第一章区分所有建筑物小区车库、车位基本法律问题概述
第一节、区分所有建筑物小区车库、车位的概念及种类
建筑物区分所有权是一个独立的所有权形态，是指一栋楼房因其本身结构区分为各个独立单元在各个单元归独立的个体拥有时，形成了每一个单元所有权人对该单元拥有所有权，而对建筑物整体部分拥有共同所有权的复合式所有权。①包括专有所有权、共同所有权和成员权三项权利内容。其中，专有所有权具有主导作用，拥有建筑物区分所有权的前提是拥有专有所有权，专有所有权的拥有也意味着共同所有权和成员权的同时享有。因此，建筑物区分所有权的客体是专有所有权的客体专有部分，共同所有权的客体共用部分不能成为建筑物区分所有权的客体。②根据建筑物区分所有权的定义，可将建筑物区分所有权的客体统称为区分所有建筑物。为了最大限度地集约利用土地，区分所有建筑物通常并不是以单个形式独立存在的，而是诸多的区分所有建筑物聚集在一定土地范围内，形成一个个独立的聚居区，可称之为区分所有建筑物小区。现代意义上的区分所有建筑物小区，不仅有供居民居住和生产经营的房屋，也配套修建有绿地、道路、商店以及车库、车位等设施。其中，车库是指由实体界限所形成的六面封闭式的用于停放汽车的建筑物。③车位是指在地面上等额划线设立的无实体界限的开放式的用于停放汽车的场地。
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第二节 区分所有建筑物小区车库、车位的法律性质
一、车库、车位可以成为专有部分，作为专有权的客体
关于专有部分的界定规则有二元说和三元说之分，二元说包括构造上的独立性和利用上的独立性，三元说在此基础上增加了能够登记这一法律上的独立性要求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第 2 条规定，我国采用的是三元说，只有同时具备构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记成为所有权的客体才可成为专有部分。构造上的独立性是指一部分能够与其他部分在构造上区分开来，权利人所支配的客体范围可以明确。如何确定构造上的独立性？学者一般认为需要有一个起间隔作用的物体。该物体既要具有固定性，又能够通过间隔形成一定的空间。地面车库和地下车库是由水泥加砖堆砌而成，具有固定性且形成了一定的空间，因而具有构造上的独立性。值得注意的是，近年来关于构造上的独立性的确定问题，有倾向于“观念上的间隔”的趋势，即不要求该间隔物体具有实体的外在表现，只要能够起到将某一部分与其他部分区分开来就可以，如在规划图纸上能够标明，有固定的界限标识点。②车位是通过在地面划定四条线并向上延伸一定高度后形成的虚拟长方体空间，据此理解，同样也具有构造上的独立性。
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第二章对我国现有法律关于区分所有建筑物小区车库、车位流转规定的分析
第一节车库、车位权利归属认定规则不健全
本文在第一章中对车库、车位的法律性质进行了分析，得出了车库、车位既能够成为某种权利的客体，甚至部分种类的车库、车位还能够成为专有部分，成为建筑物区分所有权的客体，同时也是区分所有建筑物小区的配套设施的结论。但法律性质的明确不代表权利归属的明晰。综观《物权法》关于车库、车位权利归属认定规则的规定，采用的是仅列举一例而以等字结尾的概括性条文，规定过于原则、模糊，缺乏可操作性。财产流转须以财产权利归属明确为前提，流转不享有权利的财产将构成无权处分。因而，有必要对《物权法》所作的车库、车位权利归属认定规则问题进行明晰。在《物权法》制定过程中，车库、车位的权利归属话题一度成为学者争论的焦点。归纳起来，有业主共有说、开发商所有说、约定所有说和国家所有说。最终《物权法》采用的是约定所有说和业主共有说并用的模式：（一）对于占用业主共有的道路或其他场地修建的车库、车位归全体业主共有；（二）除此之外，建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位的权利归属则由当事人通过约定予以确定。
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第二节 流转限制性条件存在的问题
一、缺少违反流转限制性条件的法律后果
法的要素中的法律规范的内容包括假定、行为模式和法律后果。法律规范通常以法律条文的形式存在，法律规范与法律条文也并非都是一一对应关系，法律规范的三要素可能出现在好几个法律条文中，但三要素必须同时具有。具体到《物权法》第 74 条，该法律条文的假定要素是当事人出售、附赠或出租区分所有建筑物小区车库、车位，行为模式是出售、附赠或出租时应当做到首先满足业主的需要，唯独缺少法律后果，综观《物权法》也未能发现违反该法律规范将面临的法律后果。违反不同性质的法律规范所产生的法律后果不同，要想明确第 74 条的法律后果要素，须先判断第 74 条的法律规范性质。首先，该法律规范并非任意性规范。车库、车位流转限制性条件的设置旨在通过法律的强制约束力来保障业主停车需要的满足，当事人不能通过约定予以排除适用。其次，这一规范也非强制性规范中的禁止性规范。《物权法》第 74 条第 1 款可解释为禁止开发商在没有首先满足业主的需要的情况下进行车库、车位的流转交易。根据《合同法》的规定，导致合同绝对无效的原因有侵害国家利益、公共利益和违反法律、行政法规中的禁止性规范。而第 74 条调整的对象只涉及民事主体之间，不涉及国家利益和公共利益，并且在实际交易活动中，开发商与业主以外的人往往是通过高昂的价格吓阻业主的意愿，并不存在恶意串通的现象。
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第三章 对我国车库、车位流转现状的分析......... 22
第一节 车库、车位买卖中存在的问题..... 22
一、开发商未遵循流转限制性条件..... 22
二、车库、车位买卖合同签约率不高....... 23
三、买卖双方地位的不平等..... 24
四、车库、车位登记制度不完善......... 25
第二节 车库、车位租赁与抵押中存在的问题..... 27
一、车库、车位租赁存在的问题......... 27
二、以车库、车位设定抵押面临法律困境..... 29
第三节 车库、车位保管费用的法律性质....... 30
第四章 我国区分所有建筑物小区车库......... 32
第一节 现有法律规定的完善......... 32
第二节 车库、车位流转新制度的创立..... 33
一、车库、车位种类设置......... 33
二、各种类型车库、车位的流转规则....... 34
第三节 建立完善车库、车位流转配套制度......... 35
一、完善车库、车位登记制度....... 35
二、建立健全车库、车位预售及预租制度..... 36
三、赋予业主委员会民事诉讼主体资格......... 37
第三章我国区分所有建筑物小区车库、车位流转制度完善的立法建议
第一节现有法律规定的完善
基于上文对现有法律法规的分析，笔者认为可将《物权法》及《司法解释》相应条款作以下完善：《物权法》第 74 条第 1 款：增加自业主办理房屋入住手续后五年内这一车库、车位流转限制性条件适用期限，同时规定满足的是业主的基本停车需要的内容。新增一款作为第 2 款，明确违反车库车位流转限制性条件的法律后果：业主有权请求法院撤销该行为。同时，兼顾开发商与业主的利益，规定在流转性条件适用期限内，对闲置的车库、车位，开发商与业主以外的人可以签订附业主有基本停车需要时为解除条件的车库、车位租赁合同。原来的第 2 款变更为第 3 款，增加在当事人没有约定或约定不明时，根据出卖方所采取的销售方式来确定车库、车位的归属。采取分别销售方式销售车库、车位的，车库、车位仍归原始所有人开发商所有；采取捆绑销售方式销售车库、车位的，车库、车位归买受人所有；采取分摊销售方式销售车库、车位的，车库、车位归全体业主共有的内容。
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结论
车库、车位资源的稀缺性，必然导致在分配时的相关利害方之间的利益博弈。小区业主在经济实力等方面与开发商、物业服务企业存在巨大差距，在车库、车位流转利益博弈中明显处于劣势。作为利益调整的一种重要社会规范，法律的制定者应当认清在车库、车位问题上各方存在的差距，通过具体的法律规范力求保持各方利益的平衡。尤其是以定纷止争为目的的《物权法》，原本应该在车库、车位流转问题上发挥重要作用。然而，由于立法者错误的立法理念，过分强调市场调节在车库、车位流转问题上的作用，企图以债权性权利而非物权性权利来保障业主的停车需要的首先满足，加上法律规定过于原则，可操作性不强，致使其为保护业主停车需要首先得到满足而设置的流转限制性条件未能真正发挥作用，反而使得开发商钻取法律的漏洞而加剧矛盾的产生。此外，《物权法》及其司法解释未能对新出现的与车库、车位流转有关的问题及时规制，而地方性法规、规章虽有规定，但由于法律层级较低，而适用面过窄且有超越立法权限之嫌。
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参考文献（略）