1导论
1.1选题背景和选题意义
1.1.1选题背景
随着我国住房制度改革的深入，我国居民购房的积极性円益高涨，住房信贷的发放一方面加速了房改进程，促进了商品房销售；另一方面也加快了商品房建设，搞活了房地产市场；同时也引导了居民消费，使居民的住房水平大大提高；对经济增长也做出了重大贡献。然而，与之配套的住房信贷保险体系却一直没有建立起来，目前的住房信贷保险状况与住房信贷的发展极不适应，没有起到应有的保驾护航作用。1997年，亚洲金融风暴爆发，日本各“住专”的不良债权率达70%-85%。香港也深受其害，住房价格大幅下跌65%以上。香港居民负资产情况空前严重，到2003年高峰期时，香港负资产住房抵押贷款数达106000笔，占未偿还贷款总额的31%。自2007年美国的次贷危机以来，美国大量的银行等金融机构由于次贷的违约而倒闭，住房信贷的风险是显而易见的，风险隐患是巨大的。因此，如何针对我国目前情设计出与之相适应的住房信贷保险体系，以分散、化解住房信贷风险显得尤为重要。鉴于此，本文试图对建立与完善我国的住房信贷保险体系进行研究。
1.1.2选题意义
1.1.2.1理论意义
住房信贷保险是为住房信贷制度提供资金安全保障的一种保险制度安排，对住房信贷制度起着保驾护航的作用，是维护房地产金融市场稳定的精巧的稳定器，是房地产金融体系中不可或缺的重要组成部分，也是国家管理房地产信贷风险的重要手段。科学、系统、有效的住房保险体系的设立，对于有效防范住房信贷风险、减少放贷银行风险损失、提高银行业经营的安全性、降低房贷风险诱发金融危机的机率、维护整个国家金融体系乃至国民经济的安全稳定，都具有特别重要的理论意义。
我国住房信贷保险体系是保险体系的重要组成部分，也是我国完整的房地产金融体系的重要组成部分。因此，通过对我国住房信贷风险的分析，借鉴发达国家先进的住房信贷保险体系的安排，在科学的风险管理理论指导下，根据我国住房信贷的特点研究设计适合我国特色的住房信贷保险体系，对于完善具有中国特色的保险理论体系和房地产金融理论体系，具有重大理论意义。
1.1.2.2实践意义
住房问题关系国计民生。安居乐业是每个中国人“中国梦”的一部分。在住房价格不断走高的今天，对于广大的工薪族而言，要有一套符合自己需要的舒适的住宅，往往需要通过贷款才能实现自己的住房梦。中国建设银行“要买房，找建行”的广告至今不绝于耳。确实，住房贷款使众多家庭圆了自己的住房梦。由于房地产业需要资金量巨大，房地产业与房地产金融是天然的合作伙伴，从我国的房地产业诞生那天起，房地产信贷就一直是我国房地产业资金的主要来源，房地产信贷占我国金融市场信贷总量的半壁江山，其中个人住房信贷又占房地产信贷的50%以上，因此，房地产信贷体系尤其是住房信贷体系是我国房地产金融体系的核心，住房信贷的安全既关系到我国金融市场的稳定，关系着我国金融体系的安全，也关系着我国整个国民经济的健康发展，关系着全中国人民的幸福安康乃至全世界的稳定与发展。
1.2国内外研究综述
住房信贷保险最早兴起于美国，后被其它国家所仿效。国外的房地产信贷保险制度已有近百年的历史，并己形成以政府保险机构为主导、以商业保险公司为辅助、一系列保险产品体系为支撑的住房信贷保险体系。由于美国政府直接参与了住房信贷保险的信用担保机制，早在20世纪80年代，美国的房主和租房者投保住房信贷保险的比例就已经分别高达93%和23%以上。由政府支持的保险机构，包括联邦住宅管理局和军人管理等为中低收入家庭提供保险服务，私人保险机构则主要服务于中高收入、中低风险家庭。住房信贷产品也非常丰富，有抵押房屋保险、按揭贷款人寿保险、信用保险、保证保险、产权保险、地震保险等产品。为保障住房信贷经营的稳定性，还建立了巨灾风险保障证券制度、二级抵押贷款市场、完善的风险储备基金及保险产品创新机制。
国内关于住房信贷制度的系统研究目前还比较少。大多是一些零散的研究，有国外住房信贷保险制度的介绍与借鉴、我国住房信贷保险的问题、对策等。大多数属于工作研究或内容介绍。急需对住房信贷制度的运行机制、体系构成、产品品种、政策体系等的系统研究。
目前理论界对住房信贷保险的主要研究及其观点如下：
1.2.1关于国外房地产保险
宁河指出，美国房地产保险业务发达，对房地产市场起着重要的作用。美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险，这两种保险又各有几种不同的险种，构成完整的房地产保险体系。
成欣荣对西方的房地产保险种类做了介绍，他指出，西方常见的房地产保险业务种类主要有：产权保险、房屋保险（含业主保险、住户保险、火灾保险、地震保险、建筑工程保险、信用保险（住房抵押贷款保险和信用人寿保险）和房地产责任保险。
吴志勇、曾前锋指出，发达国家和地区房地产保险的成功经验主要有三条：第一，房地产保险险种众多、齐全。如美国房地产保险险种包括了抵押贷款保险、房屋保险、产权保险、委托保险、从业人员人身保险、交易保险等十几种险种，在险种开发、设计上迎合了广大投保人的利益，因此房地产保险有很强的吸引力，房地产保险已经成为美国人生活中不可缺少的重要组成部分。第二，建立了十分完善的住宅抵押贷款保险体系。如美国政府凭借实力雄厚的国家信用，实行住房机构与私人机构双管齐下的保险策略。第三，推出了新的金融工具。以荷兰为代表，实行了住房贷款利息和人寿保险收入免税政策。以上的住房抵押贷款是采取住房抵押贷款与人寿保险相结合的办法。
2住房信贷保险与风险的相关理论
2.1住房信贷保险的界定及其作用
2.1.1住房信贷保险的界定
住房信贷保险是指与住房信贷有关的一切保险的总称。既包含财产保险，也包合寿险保险、保证保险及责任保险的险种。因为居民买的住房大多数是期房，在住房建成转让之前，属于幵发商的财产，所以广义的住房信贷保险还包括一些在建工程的保险、企业财产险等，由此，广义的住房信贷保险，一般说来应包括如下险种：（1）与财产保险相关的险种：企业财产保险、个人财产保险（住房财产保险）、建筑工程保险等；（2）与责任有关的保险险种：建筑工程第三者责任险、产品责任险等；（3）与保证保险有关的险种：合同保证保险、产品质量保险、住房抵押贷款信用保险；（4）与寿险相关的险种：人身意外伤害保险和寿险。狭义的住房信贷保险则是为保证借款人与住房信贷合同的正常履行而设立的一系列保险安排。在国外，有的国家住房信贷保险险种达到十几种，目前国内主要有抵押住房财产保险、住房抵押贷款信用保险和寿险。我国住房信贷保险的品种及体系」下是本项目要研究的内容。
2.1.2住房信贷保险的作用
保险的基本原理是通过“千家帮一家”，互助共济形式，把具有一定风险的人或团体组织起来，由成员共同建立保险基金，用于遭受灾害事故成员的补偿。房地产业的特点及其风险的客观存在决定了其发展需要保险业为其“保驾护航”，保险业也一定能为房地产业的发展起到“保驾护航”的作用。
具体说来，住房信贷保险的作用主要表现在以下四个方面：
2.1.2.1促进社会稳定和经济发展
住宅关系国计民生，历来为人们所重视。人们经常说安居才能乐业。而目前由于房价高企，大部分居民需要通过贷款才能实现自己的住房梦，因此住房信贷为居民的安居乐业做出了巨大贡献，但住房信贷也是有风险的，美国的次贷危机已经证明了这一点。而当今社会屮金融体系是经济社会的核心，金融体系的稳定健康发展对社会稳定和经济发展的作用是巨大的。毋庸置疑，住房信贷又是金融体系的一个重要组成部分，所以，通过住房信贷保险可以使银行的安全性、流动性、稳定性得以保证，从而促进社会稳定。
同时住宅业对国民经济的促进作用也是非常明显的，房地产业作为国民经济的支柱产业，根据世界银行1994年的一项研究，每增加100亿元住房或其他房地产建设资金将创造170-220亿元的需求；每销售100亿元的房地产，将带动130-150亿元的其他商品销售。按保守估计，需求带动系数为3。据有关专家统计，与住宅建设关系密切并受到住宅建设带动作用的行业大约有60多个，因此，针对二十世纪90年代的经济疲软，1996年7月，当时的朱鎔基副总理在听取国务院房改领导小组汇报时，就提出了当时著名的两点论，即“发展住宅建设，使之成为国民经济新的消费热点和新的经济增长点”。确实，我们这么多年的经济发展也是离不开住宅建设的支持的。因此，通过住房信贷保险保障住宅信贷的安全就显得尤为重要。
根据中国人民银行的《中国金融稳定报告2011》，我国2010年GDP增长为10.3%，远远高于发达国家和一些新兴国家（见表2.1）。报告中指出，展望2011年，国际金融危机导致的急剧动荡将继续缓解，全球经济持续缓慢复苏，但基础并不稳固。根据预测，2011年全球经济增长率为4.5%，较2010年下0.5个百分点。主要发达经济体在相当长时期内仍将面临公共债务攀升、房地产市场低迷等问题，失业率仍将处于高位，经济增长相对迟缓。新兴及发展中经济体将继续保持较快增长，但受刺激政策退出的影响，经济增速可能放缓”。
2.2保险经营原则
2保险公司在经营过程中一般应遵守如下原则：
2.2.1最大诚信原则
最大诚信原则指保险双方在签订和履行保险合同时，保持最大限度的诚意，双方都应恪守信用，互不欺骗和隐瞒。投保人应向保险人如实申报主要危险情况；保险人也应履行如实告知的义务，否则，保险合同无效。英国对最大诚信的定义表述为：主动承担的一种义务，即不论及与否，自动的对投保危险至关重要的所有情况作正确的、充分的披露。山于保险经营的特殊性，投保人所投保的保险标的无论在投保前还是投保后，都控制在被保险人手中，所以投保人或者说被保险人对保险标的风险更清楚。况且从保障角度看，保险人的保险责任远远大于其所收的保费。因此，最大诚信原则是保险经营的一个重要原则。它要求保险双方必须遵守最大的诚实和信用。特别要求投标人将可能影响到保险人考虑是否接受承保或以何种条件接受承保的有关危险的重要事实，告诉保险人。当然保险人也应将订立保险合同的有关事项，充分真实地告诉投保人。
住房信贷保险合同的建立，也需要保险双方的最大诚意，但是房屋的风险什么时候发生、损失多少，是实体损失，还是市场价值损失等都是不确定的，因此，很多时候风险也不是保险人或被保险人能够把握的。所以，住房信贷保险制度的建立就有一定难度。
2.2.2可保利益原则
可保利益原则是指投保人或被保险人对保险标的应具有可保利益。可保利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。财产保险中可保利益体现在保险标的蒙受损失时，保险人将蒙受经济损失。只有具有可保利益的人投保，才能使保险标的遭受损失时，被保险人不能得到额外收益。财产保险中具有可保利益的人可以是：财产所有人、财产保管人、承租人、承运人、承包人、抵押人、抵押权人、质押人、质押权人等。人身保险中投保人对下列人员具有保险利益：本人、配偶、子女、父母；与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属。此外，被保险人同意投保人为其订立合同的，视为投保人对被保险人具有保险利益。
住房信贷保险既涉及房屋财产保险，又涉及借款人的人身保险，所以投保人的界定需要符合可保利益原则。房屋的所有人、抵押人（购房的借款人）、抵押权人（银行等放贷机构）等均可以作为投保人。
2.2.3近因原则
近因原则是指保险事故的发生与造成的经济损失，必须存在着直接的因果关系，保险公司才能给予赔偿，否则，不予赔偿。近因是造成保险标的损失的最直接最有效的原因。如果近因属于被保危险，所致损失保险人应负赔偿责任；反之，近因属于非保危险，所致损失，保险人不负赔偿责任。
在住房信贷保险中，引起银行贷款损失的原因有很多，既有自然风险，也有市场风险、人为风险等，在签署保险合同时需明确保险责任与除外责任。比如是否包含地震保险等在合同中一定要表述清楚。当发生风险时，严格按照合同规定的保险责任与除外责任进行损失赔偿。
3我国住房信贷市场与担保发展现状......55
3.1我国住房信贷的种类与特点........55
3.1.1我国住房信贷的种类.........55
3.1.2发展住房信贷的意义........61
4我国住房信贷保险市场的现状与问题.........89
4.1住房柄贷保险相关的品种......89
4.1.1个人住房抵押房屋保险.......89
4.1.2个人贷款抵押房屋综合保险.......90
4.1.3住宅质量保证保险..........91
5海外住房信贷保险制度的经验与借鉴........111
5.1政府保险与私人保险相结合的北美模式.......111
5.1.1美国.........111
5.1.2加拿大.......125
5.1.3香港........126
6我国住房信贷保险体系的设计
6.1构建科学的住房信贷保险体系的意义
6.1.1是保民生、促增长的需要
1998年美国住房按揭占到美国可支配收入的70%，住房按揭额占到整个银行信贷余额的48%，住房消费及其与之相对应的住房金融成为推动二十世纪90年代美国经济发展的强劲动力。随着我国住房制度的进一步深化，住房制度已经从福利分房转向了市场分配，居民也已经转变了观念，购买住房的积极性势不可挡。无论从自住还是从投资角度，住房的需求都是非常旺盛的。根据国家统计局的统计，我国城镇新建住宅面积从1978年的0.38亿平方米，增长为2011年的9.49亿平方米，增加了24倍。尽管人均住房面积从1978年的3.6平方米，到2011年的32.7平方米，住房增长了8倍。但是仍然不能满足广大城镇居民的住房需求，现在仍然有大量的中低收入者、外来务工人员没有自己的住房。
今年的中央经济工作会议指出，“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。”党的十八大报告也指出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。因此，未来的中国特色新型城镇化是实现城乡一体化、解决三农问题的重要途径，也是拉动内需、实现经济增长的重要推动力量。
7建议与结论
7.1完善我国住房信贷保险体系的对策建议
7.1.1建立和健全与住房信贷保险相关的法律法规
市场经济是法制经济，从发达国家住房信贷保险的历史来看，没有健全、严密、科学的配套法律法规保障住房信贷贷款保险业务是难以发展下去的。我国的住房信贷保险刚刚起步，在法规建设上几乎是一个空白，目前没有专门的住房信贷保险的法规，只有一些零星的规定散落于《个人住房贷款办法》、《城市房地产法》、《房地产抵押法》、《担保法》中。这些法规中的规定不能完全与目前的现状相适应，住房信贷保险往往在发展过程中遭受很多质疑，有时有矫枉过正之嫌。为此，应尽快建立一套专门的法规适用于住房信贷保险，使住房信贷保险市场的发展有据可查，有法可依。让借款人、金融机构、保险机构都做到心中有数、依法办事。
目前我国住房信贷贷款保险制度缺乏总体设计，还处于各地自行摸索阶段。需要对保险和担保的作用再重新探讨。从国外来看，法国以保险为主要的防范贷款风险机制；美国、加拿大则主要是采取担保形式，并以抵押为基础，以保证保险为补充。我国今后什么路子，确实需要探索，并以法律形式明确下来。
7.1.2建立政策性住房信贷保险机构
只有构建完善的住房信贷保险体系，才能满足各种阶层购房者的担保需要。美国有非常健全的住房信贷保险体系，既有各种各样的商业性保险公司提供保险产品为中高收入阶层提供担保，也有联邦住宅管理局和退伍军人管理局这样的政府机构为中低收入家庭和军人提供保险与担保。而目前我国为住房提供贷款保险的机构仅有几家保险公司，险种不全，保险费用较高，产品设计对购房者也没有什么吸引力。另外也缺少政府政策的扶持，尤其没有政策性的保险机构。因此，设立政策性的保险机构是当务之急。原因如下：
一方面，住房梦是中国梦的一部分，住房涉及国计民生，政府对中低收入阶层负有不可推卸的责任，通过政策性住房信贷保险机构的建立，亮明政府敢于承担责任的态度，为低收入者提高应有的担保服务，使其实现自己的住房梦，肯定是深得人心的；另一方面，通过政府引导，利用政府信用，为商业性住房信贷机制的建立打下基础，激活住房信贷保险市场。
建议由政策性保险机构负责中低收入居民的住房保险，由住房置业担保公司负责保障房的担保。理由如下：
目前保险公司无论从注册资金要求，还是业务规模、运行规范来讲都比住房置业担保公司的起点要高。能够承受的风险比住房担保公司要大。中低收入居民的数量要比满足保障房条件的居民数量大，所以建议由政策性保险机构负责中低收入居民的住房风险，由现有各城市的住房置业担保公司负责保障房担保服务。
参考文献（略）