第一章 绪论
第一节 研究背景与意义
一、研究背景
自 1998 年房改以来，我国房地产行业经历了二十年的繁荣发展期，一举成为国家的支柱性行业。据国家统计局数据显示，我国房地产开发投资额占 GDP比重多年高于 10%，全国多个地区更是处于 20%以上，对经济的拉动作用十分明显。而如此高投资的背后对应的是一路上涨的住房价格，全国商品房平均销售价格从2002年的2250元/平米上涨到2016年的7476元/平米，区间涨幅达到332%，仅 2008 年由于世界金融危机出现过短暂下滑。随着住房价格上涨，居民财富迅速向住房市场聚拢。据中国家庭财富调查报告（2017）显示，在全国家庭总财富中，房产净值的占比达到 66%，可以说住房价格的涨跌对家庭财富的影响十分大。
近几年以来，庞大的房地产开发投资在一定程度上支撑起国民经济的高速发展，住房市场受到大量资金追逐。与此同时，逐渐爬升的房价使得购房居民家庭不得不放弃额外的消费，从而造成居民消费支出持续低迷。居民消费是国民经济的重要基石，消费的转型升级更被认为是国民经济发展的重要源泉。国际上，许多发达国家通过消费升级成功完成了经济结构的转型，一举跨越中等收入陷阱，目前，我国同样处于经济结构转型的阵痛期，GDP 由年均 8%以上的增速下降到7%以下，未来的经济发展势必需要将居民消费摆在更重要的位置。
正是如此，党和国家在战略层面多次提到消费对经济促进的重要性。十八大报告中明确指出要“把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求的长效机制”。十九大又再次提到“完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用”，并进一步提出消费升级的重要性。
那么，房价上涨究竟是促进消费增长（即“财富效应”），还是抵制了消费增长（即“挤出效应”）？这仍然是值得学术界研究的主题。也就是说，正确判断房价变动对居民消费的影响，建立起房地产市场长效机制，推动房价上涨带来的财富效应，减少房价过高所导致的挤出效应，通过合理的住房财富增长引导居民消费支出同向增长，对当前国民经济持续健康发展有重要作用。
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第二节 研究内容与框架
本文主要研究住房价格变动对消费的影响。本文的研究样本为 34 个大中城市的城镇居民宏观数据，数据主要来自国家统计局、各城市统计年鉴和 Wind 数据库。本文首先结合西方消费理论论述房价变动与消费的关系，并从财富效应和挤出效应两方面详细阐述房价变动对消费的传导机制；其次，本文对国内房地产市场现状进行描述，着重指出其发展特点；然后，本文通过聚类分析将 34 个大中城市进行分类归组，并通过面板数据回归方法分别分析各组别的房价变动与消费的关系；进一步的，本文考虑房价变动与居民消费的非线性关系，分析门槛效应存在的合理性，并使用 Hansen（1999）的门槛模型检验房价变动对消费的影响状况；最后，本文在第六章将对上述研究进行总结并提出政策建议。
本文的研究框架如图 1 所示。
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第二章 文献综述
第一节 境外房价变动对消费影响研究
家庭财富变动与总消费的相关性是经济学研究中的一个经典问题，而住房财富在家庭财富中占据主要地位。Sheiner（1995）提到，购买住房对于大多数家庭来说是一项最大的投资，美国家庭超过 40%的财富是由住房贡献的；Tracy and Schneider(2001)的统计显示，对财富处于中位数的美国家庭来说，房地产财富几乎占家庭总财富的三分之二；同期，Deutsche Bank(2001)提到，尽管金融财富的变动性一直以股市财富的变动为主导，但住房财富仍旧是家庭投资组合中最重要的组成部分。根据 Greenspan and Kennedy(2005)估计，由于逐渐走低的抵押利率和快速发展的金融创新业务，房主通过住房抵押贷款套现的家庭资产大幅增长。因此，住房财富对居民消费的影响受到越来越多的关注，国外学者主要从房价变动对消费的影响渠道和房价变动对消费影响的实证分析两方面入手进行研究。
一、房价变动对消费的影响渠道
房价变动对消费的影响研究，最早可追溯到凯恩斯（1936）的《通论》。由于住房本身存在的消费和投资双重属性，使得对房价变动与消费关系的理论研究形成了相互对立的两种效应，即财富效应和挤出效应，两种效应的强弱由多种因素决定，主导着房价变动对消费的影响方向和影响强度。
房价上涨促进消费：房价上涨对消费的正面影响一般归结为住房的财富效应。King（1990）提到，房价的上涨可能使房主对未来收入前景和经济情况持乐观态度，从而增加当期消费。Campbell and Cocco（2005）总结了房价上涨刺激消费的两大主要渠道。随着房价的上涨，一方面，房主可以通过卖掉增值的住房而直接获得现金流从而增加消费；另一方面，房主可以通过抵押住房而获得更多的现金流从而能够平滑生命周期的消费。此外，Cheng and Fung（2008）在对比房地产市场和房地产股票后发现，住房市场财富效应的大小，与住房市场杠杆水平有关。当住房市场杠杆率较低时，由房价上涨引起的地产股的上涨所产生的净财富效应比非地产股的小，说明在这一时期住房的消费动机占据主导。
房价上涨抑制消费：房价上涨对消费的负面影响一般归结为住房的挤出效应，住房的挤出效应更多体现在租房人群或潜在购房人群中。Sheiner（1995）提到，房价的上涨会使那些目前仍在租房但有意愿购房的年轻人被迫增加储蓄从而降低消费。Ludwig and Sl?k（2001）提到，对于租房者而言，房价上涨意味着更多的租房花销，因此会抑制他们的消费支出，对于想要购房的人而言，房价上涨意味着首付增加，也会挤出他们的消费。Boone and Girouard (2002) 认为，即使房价上涨，由于一些隐性生活成本亦随之增加，因此不同房主也可能感受到不一样的财富效应。
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第二节 国内房价变动对消费影响研究
由于在 1998 年房改之前，国内住房市场并没有完全实现市场化经营，许多个人住房都是由单位分配的福利房，没有形成公认的市场价格。在房改之后，住房价格才逐渐市场化。因此，国内对房价变动对消费的影响研究主要还是基于国外的理论文献，并在一定程度上结合国内实际情况。
一、理论研究
刘建江等（2005）以西方消费函数理论阐述房地产财富效应的作用机制。他们认为根据国际经验，房地产价格长期来看保持稳定上涨，因此户主从住房中获得的租金收益、出售收益以及抵押贷款数额的增加均可以视为持久性的收入增加，因此根据持久收入假说，这种增长将促进居民长期消费。而从生命周期理论来看，住房信贷能够平滑家庭一生的消费支出，从而住房价格的上涨使得家庭在各个时期能够获得更多的抵押贷款，改善消费需求。贾康（2007）谈到我国目前的住房结构极不合理，保障性住房建设，特别是政府廉租房建设严重缺位。于是居民家庭普遍倾向于买房而非租房，于是大量低收入者与年轻职工不得不承担巨大的购房压力，从而放弃现期非住房消费。高春亮（2007）、刘建江（2009）等都谈到了房价上涨对消费的双重影响，即对于户主而言，房价的上涨意味着家庭财富的增加，从而产生正面的财富效应；而对于租房者而言，房价上涨将促使租金上涨，部分家庭为购房也不得不增加首付储蓄，从而对消费产生负面的挤出效应。陆丰刚等（2017）构建了一个家庭跨期住房—消费决策模型，提出房价对家庭消费的影响，一方面取决于市场发展情况，包括抵押市场、二手房交易市场等，另一方面，则取决于家庭对住房的心理偏好，对于国内发展不健全的住房市场而言，房价上升抑制了强住房偏好家庭的消费，增加了弱住房偏好家庭的消费。
二、国内宏观研究
国内房价变动对消费影响的宏观研究主要基于以下几个方面。
1、总体情况研究：朱新玲（2006）在结合国内 2000 年 1 季度到 2005 年 1季度的 35 个大中城市面板数据后实证发现，房价每上涨一个百分点，将导致消费下降 0.35 个百分点。杜莉等（2010）使用国内 172 个地级市 2002 年到 2006 年的面板数据进行实证研究，结果发现虽然总体住房价格消费弹性较大约为-1，但并不显著。他认为我国购房偏好较高、房地产金融发展滞后是造成这一结果的重要原因。王柏杰（2011）构建了一个包含惯性的消费函数，实证结果显示：房地产总体短期财富效应为 0.11，长期财富效应为 0.29，消费习惯的形成系数则为-0.97。丁杨（2014）使用 VAR 模型和脉冲响应函数，发现在给当期房价一个正向冲击后，居民消费支出即开始上升并在第三期达到最高峰。李菲菲（2017）使用2002 年第一季度到 2016 年第四季度的季度数据，发现短期内房价对消费存在财富效应，房价每上涨 1 个百分点，当期居民消费也随之增加 0.13 个百分点，但从长期看，住房的财富效应几乎为零。
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第一节 西方消费理论的发展 ...................................... 14
第二节 房价变动对居民消费影响的传导机制 ........................ 17
第三节 本章总结 ............................... 20
第四章 房价变动对居民消费的影响分析....................... 21
第一节 全国房地产发展状况概览 ........................ 21
第二节 城市聚类分析 ............................... 25
第三节 房价变动对消费影响的城市差异性实证分析 .................. 30
第五章 房价变动与消费的非线性关系研究.............................. 34
第一节 门槛效应简介 ............................... 34
第二节 房价及其增速与消费的门槛效应理论分析 .................... 35
第五章 房价变动与消费的非线性关系研究
第一节 门槛效应简介
门槛效应指的是当一个自变量的数值超过某一临界值后，自变量对因变量的影响发生显著变化的现象，它描述的是变量之间的非线性关系，其中，这个临界值被称为门槛值。由于变量之间的关系可能十分复杂，因此，变量之间可能存在多个门槛值，各个相邻门槛值之间的区域，描述了变量之间的不同关系。
门槛效应解决了传统线性回归方法无法解决的难题，传统线性回归方法只能揭示自变量与因变量间的总体线性关系，但无法揭示它们的局部关系的变化，有时候自变量在不同区间的变动可能会对因变量造成不同的影响，在生活中这种现象十分常见，我们常说的“过犹不及”，即指当某一促进主体发展的要素超过一定限额时，其可能反过来抑制主体发展。门槛效应同样也适用于描述“量变到质变”的发展过程。
本文使用 Hansen（1999）提出的面板门槛模型，门槛模型的最大特点是能够通过数据样本设定抽样次数，并自动生成一个或多个门槛值，从而构建出门槛变量的分段函数。考虑一个简单的计量模型：
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第六章 结论和政策建议
第一节 结论
本文主要围绕房价变动对居民消费影响展开研究。首先，本文梳理了国内外房价与消费关系研究的发展历程，结合住房财富效应和挤出效应深入论述房价变动对消费影响的理论基础和传导机制。然后，本文对全国房地产市场发展状况作了总体概览，着重从城市发展、房价收入比和居民杠杠三方面阐述了 20 年来全国房地产发展特点。进一步的，本文选取 2002—2016 年的房地产市场、城市发展状况和居民收支数据，对 34 个大中城市进行聚类分析，并通过面板数据回归研究不同城市族群的房价变动对消费的影响。最后，本文提出房价变动与消费之间存在非线性关系，并从理论和实际两个角度论证门槛效应存在的合理性，从而分别选取房价及其增速作为门槛变量分析房价变动对消费的影响。最终本文得到的主要结论如下：
第一，理论上而言，住房价格变动对消费的影响主要分为财富效应和挤出效应，进一步的，财富效应的传导机制可以细分为直接财富效应、信贷约束效应、乐观预期效应和弃购效应，挤出效应的传导机制可以细分为直接挤出效应、预防性储蓄效应、代际消费约束效应和户籍效应，其中，后两种效应更具有中国特色。
第二，由聚类分析将 34 个大中城市分成四组，第一组为深圳、厦门、上海、北京四个城市，第二组为海口、南宁、合肥、郑州、南昌、银川、长沙、西宁、贵阳等九个城市，第三组为呼和浩特、昆明、西安、武汉、兰州、重庆、杭州、石家庄、青岛、太原、宁波、南京、天津、济南、福州等十五个城市，第四组为成都、大连、哈尔滨、长春、广州、沈阳等六个城市。
第三，对总样本及各组城市的回归结果显示，可支配收入是影响城镇居民消费支出的决定性因素，全样本组消费对可支配收入的弹性为 0.8839，对于各分组而言，消费弹性分别达到 0.7045,0.9132,0.8579,0.8617，其中，第二组的消费弹性最大，超过 0.9，而第一组的消费弹性相对较小。
第四，对总样本及各组城市的回归结果显示，房价上涨对总样本组和第一组的消费表现为轻微的财富效应，消费对房价的弹性分别为 0.0958 和 0.5175，但显著性较差，而对第二、第三和第四组的消费表现为较大的挤出效应，消费弹性依次为-0.8124、-0.2791 和-0.8004，且影响较为显著。说明对大部分城市而言，我国房价上涨确实在一定程度上抑制了居民消费支出，这与实际生活中大家的感官一致。
参考文献（略）