一、房屋征收私权保护的一般理论
（一）房屋征收的法律内涵与法律属性
1.房屋征收的法律内涵
对于“征收”这个词，在我国相当长的一段时间里与“拆迁”这个词进行了混同，不加以区别使用。直到 2011 年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）的发布，才以“房屋征收”取代“房屋拆迁”。[2]虽然看着只是字面上的改变，但却有着实质的不同。“房屋征收”是指国家为了公共利益的需要，运用公权力征收个人房屋，并且给予被征收人补偿的行为。由此定义可以看出，房屋征收必须满足两个条件，一是为了公共利益的需要，二是给予补偿，如果一个征收行为没有满足以上两个法律条件，则是违法的征收行为。[3]学界上通常把征收分成两个类型，一个是税费征收，另一个是不动产征收。本文研究的是第二个，不动产征收是国家行政机关为了公共利益，运用国家公权力获得单位、个人的不动产所有权，并给予补偿的行为。
2.房屋征收的法律属性
民事法律行为。该观点认为征收是平等主体之间的意思自治，双方主体均具有独立的人格，受到法律的同等保护。因此得出房屋征收是平等主体双方之间达成的契约，该契约关系需要按照民事法律规范进行调整。[5]政府不应当过分的介入，否则会导致行政权力的行使破坏契约的自由，强调房屋征收要限制行政权利的介入，经由民事诉讼的方法来解决矛盾纠纷,更有利实现意思自治,实现公正和保障私权。
行政法律行为。该观点认为征收属于行政行为，是行政机关运用公权力对行政相对人实施的具体行政行为，政府作为征收的主导者和决定者，其拥有国家权力作为后盾。与之相比，被征收人始终是处于弱小的地位的，是无法与其对抗的，二者处于不对等的地位，因此得出房屋征收是不平等主体之间的行政法律行为。[6]属于行政法律关系范畴，应当适用行政法来调整政府与被征收人之间的法律关系。
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（二）房屋征收的私权保护理论依据
1.人民主权论
该理论的主要代表人物是洛克和卢梭，人民主权的思想内涵是，国家的权利来源于人民的社会契约，[7]人民把自己的权利让渡于国家，而国家的产生是为了保障人民的权利。[8]但是从此个人的权利要受到国家的限制，这就是权利让渡的后果。主权来源于人民、属于人民，这属于人民主权的思想。我国《宪法》第 2 条规定，国家的一切权利属于人民，人民可以通过各种途径来管理国家的事物。主权在民，也是我国宪法的思想。在房屋征收过程中，土地和房屋属于人民重要的财产，人民对此享有的各项权益应当受到保护，这也是人民主权的体现。因此不管是基于该理论，还是本国的宪法。在征收中人民对此享有各项权利，这些权利都是值得尊重和保护的。
2.自然权利论
该理论来源于古希腊古罗马时代的自然法学派，其理论的内涵是，每个人生来就有追求生命、自由、财产的权利。政府和社会的存在以维护个人的自然权利为目的。古典自然法学派更是指出，个人权利与生俱来，人生而具有自由、平等、生命、财产等自然的权利，这些权利不容侵犯。我国宪法中也设定了要保障人权的原则。房屋作为人民最大的财产，其对房屋拥有各项自然的权利，这些权利同样也不允许侵犯。因此不管是基于自然法学派的理论还是本国的宪法设定的原则，被征收人对房屋所拥有的权利，属于法律和国家应当保护的权利。政府在房屋征收中要尊重和保护被征收人所享有的权利，不得进行非法侵犯。
3.权利救济论
法谚有云：“无救济则无权利”，由此可以得知救济的重要意义。救济有其独立的价值，其并不是权利的附属，其本身具有独立性。权利并不能自己来实现，要想使权利从规范变为现实，必须依靠有效的救济，如果当权利行使受到阻碍或者侵害而没有有效的救济手段来恢复权利，那么这项权利的规定是毫无意义的。我国对公民私权的救济总体上是比以前提高，救济的途径和方式也得到优化，但是在征收实践中还是存在很多的问题需要进一步进行解决，如：在救济方式上，司法救济中司法审判的审查范围上、救济途径上等问题的存在。因此就需要不断的优化和完善救济，有效的保障人民享有真正的权利。
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二、我国房屋征收的私权保护现状及存在的问题
（一）房屋征收的私权保护现状
2004 年《宪法》修正案，正式制订了我国的公益征收制度，国家为了公共利益，可以对土地、私人的财产进行征收、征用，但是必须要遵守严格的程序进行，同时给私人带来的损害给予适当的补偿。这是从根本法上规定了征收私权保护的地位，打开了私权保护的大门。2007 年《物权法》的第 4 条，在立法上规定了要平等保护私权的理念，将国家、集体、个人的财产权放在平等的地位上，同时进一步强调了征收的公共利益目的的重要地位，有利于限制公权，保障私权。在此之外，还进一步明确了，要依照法律的允许才可以开展征收事项，同时还对征收的补偿制度进行了具体的规定，强调不仅要给予被征收人的建筑物、构筑物予以适当的补偿，还要对其所占有的土地使用权予以补偿，同时还要妥善解决好被征收人的安置工作，这些具体的规定对私权的保障有着非凡的意义。随着《物权法》的颁布，《土地管理法》也进行了进一步的修改，通过前后两次的修改，基本上规定了土地征收和房屋拆迁的基本模式，对比物权法而言，对征收的实体规定，以及程序规定更加的具体明确，扩大了补偿的范围以及注重加强私权的保障。
1991 年国务院制订了《城市房屋拆迁管理条例》，在此通过之后，紧接着司法部以及最高院对关于房屋拆迁的诉讼问题也做出了相应的规定，为具体的拆迁工作实施提供了有力的依据。在 1991 年的条例实施 10 年后，由于公民法治意识的增强，而其对公民的私权保护方面规定的薄弱，从而出现一些的矛盾以及冲突事件，使其不在符合社会发展的需求。因此为了适应社会发展的新情况。2001 年新的《城市房屋拆迁管理条例》在旧的基础上出台并施行，该项举措对保护被征收人的权利取得了很大的进步。如根据该条例 24 条和 27 条，征收中不仅要保护财产所有人的合法权益也要妥善保护租用人的合法权益，同时对征收的补偿方式也进行了进一步的完善，规定了不仅可以进行货币补偿也可以进行房屋补偿等可以在法律允许的范围内采取适当的补偿方式。同时对房屋的价格，引入了合理的市场评估机制，进而着重对私权的保障。
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（二）房屋征收中私权保护存在的主要问题
1.房屋征收补偿不公平
补偿作为房屋征收工作的关键，其处理的是否妥善，直接决定着征收的成败。通过对房屋征收过程中存在纠纷的原因来分析，大多数纠纷，都是由于对征收的补偿不满而引发的矛盾冲突。因此这就急需一个公正的补偿方式来解决目前的矛盾冲突，保护被征收人合法权益。自从《征收与补偿条例》实施以来，对于补偿方面的问题，起到了一定的积极作用，然而在具有应用上仍存在很多的问题。如对补偿标准的认定采用的是市场价格来确定，但对于市场价格的认定，法律并没有具体的规定，因此该规定是非常的笼统，欠缺可操作性，在实践中评估的价格往往是低于市场价格。[9]《征收与补偿条例》第 17 条对补偿的范围进行了划定，补偿包括三个方面，即补偿房屋的价值、搬迁安置的损失、被征收人停产停业的损失，但是征收的实质就是为了获得房屋下的土地使用权，然而却忽略了最重要的土地使用权的补偿，这显然对被征收人是不公平的。在补偿的对象上，《征收与补偿条例》第 2 条规定，对房屋的所有人给予公平补偿。然而对其他相关人，对承租人却没有因损失获得求偿的权利，承租人只能自行承担损失。这显然对被征收人私权的保护是不公正的。在补偿的方式上，域外对此进行规定都是多元化的，而目前我国只有两种方式。第一是货币补偿，第二是产权置换。这两种补偿方式在运用上都存在很大的问题，难以保证结果的公平，不能有效的保护被征收人的正当权利。
在房屋征收补偿工作中，评估是其中的一个关键的环节，评估结果直接影响到被征收人能否获得公平的补偿。《征收与补偿条例》规定，补偿标准按照市场价格由评估组织进行评估，然而由于我国的评估组织并不健全，因此得到的结果也是不公平的。同时也进一步规定了，评估组织由双方协议选择，然而在实践中多是由政府进行指定，政府介入评估工作中，使私权处于不利的地位，因此评估机构就会出现偏向，大多数情况下体现的是政府的意志。通过评估得到的结果，一般来说，只作为双方当事人对于补偿价格的参考，双方还可以再协议商量。然而实践中，征收补偿的价格都是依据评估结果产生的，被征收人往往没有再进行选择协商的权利。同时由于评估机构一般要受到政府的管理，这就很难做到评估的公平、公正，评估机构的客观、独立性难以保证，其结果也难以信服。[10]以上关于补偿过程中评估机制存在的问题，如果不及时的处理，那么评估机制则缺乏公信力，其结果是显失公平的，最终导致补偿的不公平，损害被征收人的权利，评估结果也不能得到被征收人的认可，进而可能再次激化征收中的矛盾，引发一些冲突事件。
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（一）域外财产征收私权保护的法律规定.................................. 16
1.美国财产征收私权保护的法律规定................................ 16
2.德国财产征收私权保护的法律规定.................................. 17
四、我国房屋征收的私权保护对策................................ 20
（一）完善房屋征收的补偿制度....................... 20
1.贯彻公平补偿原则......................... 20
2.健全补偿评估机制........................... 21
四、我国房屋征收的私权保护对策
（一）完善房屋征收的补偿制度
1.贯彻公平补偿原则
建立公平的征收补偿原则，即是房屋征收的关键，也是化解当下冲突矛盾的关键因素，同时也是对被征收人私权的重要保障。因此针对上文中存在的问题，本节有针对性的提出法律对策。首先，在补偿标准方面。西方一些国家在财产征收方面采用了一个比较好的补偿标准是完全补偿原则，但是对于我国目前征收的实际情况来说，难以做到完全补偿的标准。针对目前我国房屋征收的补偿标准必须坚持公平补偿的原则，根据实际的市场价格综合考虑有关因素进行补偿，确保市场价格的公正合理性。[19]同时针对不同的情况可以适当的差别对待，但是差别对待要符合正当的目的，真正做到公平补偿原则。其次，在补偿范围方面。要扩大补偿的范围，房屋征收的实质是为了获得所占有的土地，根据房地一体的法理，二者具有不可分割的自然属性，在征收过程中，房屋与土地是一个整体。因此在征收中，不仅要对房屋的价值还要对其所占有的土地使用权的价值进行补偿，这样才能充分保护被征收人的权利。[20]同时不仅要对被征收人的直接损失，还要对间接损失补偿，由此可以借鉴美国和德国对财产征收的补偿范围，如营业损失补助、再就业补助等间接损失，对间接损失评估，从而做出公平的补偿方案。再次，对于补偿对象。《征收与补偿条例》中规定只限于房屋所有人，而对于其他关系人，如承租人却未进行规定，这显现是不合理的。因此可以借鉴域外的规定，增加对其他利益关系人的救济。所以在健全征收相关法律制度时，就必须完善征收补偿的对象，充分保障征收过程中征收关系中相关人的合法权利。最后，对于补偿方式。《征收与补偿条例》中设定了两种方式，第一，货币补偿。第二，房屋产权调换。和域外的国家相比较而言，这两种方式过于单一，这两种简单的补偿方式，难以满足当今时代发展的要求，不能对被征收人的合法权利进行充实的保障，因此需要在立法上完善房屋征收补偿的方式，结合每个地区的实际需要以及时代发展的要求，探索多元化的补偿方式，使被征收人能够拥有更多的选择，从而不仅能有效的维护被征收人的正当权益，而且有利于社会的发展进步。
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结论
随着时代的进步，经济的发展以及人民私权意识的增强，征收的总体趋势也是更加注重对实体权利、程序权利的保护，尤其更加注重对私权的保护，这一演变过程，体现了立法上对私权的保护取得重大的进展。但是在这个过程中也引发了一系列的问题，尤其是近几十年来，房屋征收中最容易引发矛盾和冲突。其中冲突的主体，一方是由政府为征收主体的武装强制拆房，一方是誓死捍卫自己房屋和其他财产的被征收人，由于双方矛盾不断的激化，因此引发一些恶性事件、暴力冲突。从而给国家和社会造成了不良的影响，这不仅侵害了被征收人的私权，而且影响了政府的公信力。那么如何科学合理的解决这类矛盾，保障私权不受侵犯成为国家和社会关注的重点，这也是本文所研究的重点。首先，本文在分析房屋征收私权保护一般理论的基础上，引出目前我国关于房屋征收和被征收人私权保护的理论依据和法律规定，为文章的研究垫下基础。其次，通过对当前我国对私权保护的现状以及存在的焦点问题进行分析和研究，如对公共利益界定不明确、程序缺失正当性、补偿不公平、对私权保护缺乏有效的救济等一些主要问题进行分析，从而得出目前我国在私权保护上留存的一些问题。再次，通过对域外私权保护的相关法律规定研究和比照，从而总结出几处有益的经验，为解决本国在私权保护上的问题，提供了有效的借鉴。最后，通过对私权保护存在的主要问题分析，进而科学系统的提出几点法律对策。本文旨在更好地加强在房屋征收过程中对私权的保护、增强私权保护的理念、解决目前征收矛盾的窘境，从而有效的促进社会的和谐发展。
参考文献（略）