的中小微企业划分标准的统计数据为准。所以把民营中小企业定义为符合国家公布的行业划分标准的私营企业。
.........................
3 民营中小房地产企业内部控制案例介绍............................. 24
3.1 H 民营中小房地产企业介绍............................ 24
3.1.1 H 房地产公司简介............................. 24
3.1.2 H 房地产公司的组织架构......................... 24
4 H 民营中小房地产企业内部控制问题的成因分析............................ 34
4.1 H 公司内部控制环境问题成因分析................ 34
4.1.1 管理层对内部控制不够重视........................ 34
4.1.2 治理结构和权责分配不合理........................ 34
5 完善 H 民营中小房地产企业内部控制的建议......................... 42
5.1 改善 H 公司内部控制环境............................... 42
5.1.1 提高管理层内部控制意识......................... 42
5.1.2 完善治理结构和权责分配制度......................... 42
5 完善 H 民营中小房地产企业内部控制的建议
5.1 改善 H 公司内部控制环境
改善内部控制环境是完善企业内部控制的首要因素。H 民营中小房地产企业可以从以下几个方面出发，做好内部控制环境的改善工作。
5.1.1 提高管理层内部控制意识
建立一个有效的内部控制体系是公司董事会和管理层的责任，公司管理层对内部控制的重视程度，也会影响企业员工对公司日常经营活动的内部控制关注度。房地产开发是一个高投资、高风险、经营周期长的行业，加强企业的内部控制非常有必要。H 公司管理层可以采取走出去的办法，到同类民营中小房地产企业中经营业绩突出的、内部控制较好的企业参观，如新力地产。新力地产，从 2010 年创办江西新力置地有限公司、2012 年开发第一个项目“新力帝泊湾”、2017 年进入中国房地产开发企业 100 强、到 2019 年新力控股有限公司于香港成功上市。新力地产的快速发展，与其内部控制的完善密切相关。
H 公司管理层还应参加财务、企业管理方面的培训，用内部控制的理论武装头脑，端正内部控制的观念。内部控制不是“对员工的不信任”，而是为了企业经营得更好，防止舞弊的发生。管理层应建立适合企业的内控制度，优化各业务流程的内部控制活动，积极引导员工树立内部控制意识。例如：在立项阶段，H公司项目可行性分析缺少财务部的参与，其他部门的可行性分析也缺乏可量化的数据支撑。H 公司财务部应加强事前控制，进行可行性分析，并要求其他部门的可行性分析得有真实的调查数据。H 公司要综合考虑成本与效益，加强企业内部控制，提高企业抗风险的能力。
...........................
6 结语
房地产市场竞争越来越激烈，很多民营中小房地产企业由于经营失利而破产，更多企业意识到内部控制的重要性。本文以委托代理理论和控制论为基础，从内部控制的五要素出发加以详解，对 H 公司开发流程四个阶段（立项阶段、准备阶段、建设阶段、验收阶段）的内部控制现状和存在的问题进行了探讨，并深入剖析了内部控制存在问题的原因，最后提出改进建议。总结本文有以下几个结论：
第一，H 民营中小房地产企业内部控制主要存在的问题：公司治理结构不完善；风险评估靠领导层的主观经验，风险识别不准确；控制活动执行不力；部门间员工各干各的，缺乏沟通；未建立内部审计部门。
第二，H 民营中小房地产企业内部控制问题产生的原因：公司未意识到内部控制的重要性；缺乏完整的风险评估体系；员工参与内部控制的积极性不高；缺乏现代化的信息沟通系统；监督管理队伍建设未落实。
第三，H 民营中小房地产企业内部控制的改进建议：改善内部控制环境；规范风险评估工作；强化控制活动的执行；完善信息与沟通机制；健全监督体系建设，加强内外部监督。
第四，重视“人”对企业发展的重要性。企业每位员工，既是控制者，也是被控制者，控制着各业务流程，同时内部控制的实施也影响着每位员工。上到管理层，下到基层员工，如果大家都意识到内部控制对公司发展、员工利益的重要性，提高内部控制意识，积极去实施内部控制活动，那么企业经营过程中，才能规避和减少风险，增强企业经济效益，提高员工的薪资待遇。
本文主要以 H 民营中小房地产企业为例进行内部控制研究，但由于笔者个人能力有限、所需的参考文献资料有限、公司某些信息保密性不易公开等原因，没能够对民营中小房地产企业进行更深层次地分析、挖掘。但本文所选取的 H 公司是众多民营中小房地产企业的一个缩影，具有一定的代表性。希望本文可以为民营中小房地产企业解决内部控制问题提供借鉴，促进企业更好地发展。
参考文献（略）