第 1 章 绪 论
1.1 研究背景
2008 年后，全球经济随着经济危机的解除而逐渐复苏，到 2014 年，随着限购松绑、央行降息以及限贷松绑等政策利好的相继推出，中国房地产行业呈现出逐渐回暖的态势。尽管如此，房地产行业的黄金时代仍然已经过去，谋求转型俨然已经成为房地产企业一种必然的趋势。当房地产企业面临转型之际，很多种转型形式让各管理者们面临抉择，而产业地产这一转型方式应运而生。
2014 国家下达的《国家新型城镇化规划（2014—2020 年）》（以下简称《规划》）中明确指出要将工业、居民生活、商业等区域划分开来，并且为了促进这些区域的有效融合，让这些区域达到产业集中的效果并有效的防止新城市的空心化尴尬局面。面对《规划》的相关要求，房地产企业参与新城镇建设获得了新的机遇，这在无形中促成了产业地产的兴起。
作为房地产与产业相结合的新兴产物，产业地产不仅能够有效的促进地区结构的产业转型和升级，更能转变房地产产业传统的投资开发模式，让其实现由投资开发向运营管理方向的有效转型。2013 年至今，已有很多企业进军产业地产行业，有万科集团、绿地集团这样的地产龙头企业，也有海尔集团、雨润集团这样的实体企业，更有一些融资类的企业也纷纷加入到产业地产的队伍中来，在继房地产产业之后，产业地产可谓是又一受众企业追捧新兴产物。
与传统的房地产产业不同，产业地产是以地产为平台，以产业为依托，以金融为支撑的新兴产业，其不是单纯的进行房地产的开发，而是将包括地产资源在内的所有资源有效的进行整合，由单纯的土地开发逐渐向土地运营、产业运营、物业运营等多种运营方式相结合的方式转变，最终实现较高的产业集群。目前，房地产住宅领域普遍存在库存率较高、利润率较低的现状，这使得房地产企业纷纷进行跨界转型。据不完全统计，目前我国房地产企业大多数已经开始涉足产业地产领域，前 20 名的房地产企业已经有超过 10 家涉足其中，其中像万科集团、碧桂园、绿地集团等企业还成立了与产业地产相关的专职部门，力求通过新兴产业为企业带来增的利润增长点。
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1.2 研究意义
本文关于 A 企业产业地产盈利模式的分析不仅能够找到目前企业进行产业地产开发所采用盈利模式的不足之处，帮助 A 企业在产业地产这一新兴领域获得新的利润增长点，同时也能够丰富产业地产企业盈利模式的理论体系，无论是在实践还是在理论层面都具有十分重要的意义。
实践层面，建立 A 企业产业地产盈利模式评价体系，找出各影响因素对 A 企业产业地产盈利模式的影响机理，为 A 企业产业地产盈利模式的完善与企业的可持续发展提供参考。此外，产业地产不仅能够成为地方政府新的经济增长点，同时能够成为推动城镇化进程的强有力的工具，更重要的是，其能够帮助传统的地产企业实现快速的转型升级，因此，对于其他即将涉足产业地产的企业来说，本研究的理论指导意义巨大。
理论层面，产业地产已经逐渐成为我国新兴的地产形态，但是，学术界对其研究还相对较少，处于探索阶段，尤其是对产业地产盈利的影响因素、盈利模式的完善等方面，因此，因此对于 A 企业产业地产盈利模式的研究能够丰富因此产业地产研究的理论体系。因此，无论是从实践上还是理论上来说，本研究都是很有必要的。
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第 2 章 相关概念及理论基础
2.1 产业地产
2.1.1 产业地产的定义
产业地产来源于微笑曲线[26]，它的作用是让产业的价值链变成一体，借助产业和地产，达到对土地开发和经营的效果。以独立的写字楼、办公楼、厂房、研发楼等产业作为开发的对象，对周边的资源包括自然、社会和经济进行整合，打造集生产、学习、研究的产业集群，有助于政府工作的开展，达到改善周围环境的效果。同时，能够提高企业在当地的竞争力，有助于企业的形象塑造。
2.1.2 产业地产的特征
产业地产作为一种新兴产物，它的特征有以下几个方面：
首先，企业是最主要的客体。与传统房地产不同，产业地产的服务对象是企业而不是住户，产业地产服务企业多为科研生产型企业。其次，产业地产项目总体规模相对较大，且资金投入相对较多，回收周期长，融资渠道相对狭窄。主要原因在于产业地产的盈利模式具有一定的特殊性，不像传统房地产那样靠售卖住宅获得利润，而是通过出售、出租相结合的形式，依靠后期的持续运营不断获得收益，因此具有较长的资金回收周期[27]。
再次，产业地产十分考验开发者的运行能力。一方面，区别于传统地产，产业地产的发展离不开地方产业的支持，产业地产的开发必须与地方产业的整体结构、产业定位与规划紧密结合才能更好的将产业机构与房地产相融合。因此产业地产不仅要求开发者具有一定的开发能力，更加要求开发者具有产业定位的能力；另一方面，产业地产具有较强的综合性。产业地产是集生产、办公、研发、居住、物流、仓储等于一体的新兴的产业集群，因此，产业园区内如何将众多功能进行划分并稳定运营是开发者必须考虑的问题。
第三，地产拥有较大的运营管理难度。对于传统的房地产开发项目，开发商只需要完成开发、销售、售后物业管理等业务，但是对于产业地产而言，在达到上述服务的基础上，还可以给开发者提供一个优秀的平台，以满足各企业可持续发展的要求，这就对开发商的运营管理能力提出了更高的要求[28]。
最后，受地方政策影响大。目前，产业地产的发展容易受到地方政府的政策的影响，如产业地产的选址容易受到地区招商引资政策变化的影响；政策产业支持政策脱离实际，导致“政府选商难、企业选址难”；政府产业政策、银行产业支持政策的不统一常使企业陷入决策困境。
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2.2 盈利模式定义
盈利模式是管理学中最为重要的研究项目之一，主要指的是根据企业的利益相关者来划分的企业的收入结构、目标利润以及成本结构等，它不仅是对企业的经营要素进行价值识别的有效工具，更是一种用于探索企业利润来源、生产过程以及产出方式的全面而系统的方法。对于产业地产企业的盈利模式开展研究，实质上是企业在开展产业地产业务时用于提高竞争力的商务结构及业务模式，能够保证从事产业地产的企业顺利的开发和经营[29]。
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第 3 章 盈利模式评价指标的确立及评价方法的选择.......................................... 13
3.1 盈利模式评价财务指标的确立..................................... 13
3.1.1 指标选取原则................................................. 13
3.1.2 财务指标的确立..................................... 13
第 4 章 A 企业产业地产盈利模式评价......................................... 23
4.1 因子分析法过程............................................ 23
4.1.1 因子分析的前提条件......................................... 23
4.1.2 确定因子的数目和求因子解的方法....................................... 23
第 5 章 完善 A 企业产业地产盈利模式分析与完善............................. 31
5.1 国内各大产业地产企业盈利模式分析与汇总................................... 31
5.2 A 企业产业地产盈利模式分析...................................33
第 5 章 完善 A 企业产业地产盈利模式分析与完善
5.1 国内各大产业地产企业盈利模式分析与汇总
目前，国内从事产业地产的企业有很多家，其中就包括一些知名的大型地产企业，如绿地、万科、碧桂园等，每个企业都在努力打造属于自己的产业地产盈利模式，以实现利润最大化。
绿地集团：我们首先要说明，之所以万科集团这几年以来的销售额低于绿地集团（特别是在 2015 年），主要原因在于绿地集团在地产产业作出了突出的贡献。在综合拿地面以及超高楼产业发展遇到障碍的现状下，绿地集团率先成立了国内资本规模最大的小额贷款企业，跟平安普惠以及阿里巴巴集团合作成立了“地产宝”，将那些资金无以为继的中小企业所拥有的房地产资产变换成为现金，由此来帮助绿地集团创建房地产产业平台。从最初绿地的呼和浩特白塔空港物流园、西咸新区空港产业城、江西省 2.5 产业示范基地以及海口绿地空港产业城等组建的房地产项目中可以看出这些都是政府与企业之间展开合作的房地产项目。绿地集团始终坚持把房地产项目的发展作为催化剂，依托基金实现房地产的进一步发展，这也使得绿地集团在地产产业方面找到了新的利润增长点。
万科集团：在 2015 年万科集团将产业地产纳入到新的战略发展规划蓝图之中，其总经理郁亮也屡次提到了要发展地产产业并且指出了其中的关键所在，对万科集团的地产进行管理的模式主要从轻资产以及重资产两个角度入手来进行。
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第 6 章 结论
本文利用因子分析模型，对 A 企业产业地产盈利模式下的盈利能力进行了全面的分析，分别完成了对变量进行释义、因子分析适用性的确认、确定公共因子、提取公因子、对因子进行命名、影响因子的表达式确立、盈利能力表达式的确立，得到如下结论：
第一，概括总结了产业地产、盈利模式以及因子分析法的相关概念及相关的理论。对有关于产业地产企业盈利模式评价的相关国内外文献研究的成果进行了总结与评述，阐述了产业地产的起源、国内外关于盈利模式的研究以及国内外关于产业地产的研究动态，为后文的研究提供了理论依据。
第二，针对目前产业地产企业的盈利模式评价创建了以下体系，即财务指标体系，与此同时，也对评价方法进行了确定。基于对国外典型评价指标体系的分析，针对 A企业特征，设定企业财务指标为评价因子，对国内外各种盈利模式评价方法进行了对比分析，发掘最优评价模型，最终选定因子分析法作为 A 企业产业地产盈利模式的评价模型。
第三，通过对 A 企业产业地产盈利模式的评价，得出盈利能力是影响中 A 企业的盈利模式的最大因素，其次是偿债能力，其他依次是经营能力、现金流、发展能力、风险水平的结论，为 A 企业产业地产盈利模式的完善提供可靠依据。
第四，通过 A 企业盈利模式评价以及对比分析各因素对包括 A 企业在内的国内三大产业地产企业不同盈利模式的影响，最终提出通过探索符合自身实际的盈利模式，勇于创新实践；抓住主要影响因素，提高盈利能力；有效的降低企业负债率；增强资产管理能力等方法来完善 A 企业产业地产的盈利模式。
参考文献（略）