青島HY房地产综合开发项目风险管理研究

第1章引言

1.1选题背景和意义
1.1.1选题背景
从宏观市场来看,受国际国内宏观环境的影响,目前我国房地产市场遭遇了严厉的调控政策,调控力度之大,前所未有,全国各地房地产市场均受到不同程度的影响。
首先,从国际经济环境分析,弥漫全球的美国次贷危机、欧洲主权债务危机蔓延、,世界各国通胀严重,经济前景萎靡不振。在这种情况下,我国很多企业出现了经营困难的问题,经济形势波动较大,导致投资客对未来的预期投资收益变差,投资更加谨慎。其次,从国内政策环境分析,自2011年以来,我国对房地产的调控政策措施不断升级,商品房、保障房双面夹击。2011年下半年以来严格调控之风有增无减。各地方政府楼市微调政策均被叫停,相继出台各种政策巩固政府宏观调控政策。各地政府纷纷实施限购政策,对房地产商的开发贷款、购买者的住房按揭贷款的管理更加严格,条件更加苛刻,这也就加深了房地产市场的供给与需求的矛盾。
最后,经济危机的影响,使得人们对收入的预期降低,而面对如此高昂的房价、房地产成交量大幅度下降、房屋空置率不断上升,再加上大规模的政府住房项目的引进等,这又会引发房地产开发商之间的价格战,竞争加剧,房地产企业的资金不断积压,这种情况下,需要政府釆取相应的救市政策等,使得我国的房地产市场进入了一个极度敏感的阶段,市场销售不行,行业持续低迷。在这样的政策环境下,青岛市房地产市场也不可避免进入了低谷期。在这样的宏观背景下,房地产商在进行房地产项目开发时,应注重对项目进行风险管理与控制,使项目顺利进行,进而获得利润。
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1.2研究内容、研究方法和技术路线
1.2.1研究内容
本文运用项目风险管理的理论和研究方法,以青岛HY房地产综合开发项目作为例,按照房地产项目的生命周期,对HY房地产项目投资决策、前期准备、项目建设、销售管理各阶段进行风险识别与风险评估,并针对风险本身的重要程度在不同阶段提出相应的应对措施,从而为房地产项目风险管理提供借鉴和参考。
本文分为七部分:
第一部分,引言部分,介绍本文选题背景、意义、研究内容及方法,国内外项目风险管理的研究现状;
第二部分,介绍项目风险管理的相关理论,为下文的研究提供坚实的理论基础;
第三部分,重点介绍了青岛HY房地产综合开发项目概况,及HY房地产综合开发项目风险管理的概况;
第四部分,主要论述了青岛HY房地产综合开发项目的风险识别,在房地产项目风险识别相关基本理论的基础之上,采用科学合理的方法,按照房地产项目建设的四个阶段,对HY房地产综合开发项目进行了各阶段的风险识别;
第五部分,在一般房地产项目风险评估理论的基础上,借助相应分析方法综合分析青岛HY项目风险;
第六部分,以项目不同开发阶段为主线,按照风险的不同程度有针对性地提出相应的风险应对措施;
第七部分,结论与展望。
1.2.2研究方法
本文主要釆用文献调研、定性与定量相结合、理论分析与实证分析相结合的研究方法:
第一,文献调研:参阅大量国内外资料和文献,从中领会国内外学者专家对风险管理这一问题的研究观点,为本文提供理论和方法依据。
第二,定性与定量相结合:本文在详细介绍项目风险理论的基础上,将项目风险评估的相关理论与青岛HY房地产综合开发项目的实际密切结合,对本项目进行了系统的风险评估和分析,主要运用盈亏平衡分析法、敏感性分析、德尔菲法、调查和专家打分法等方法对HY房地产综合开发项目进行了风险识别、风险评估与风险应对的分析。
本文分别从项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设阶段、销售管理阶段出发构建指标体系,拟建的青岛HY房地产综合开发项目风险因素的指标体系如下表1-1:

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第2章房地产项目风险管理相关理论综述

2.1一般风险管理的相关研究
2.1.1国外研究现状
风险管理首先开始于德国,一战后的恶性通货膨胀对德国企业造成了巨大的危害,这种情况下,德国学者开始研究风险。Litner(1915)的《企业风险论》标志着风险理论研究的开始⑴。
Marshall(1921)在《企业管理》中第一次给出风险负担管理这一概念,并创造性的阐述了风险的处理方法-风险除和风险转移。
20世纪30年代的美国,由于受经济危机的影响,经济衰退,企业遭受严重损失,此后,风险管理得到重视,到了50年代,风险管理逐渐发展为一门学科,风险管理一词正式出现。Mowbray(1950)年在其著作《保险学》中给出了‘风险管理”的含义,标志着风险管理已成为一种流行的现代化管理手段。随后,Mehr和Hedgs(1963)的《工商企业管理》一书促使美、英、德、法、日等发达国家先后建立起全国性的风险管理协会。之后于1983年举行的风险和保险管理协会的年会上,编制并通过了“101条风险管理准则”。
1986年,欧洲风险研究会成立,以及10月,风险管理国际学术会议在新加坡的召开,都促使亚洲国家和地区开始致力于风险管理的有关研究。
“风险管理”一词是首次提出,是英国风险管理学者Chapman(1987)的著作《RiskAnalysisforlargeprojects:MethodsandCases))oChapman认为风险工程与系统集成的一些风险技术分析方法,通过釆取更加灵活的方式,从而会实现更有效的风险管理。这一模型的构建弥补了之前单一过程风险分析技术的不足。
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2.2房地产项目风险概述
2.2.1房地产的概念
一般,房地产是指固着在土地或建筑物上的不可分离的部分及其生出来的各种权益,其显著特征就是位置的固定性。
而房地产项目是指房地产项目的建设单位,包括政府、企业、个人投资者等,在合法取得土地使用权的土地上,所建设的具有一定功能的,并且可以给人们带来使用价值的房屋建筑、设备等的项目。房地产项目是一项高投入、高风险的投寧项目,其涉及面也较广,包括住宅、商业、厂房、仓库、文教体卫等各行业的用房等,对国计民生具有重大的影响力。
2.2.2风险的概念
风险(Risk)—词通常解释为损失或伤害的可能性。大多数情况下,人们更愿意将风险定义为可能发生的事件。截止到现在,学术界也没有对风险形成一致性的概念,而且由于各个学者从不同的角度对风险进行研究,对风险的理解和认识程度也就千差万别,从而关于风险的定义也就有很多,概括起来,主要可以分为:
1965年,美国学者A.H.Mowbray认为风险就是一种不确定性;而C.A.Williams给出风险是一定条件和一定时间内的未来收益的变化;同时,1972年,J.SJlosenb与美国学者A.HMowbray的观点基本一致,认为是损失的确定性[25];我国学者朱淑珍于1982年在前人研究的基础上,将风险定义为特定的条件和时间内,各种潜在事件发生具有不确定性,衡量的是主体遭受损失的大小以及这种损失发生可能性的大小。同时,Webster认为风险是遭受损失的一种可能性。
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3青岛HY房地产综合开发项目风险管理概况..........25
3.1青岛HY项目概............25
3.2青岛HY项目风险管理基本现状与存在问题............28
4青岛HY房地产综合开发项目的风险识别..........28
4.1投资决策阶段的风险识别............28
5青岛HY房地产综合开发项目风险的综合分析........32

第6章青岛HY房地产综合开发项目的风险应对

在前面章节HY房地产综合开发项目风险识别及风险分析的基础上得到的结论是HY房地产综合开发项目中存在的重要风险是主要是项目建设阶段的筹资风险、工期风险、设计变更风险;一般风险是销售管理阶段的价格风险、质量风险、成本风险、意料外的事件风险;轻度风险是施工索赔风险、安全风险、施工方案不合理风险、销售时机风险和开发时机风险。本文将根据风险的不同程度对HY房地产综合开发项目提供风险应对措施。

6.1重要风险应对的措施
第一,筹资风险的应对措施
青岛HY房地产综合开发项目面临的筹资风险,应主要釆取控制风险的措施来减小或消除损失,HY房地产项目的总投资开发成本为35700万元,其中前期需要投入30700万元,占总体投入的86%。HY房地产项目开发商自有资金仅为15700万,占总成本的43%。其他的资金缺口主要通过向银行借款获得。这就意味着HY房地产项目的资产负债率较高,也就是筹资成本和筹资风险都比较髙。因此,HY房地产项目商应该拓宽筹资渠道,引入预售、民间借贷等方式,通过多方融资来保证所需资金的充足,同时降低银行贷款的风险。
首先,银行贷款是HY房地产项目筹资的首选,虽然银行贷款成本较高,但是银行贷款信誉较好,有保证,但是也不应该过度负债,如果银行贷款数额较大,也存在一定的风险。
其次,在取得预售许可证的前提下,通过提前预售的方式快速回笼资金,这就会在一定程度上降低HY房地产项目在销售管理阶段的销售时机风险与销售价格风险,可以提前获得项目利润,是一种比较好的筹资方式。
最后,如果通过以上两种方式仍然不能满足项目的资金需求,就可以通过民间借贷的方式,这种筹资方式资金到位迅速,但是利息成本较高。
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第7章结论与展望

7.1结论
任何企业在实现自己的经营目标与追求最大收益的过程中,都要面临一定的风险,因为风险与收益是并存的。如果不能处理好所面临的各种风险,将会遭受严重的损失;然而如果能够识别、分析这些风险,并采用合适的措施来处理风险,利用风险,则有利于企业的长远发展。房地产项目投资额较大、施工周期长、利益关系复杂,风险程度也就很大,因此,一定要强化对房地产项目风险管理,保证项目的顺利实施。
本文在房地产项目风险管理相关文献的基础上,以青岛HY房地产综合开发项目为案例,综合运用风险识别、风险评估、风险应对及风险监控这四方面的理论知识,从项目的投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设阶段、销售管理阶段这四个阶段进行了全过程风险管理的实证研究,分析了HY房地产综合开发项目的风险管理现状。同时,根据HY房地产综合开发项目的实际情况和具体特点,对HY房地产项目风险管理方案进行了设计,在一定程度上完善了HY房地产项目风险管理中的不足之处,为HY房地产项目的风险管理工作提供了参考。通过以上案例分析,本文得到以下结论:
首先,房地产幵发项目过程复杂、周期长等特点决定了风险因素存在于房地产开发项目的始终,风险识别是房地产项目风险管理的关键一环,通过有效的风险识别与评估,有针对性的制定出相应的应对措施是房地产开发项目的顺利进行及成功的关键。
其次,本文将HY房地产项目的风险分为重要风险、一般风险以及轻度风险,其中重要风险包括筹资风险、工期风险、设计变更风险,一般风险包括价格风险、成本风险、质量风险、意料外事件风险,轻度风险包括施工索赔风险、安全风险、施工方案不合理风险、销售时机风险、开发时机风险。同时针对三种不同的风险程度提出了针对性的应对措施,并通过风险监控确保项目的顺利实施。
参考文献（略）