第一章 绪论
第一节 研究背景
伴随着我国房地产市场的快速发展，商业银行的个人房地产抵押贷款业务也迎来爆发式增长。根据中国人民银行的统计数据显示，截至 2018 年底，商业银行个人房地产抵押贷款余额为 28.99 万亿元，同比增长 17.32%，比 2010 年增长了 3.42 倍。个人房地产抵押贷款规模的爆发式增长给商业银行带来了丰厚的效益，对商业银行的利润贡献有着积极的作用，但是，个人房地产抵押贷款规模的疯狂扩张也给商业银行的信用风险埋下了隐患。信用风险是商业银行日常经营中面临的重要风险，是指商业银行的交易对手方因自身问题而不履行到期债务的风险。个人房地产抵押贷款的本质是借贷关系，一旦发生各方面的突发原因，商业银行的交易对手方无法履行定期偿还抵押贷款的义务，那么商业银行就会面临严峻的个人房地产抵押贷款信用风险。尽管当前我国房地产市场发展迅速，市场价格和流动性都非常不错，但是未来随着房地产税改革等政策的落地，房地产持有成本上升，市场价格和流动性将面临较大的挑战，这无疑给商业银行个人房地产抵押贷款的信用风险带来了严峻的考验。
从金融学的理论研究可知，信用风险防范一直是商业银行风险管理的重要组成部分，学术界对商业银行信用风险防范进行了一些研究与探讨，提出了一系列商业银行信用风险的量化模型。个人房地产抵押贷款的信用风险也是商业银行信用风险防范的一部分，随着近年来我国房地产市场的火热发展，个人房地产抵押贷款的信用风险正在逐步积累。本文希望通过对商业银行个人房地产抵押贷款的现状分析，通过计量模型实证研究商业银行个人房地产抵押贷款的信用风险情况，提出相应的对策与建议，有助于推动商业银行资源配置的更加有效，降低商业银行的整体风险水平，优化商业银行的信贷资产结构，提升商业银行的利润水平，对宏观经济发展也有着积极的意义。
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第二节 研究意义
一、理论意义
商业银行信用风险管理是学术界的研究重点，目前国内外学者对此展开了大量的研究与探讨。随着近年来国内房地产市场的快速发展，一些学者逐渐认识到个人房地产抵押贷款的信用风险，对此进行了研究与分析。但是，当前国内学者的研究存在着一些局限性，主要体现在研究方法、研究角度和研究样本等方面。本文的研究将针对这些局限性，对个人房地产抵押贷款的信用风险进行分析，并且利用计量模型研究影响个人房地产抵押贷款信用风险的因素，提出防范个人房地产抵押贷款信用风险的对策，这有助于丰富现有的研究结论，对我国商业银行信用风险管理有着积极的推动作用。
二、实践意义
伴随着房地产市场的快速发展，个人房地产抵押贷款已经成为商业银行利润最丰厚的业务，各商业银行纷纷大力发展个人房地产抵押贷款业务，抢占市场客户群体，提升商业银行的整体利润。当然，个人房地产抵押贷款是建立在房地产市场的稳步发展基础上，个人房地产抵押贷款的本质是借贷关系，一旦发生各方面的突发原因，商业银行的交易对手方无法履行定期偿还抵押贷款的义务，那么商业银行就会面临严峻的个人房地产抵押贷款信用风险。本文的研究对商业银行、宏观经济均有着积极的实践意义。
从商业银行角度而言，对个人房地产抵押贷款的现状分析，有助于商业银行了解个人房地产抵押贷款的整体信用风险，并且通过计量模型分析影响个人房地产抵押贷款信用风险的因素，提出针对性的对策，有助于商业银行建立完善的个人房地产抵押贷款信用风险防范体系。
从宏观经济层面而言，房地产市场是我国宏观经济的基石，房地产市场的稳定有助于我国宏观经济的健康发展。目前，房地产市场对商业银行个人房地产抵押贷款的依赖程度不断加强，了解商业银行个人房地产抵押贷款的整体信用风险，建立商业银行个人房地产抵押贷款的信用风险防范体系，有助于房地产市场的稳定发展，推动宏观经济的健康运行。
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第二章 房地产抵押贷款信用风险概念及理论
第一节 房地产抵押贷款的概念及特征
一、房地产抵押贷款的定义
房地产抵押贷款是指借款人以其拥有所有权的房地产向商业银行抵押，并由商业银行向其发放贷款的一种商业贷款模式。从房地产抵押贷款的定义可知，抵押品为具体的房地产。一旦借款人办理了房地产抵押贷款，则在房地产抵押贷款的合同生效期间内，借款人不得对抵押的房地产进行相应的处置，而且对于办理了房地产抵押贷款的商业银行而言，也需要对抵押的房地产进行有效的监督，尤其是对借款人是否处置房地产，进行监督，防止出现道德风险。当然，对借款人而言，一旦借款人将房地产抵押贷款的本金及利息归还商业银行，则其就拥有抵押房地产的处置权。相反，如果借款人在房地产抵押贷款期限届满前，无法偿还房地产抵押贷款的本金及利息，那么商业银行就拥有了对抵押房地产的处置权，其可以通过拍卖等方式对抵押的房地产进行处置，并将处置所得到的款项作为房地产抵押贷款的本金及利息。
目前，个人房地产抵押贷款可分为个人住房公积金抵押贷款和个人住房商业抵押贷款两大类。其中，个人住房公积金抵押贷款则是借款人将所拥有产权的住房，抵押给住房公积金管理中心，住房公积金管理中心向其发放抵押贷款的模式。当然，个人住房公积金抵押贷款具有一定的门槛和条件，即借款人所任职的单位需为其缴纳住房公积金，只有缴纳住房公积金的人，才有资格向住房公积金管理中心申请个人住房公积金抵押贷款。而个人住房商业抵押贷款，则是借款人向任一商业银行提供住房抵押，并获得相应抵押贷款的模式。相比较而言，个人住房商业抵押贷款的门槛比个人住房公积金抵押贷款要低。
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第二节 房地产抵押贷款信用风险度量模型
从前面的分析可知，房地产抵押贷款的诸多风险中，信用风险是最为重要及突出的一种风险。本节对房地产抵押贷款的信用风险及其度量模型进行介绍，为后面的实证分析做好铺垫。
一、房地产抵押贷款信用风险的概念
从前面的分析可知，目前我国房地产抵押贷款面向的客户主要是个人，对个人房地产抵押贷款而言，其面临的风险非常多，包括流动性风险、抵押品风险、政策风险、信用风险等等。其中，信用风险是房地产抵押贷款面临的主要风险。房地产抵押贷款信用风险的概念是指借款人因为多方面原因，无法偿还贷款本金及利息，导致商业银行面临损失。房地产抵押贷款信用风险发生的原因非常多，
如借款人的问题、政策的问题等等。当然，从目前的实际情况来看，房地产抵押贷款出现信用风险的主要原因是借款人的因素，借款人的工作、收入等发生相应的变化，均会对房地产抵押贷款产生重要的影响。以 2008 年美国发生的次贷危机为例，当时美国为了推动经济发展，大力发展房地产行业，当然也包括房地产抵押贷款业务，但是由于对借款人的整体门槛把握较低，而且在实际操作中也没有各种约束与限制，最终经济衰退造成借款人收入下滑，引发了次贷危机。所以，在房地产抵押贷款信用风险中，对借款人的整体状况了解及门槛把握是至关重要的。当然，影响房地产抵押贷款信用风险的因素，还有宏观经济因素、行业波动因素等等，如果宏观经济发生较大的变化，行业呈现剧烈的波动，均会对房地产抵押贷款信用风险造成较大的冲击。
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第三章 商业银行个人房地产抵押贷款现状.................................15
第一节 规模现状.........................................15
第二节 利率现状..........................................17
第三节 期限结构现状......................................17
第四章 个人房地产抵押贷款信用风险的影响因素.....................21
第一节 宏观经济因素.........................................21
第二节 行业波动因素........................................21
第三节 贷款特征因素...................................22
第五章 基于 Logistic 模型的个人房地产抵押贷款信用风险实证分析.............................29
第一节 研究样本和数据选取..............................29
第二节 独立样本 T 检验.........................29
第三节 Logistic 回归分析..................................32
第四章 个人房地产抵押贷款信用风险的影响因素
第一节 宏观经济因素
宏观经济因素代表了房地产所处的整体经济环境，从金融学和经济学的理论知识可知，整体经济环境的变化显然对房地产市场有着重要的影响，当然也包括了对个人房地产抵押贷款信用风险的影响。通常情况下，经济处于上行周期时，预示着宏观经济发展较为不错，房地产价格则也会保持着上涨的趋势，房地产价格的上涨意味着个人房地产抵押贷款的信用风险就会整体降低，这主要是因为房地产价格的上涨说明个人的总资产增加，而在房地产抵押贷款金额不变的情况下，对个人而言，其资产负债率降低，从侧面说明了个人房地产抵押贷款信用风险降低。同时，宏观经济发展不错，也意味着个人未来收入也会不断增加，收入的增加代表着个人现金流的提升，自然就会降低个人房地产抵押贷款的信用风险。相反，如果经济处于下行周期时，宏观经济发展面临着增速下滑的问题，则房地产价格的上涨趋势就会得到遏制，甚至有可能下跌，此时个人房地产抵押贷款就会面临信用风险。这主要是因为个人房地产抵押贷款是以房地产价值作为抵押的商业银行贷款，如果房地产价格下跌就会导致房地产价值出现减少，则一些杠杆较高的个人就会放弃房地产标的，而不履行偿还贷款的义务，导致信用风险的发生。
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第六章 结论与建议
第一节 研究结论
本文围绕着杭州地区城商行个人房地产抵押贷款信用风险进行了研究与探讨，从房地产抵押贷款信用风险的概念及理论切入，介绍房地产抵押贷款信用风险的理论模型，并且分析我国商业银行个人房地产抵押贷款的现状，对个人房地产抵押贷款的现状进行了解。接着，分别从宏观经济因素、行业波动因素、贷款特征因素及借款人特征因素四个方面入手，分析这四方面因素对杭州地区城商行个人房地产抵押贷款信用风险的影响。同时，根据影响因素分析，建立杭州地区城商行个人房地产抵押贷款信用风险 Logistic 模型，设置研究变量，选择研究样本数据，运用 Logistic 回归分析对杭州地区城商行个人房地产抵押贷款信用风险的影响因素进行实证研究，得到以下几方面结论：
第一，以 GDP 年度增速作为衡量指标的宏观经济因素，对个人房地产抵押贷款信用风险存在着显著的负向影响，即 GDP 年度增速越高，宏观经济状况越好，则个人房地产抵押贷款信用风险越低。
第二，以房地产价格指数作为衡量指标的行业波动因素，对个人房地产抵押贷款信用风险存在着显著的负向影响，即房地产价格指数越高，房地产行业处于景气周期，则个人房地产抵押贷款信用风险越低。
第三，贷款特征因素的首付比例对个人房地产抵押贷款信用风险存在着显著的负向影响，即首付比例越高，则个人房地产抵押贷款信用风险越低。同时，贷款特征因素的贷款利率、贷款期限、贷款余额对个人房地产抵押贷款信用风险存在着显著的正向影响，即贷款利率越高、贷款期限越长、贷款余额越多，则个人房地产抵押贷款信用风险越高。
第四，借款人特征因素的借款人收入、借款人学历水平、借款人工作职务及借款人资产负债比对个人房地产抵押贷款信用风险存在着显著的负向影响，即借款人的收入、学历水平、工作职务及资产负债比越高，则个人房地产抵押贷款信用风险越低。同时，借款人特征因素的借款人年龄对个人房地产抵押贷款信用风险存在着显著的正向影响，即借款人年龄越大，则个人房地产抵押贷款信用风险越高。
参考文献（略）