1引言
1.1研究背景
房地产行业不仅是我国国民经济的支柱性产业，同时也是我国社会各方面高度关注的民生行业。但是近几年，在投资需求的强力推动下，我国房地产市场发展迅速，房地产价格一路走高，房地产价格的波动不仅受到经济发展和宏观调控政策的影响，还受到人们心理预期的影响，房地产行业投资中还存在大量的投机行为。截止2016月11月，沪深两市房地产上市公司已超过120家，出现了万科、保利、恒大等优秀企业。尽管房地产行业如此火爆，很多企业也都实现了盈利，但在＂企业价值最大化＂为管理思想的今天，企业管理者究竟有没有创造价值、在多大程度上在为股东创造价值及如何对其价值创造能力进行评估仍然是企业值得思考的问题。
面对这种困境，传统的财务评价指标如净利润、每股收益及净资产收益率并不有效的予解决，而经济增加值理念的提出却为解决这一问题提供了思路。经济增加值，是经调整之后得出的税后净营业利润与资本成本（包括债务资本成本和权益资本成本）的差额，在其计算过程中，不仅充分考虑了企业的组织结构、会计政策和经营战略等因素，而且强调风险控制、成本节约和业务发展的有机统一。EVA具有其他绩效评价指标体系所无法比拟的优势，得到了很多企业的高度认可。目前，在世界范围内，包括花旗银行、可口可乐、西门子、美国邮政局等大型企业已经实行了基于经济增加值的企业绩效评价体系，并取得了巨大的成功。我国国资委也于2010年通过颁布《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》将EVA纳入所有央企负责人的年度经营业绩考核指标，取代原来的净资产收益率，并将考核结果与央企负责人薪酬直接挂钩，这足以看出我国国资委对绩效评价指标EVA的高度重视和认可。
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1.2研究目的与硏究意义
1.2.1研究目的
本文旨在通过在深入梳理现有的国内外关于EVA理论研究的基础上，从关注房地产企业中长期利益的角度，还原房地产企业可持续增长的关键因素，将考核评价机制与房地产行业特性相结合，将EVA原始的调整原则与中国会计准则相结合，对我国上市房地产企业EVA调整项目进行分类和调整方法设计，然后通过统计分析对基于可持续増长关键因素的EVA调整项目进行适用性经验并根据检验结果得出我国上市房地产企业EVA调整框架，最后，对深圳市振业集团2012-2013年的EVA进行计算分析及有效性检验以形象的说明以上调整方法带来的实际效果，最终改善EVA业绩评价在房地产企业的应用，同时为其他行业EVA计算调整提供参考。
1.2.2研究意义
本文以EVA的基本思想与EVA会计调整的基本原理为背景，基于房地产行业的基本特征，对房地产企业EVA调整项目和调整方法进行研究并得出相关结论，然后构建房地产企业EVA会计调整体系，提出能够提升房地产企业价值创造能力的合理化建议，同时供我国其他行业进行参考。因此本研究将具有丰富的理论意义和实践意义。
（１）从定性和定量两个角度分析了我国上市房地产企业在计算EVA时应重点
进行会计调整的项目，丰富了我国对房地产企业EVA调整项目的研究。
（２）结合房地产特性提供改良意见
房地产行业具有高投入、高收益、资本密集的特点，本文研究的核也目的就是紧密结合房地产行业的持性，提出针对该行业EVA计算的改良意见，从而保证计算出的EVA更接近其真实的价值创造能力，从而更公平、公正地将EVA用于房地产企业绩效评价。
（３）有助于使EVA考核与企业经营业务特性、战略方向保持一致
只有具备科学合理的绩效考核体系，才能为企业中长期良好发展创造条件。如果EVA考核不能与经营业务特性、战略方向保持一致，可能会导致企业管理者屈从于考核方法，按EVA分值最高的方法经营企业，不利于企业的可持续发展，造成公司潜在危机，或者企业管理者坚持从企业经营状况和战略方向出发，将EVA考核孤立起来，通过非正常手段达到达标。
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2房地产行业概况和EVA的计算特性
3.1房地产行业概况
3.1.1房地产行业在国民经济中的地位
首先，其基础性作用体现在：在经济生活和社会生活当中，房地产提供的劳务或产品往往具有生产资料和生活资料的双重性质。一方面，房地产开发的住宅满足了人类的最基本的居住的需要，另一方面，房地产业开发的办公用房又满足了企业的生产经营需要，房地产行业贯穿于社会的生产和再生产环节，是经济生活和社会生活的基本要素。其次，房地产具有显著的先导性特征，是整个社会生产和再生产及关于科学、教育、文化等活动的空间条件和物质载体。再次，房地产业是支柱性产业。房地产业的发展可以带动一系列相关产业的发展。研究结果表明，房地产行业的发展关系到2000多种产品及50多个物质生产部口的发展，在国民经济的发展中发挥着举足轻重的作用。同时，在目前的中国，房地产行业是推动国民经济增长的新的增长点。根据相关统计结果表明，房地产行业对GDP的直接贡献率约为1.3％，考虑到其他一些间接因素，实际贡献率约为1.9％至2.5％，在GDP总增长中的占比约为30％，由此可以 看出，房地产行业飞速发展在很大程度上决定着我国国民经济的迅速増长。
国内房地产市场行业发展到现阶段，资产负债率平均在75％左右，在负债融资来源方面，已逐步脱离了完全依靠银行贷款的局面。随着国家宏观调控政策对银行融资管理的不断规范及国内金融市场的不断发展，房地产企业已经主动或被动的去寻求其他的负债融资渠道，这些融资渠道包括：境内公司债券、房地产信托及固定收益式的股权合作开发。但仍银行贷款为主。
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2.2房地产行业EVA适用性、计算特性和调整原则
基于EVA的企业绩效评价，最主要的目的在于通过衡量核心管理层的经营业绩推进企业整体与各核屯、业务单元的战略实施、战略推进。那么EVA的设计，不仅要考虑各项业务的关键价值驱动因素，同时也要兼顾企业战略和业务转变的要求。而各行各业间，业务的特点也是千差万别。根据证监会2012年的最新的行业分类标准，目前的行业主要分为18类，主要有：制造业；采矿业；供应业及热力、电力、水生产、燃气；农、林、牧、渔业；科学研究、技术服务业：金融业；软件、信息传输、技术服务业；租赁、商业服务业：批发、零售业；房地产业；建筑业；教育；卫生和社会工作；文化、体育和娱乐业；综合。对于这些不同的行业，尽管采用统一的企业会计准则（我国的新企业会计准则与国际会计准则已经逐步趋同），但会计处理的口径的不同也会直接导致EVA衡量结果的不同。因此，区分行业并根据不同行业的业务特点来计算EVA并将之用于业绩评价是十分有必要的。下表列举了三种典型行业的业务特点。
表3-1三 种典型行业业务特点、会计和EVA核算区别的对比
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3房地产行业概况和EVA的计算特性...........15
3.1房地产行业概况..........15
3.1.1房地产行业在国民经济中的.............15
4房地产行业EVA调整项目划分及调整方法设计..........24
4.1基于重复汁算的EVA调整项目及调整方法设计.......24
4.1.1基于重复计算的EVA调整项目界定............24
5房地产行业EVA调整项目的适用性和有效性检验..........33
5.1基于可持续増长的EVA调整项目的适用性检验..............33
5房地产行业EVA调整项自的适用性和有效性检验
5.1基于可持续增长的EVA调整项目的适用性检验
5.1.1研究假设
在本文第四章，将EVA调整项目分为四类：基于重复计算的EVA调整项目、不反映企业实际的EVA调整项目、不反映主营业绩的EVA调整项目和基于企业可持续增长的EVA调整项目，基于企业可持续増长的EVA调整项目包括在建工程、投资性房地产、王地储备、品牌宣传推广及员工培训。本文对EVA进行分类讨论的主要目的是区分影响企业可持续增长的EVA调整项目，通过判断这些调整项目对企业可持续增长的影响效果来对EVA进行调整，将调整后的EVA用于企业经营者的业绩考核，引导其采取有利于企业未来可持续増长的经营行为。因此，本文对上文界定的基于企业可持续増长的EVA调整项目进行了实证研究，根据实证分析的结果对基于可持续增长的EVA调整项目进行检验，在此基础上确定调整项目及调整方法，并通过案例进行实际应用，来说明调整方案的有效性。本文主要研究未来可持续增长率的影响因素分析，投资性房地产属于企业的经营业务，是企业营业收入的来源，讨论意义不大。所以本文分别从在建工程、土地储备、品牌宣传推广和员工培训四个因素进行研究，并引入滞后模型，研究其对企业未来可持续增长率的影响。
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6结论与展望
6.1本文结论
经济増加值，作为一种以企业价值管理为核心、区别于传统绩效评价的指标，充分的表达了改变管理理念、增强成本意识、做强主业的要求。本文通过介绍、分析、实证检验和案例分析的论证方法，得出以下结论：
第一，各行各业间，业务千差万别，业务的管理重点也就不同，必须尊重客观规律，根据不同的行业特性研究出专有的EVA调整和计算方法，只有这样，才能实现合理、公平、公正的评价企业管理者的目的，也只有这样，才能将考核与激励引导相结合，促使企业管理者以企业可持续发展为核心，采取有利于企业未来发展的经营行为。
第二，房地产企业绝大部分的和债务有关的利息支出在会计核算上都进行资本化处理，未体现真实性原则，防止重复计算，必须对当年销售成本中的资本化利息进行还原。
第三，不同行业的风险不同，所要求的投资回报率也不同，房地产行业属于高风险行业，因此，准确计算其加权平均资本成本对EVA值的影响很大，负债资本成本最好以实际负债资本成本率为基础进行资本成本的计算。
第四，对于一次性支出但受益期较长的费用，如研究开发费用，其资本化期间的确定对EVA的计算也有很大影响，本文为确定这类费用的资本化区间提供了一个实证分析的思路，就是研究其与可持续増长率的相关性和滞后性影响。
第五，EVA作为业绩考核指标，在其反应重要业绩信息的同时，也有一定的局限性和操作难点，在实际运用中应结合其他业绩评价指标进行业绩评价。
参考文献（略）