通谋虚伪表示的法律适用--以房屋买卖合同为视角

一、问题的提出

（一）房屋买卖阴阳合同纠纷原因分析
近年来，围绕着商品房销售合同所发生的纠纷和诉讼日益增加，占据了房地产纠纷的很大一部分。其中，通过通谋虚伪表示方式签订阴阳合同造成的纠纷较为常见。所谓阴阳合同，意指在双方当事人就同一标的物同时签订的两份合同。一份对外的阳合同，用于向房地产交易中心办理权属过户，但是这份合同并不是买卖双方真实意思的表达，而另外一份对内的阴合同，仅买卖双方持有，是买卖双方真实的意思表达。当事人为了各种各样的目的，通过为通谋虚伪表示，签订阴阳合同，以达到实现其隐藏行为的目的。其中常见的原因有以下几种：
一是为了多申请房屋贷款，把合同备案价格做高。这种情况基本出现在二手房交易市场，新房交易市场是不存在这种情况的。原因在于：新房交易是在购房人与开发商之间进行的，售价就是合同备案价，不存在阴阳合同的问题。但是，在二手房交易市场上，当事人为了从银行获得更多的贷款，往往把备案价格做得高于真实成交价格。
二是为了少交税。我国房屋价值高，税费也高，而趋利避害是人的本性，在房屋买卖过程中，房屋买卖双方为了避免高额的税费和房屋价格，通常为通谋虚伪表示，在交易的过程中往往签订两份合同，备案合同中标的物价格往往低于实际成交的标的物价格。
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（二）房屋买卖中阴阳合同纠纷的类型
随着我国经济的迅猛发展，近些年的房屋买卖交易增多且类型多样。其中房屋买卖合同纠纷案审判中涉及通谋虚伪表示的案件明显增多。房屋买卖合同中通谋虚伪表示表现形式有很多种，如名为买卖、实为借贷；名为买卖、实为担保，名为投资、实为借贷；名为买卖、实为赠与等等。这种情况下，当事人通过通谋虚伪表示行为签订两个合同。本文以房屋买卖合同案例入手，探讨通谋虚伪表示制度与恶意串通条款、以合法形式掩盖非法目的条款在司法实践中如何应用。现通过四个典型的房屋买卖阴阳合同案例对上述问题进行说明。
从法理上看，这种行为可以适用恶意串通条款、以合法形式掩盖非法目的条款，也可以适用通谋虚伪表示条款来进行处理，但是无论适用哪一条款，均应该认定该合同无效。虽然法律行为整体构成通谋虚伪表示，但是通谋虚伪表示也仅涉及法律行为的某个组成部分、特定条款。例如，房屋买卖合同中买卖标的物的价格付款方式等。最为典型的就是签订两份价格不一样的合同，虚报备案卖价，在这一情形中，买卖合同以所约定的真正价格成交，包含双方真正想要成交价格的合同则是被隐藏的民事行为。在该类案件中，当事人签订两份价款不同的合同的目的，是为了掩饰其少纳税的真实意图。在这种情况下，适用《民法总则》第146条第2款关于隐藏的法律行为的规定。此时，其行为已经违反税法相关的法律强制性法规，损害了国家、集体的利益，该伪装行为已经违法且是绝对的无效。
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二、房屋买卖合同中通谋虚伪表示的具体认定

（一）通谋虚伪表示法理分析
1.通谋虚伪表示的构成要件
其一，须有意思表示的存在。王泽鉴先生认为意思表示，是指表意人通过外部表达将内心真实意思表现出来。私法自治最主要的内容就是意思表达自由，意思表示这一要素，是民事法律行为的最核心要素。关于意思表示的构成，我国学者存在不同的意见，基本同意包括内在意思与外在表示。但是，对于意思表示的具体构成要素存在分歧，至今还没有定论。本文所研究的通谋虚伪表示制度主要是围绕是否是当事人真实意思表达进行的。
其二，须内心真意与表示不符。内心真意与表示不符是指行为人客观表现并不是其真心想要做的事或者希望出现的法律后果。史尚宽先生认为，实践中最理想的状态是意思与表示相符。然而，当事人内心真意与表达不符确实是非常常见的现象，学说上一般称为意思欠缺或非真意表示。传统民法意思表示瑕疵分为意思与表示不一致和意思表示不自由。通谋虚伪表示属于前者，而欺诈、胁迫、乘人之危等属于意思表示不自由。导致当事人意思与表示不一致的原因主要有两种：其一，当事人不是故意为之，而是存在失误、上当受骗等，其真意是意思与表达相符，可能因为其主观上的原因，如存在错误认识导致的不一致；其二，可能是当事人故意为之，如存在欺瞒诈骗等非法行为或者赠与等合法动机等等。
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（二）房屋买卖阴阳合同纠纷案通谋虚伪制度的具体认定
为处理房屋买卖领域的阴阳合同现象，相关主管部门和行政机关一直保持严厉的态度。但是，国家对于房屋买卖合同的审查仅仅限于银行贷款和税务机关核连、处罚等事后规制措施，并不能真正实现正本清源的目的。《民法总则》第146条所确立的通谋虚伪表示制度具有重要的理论和实践意义，健全了我国民法上的意思瑕疵的体系，从整体的交易结构探究当事人的真实意思表示，并给予“表面行为无效，隐藏行为依法处理”的法理识别和排除金融领域的虚假意思，兼顾了交易安全和效率。正确把握民法中通谋虚伪表示的构成要件和法律效果，才能精准适用通谋虚伪表示制度，合理处理房屋买卖中多样化的阴阳合同纠纷。
1.判断是否是双方真实意思表示
民法以意思自治为原则，当事人在不违反法律法规强制性规定的前提下，可以根据自己的意愿为法律行为，形成法律上的权利义务关系。其中，要实现法律上的权利义务关系必须借助法律行为，而要成立法律行为则必须具备意思表示。意思表示是将隐藏于当事人内心的想要产生法律效果的心理活动通过行为外化出来，就是通过实施法律行为在当事人之间产生一定的法律效果。这在通谋虚伪表示房屋买卖合同中，体现为房屋买卖双方当事人对所欲表达的效力有自主权，只要不违反法律强制性规定，其他任何人都无权限制；并且合同双方当事人需要对自己所做的表示负贵，这就是现代民法中所指的对善意信赖利益的保护。可见，当事人之间订立合同时，意思表示真实是合同成立的有效要件，这也是贯彻意思自治原则的当然要求。
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三、房屋买卖合同中通谋虚伪表示效力的认定..............20
（一）通谋虚伪房屋买卖合同在当事人之间的效力.............20
（二）通谋虚伪房屋买卖合同对第三人的效力.............22
四、房屋买卖合同中适用通谋虚伪制度适用的建议.............26
（―）房屋买卖合同中适用通谋虚伪表示的实践反思.............26
（二）立法建议.............27
四、房屋买卖合同中通谋虚伪表示制度适用的建议

（一）房屋买卖合同中适用通谋虚伪的实践反思
通过本文列出的几个典型案例我们可以看出，在审理房屋买卖阴阳合同这一类案件时，在《民法总则》通谋虚伪表示制度出台前，我国实体法中并无可直接适用的规范，实践中法官们的裁判标准不尽一致，多以恶意串通以及以合法形式掩盖非法的等条文规定予以解释适用。不过必须看到的是，在《民法总则》中，仍然保留了我国特有的恶意串通条款，主要是体现在《民法总则》第154条。对该条款的存废学界一直存在不同声音，原因是在司法实践中，恶意串通条款的适用范围不断扩张，很容易侵蚀其他概念的效力范围。理论上通过对于通谋虚伪表示和恶意串通行为的构成要件可以做出比较有说服力的说明和区分。但是，实践中行为人往往是通过恶意串通来行通谋虚伪表示的意思，这导致在实务上很难区分。
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结论

参考文献（略）