第 1 章 引言
1.1研究背景和意义
房地产金融理论这一论题的研究，是中国城镇化、经济金融化、金融全球化和金融复杂化背景下，房地产金融实践快速发展带来的理论深化和创新的需要。尽管每个国家的产业结构有所不同，但房地产与金融是任何一个国家经济社会发展不可或缺的产业，并且房地产金融作为二者的结合，在金融资源的配置和金融功能的发挥中具有举足轻重的作用，其研究的必要性不言而喻。本论题的研究背景主要体现在以下几个方面：延伸为资源配置功能。中国城镇化是中国工业化发展的结果，也是中国未来 10-20 年经济和社会中长期发展的动力之一。后工业化时代的国家经济增长主要取决于两大因素：科技技术创新与城市化。城市化和创新将是未来中国经济实现持续增长的主要动力（楼继伟，2010）。①中国的城镇化必将推动大、中、小城市及其相关产业的发展，并不断吸引农村人口进入城市，形成城市产业、信息和人口等生产和生活要素的集聚。包括住房在内的大量的房地产、基础设施和公用设施建设等城镇化发展的内容，形成了对金融的巨大需求。中国城镇化过程中，居民住房消费、开发商的房地产开发、城市的路桥等基础设施和教育医疗等公共配套设施建设，涉及居民个人、企业和政府等不同主体，都对房地产金融提出了刚性的巨大需求。不仅如此，在城镇化这一过程中，房地产的空间布局以及相关产业结构的协调都需要金融资源的合理配置与调节。因此，中国城镇化不仅在发展总量上需要金融资源的配置，而且在产业结构的动态调整和协调发展方面，更对房地产金融资源的合理配置提出了需求。传统房地产金融理论的狭义融资范式就不能有效满足城镇化发展对金融资源配置的需要，房地产金融理论需要突破单一的融资功能，进行内涵和外延的深化和创新，研究和发掘其资源配置功能。
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1.2若干重要概念的界定
房地产金融资源是基于金融资源（白钦先、崔满红，2002）的范式，结合房地产的金融属性对房地产金融涵义的进一步延伸和界定。房地产金融作为金融的一部分，是金融与房地产互动关系的结果，是金融在房地产领域的发展和功能的延伸，与金融一样具有资源属性。本论文中的“房地产金融资源”的概念是基于“货币非中性”的范式，认为房地产金融是以房地产及其衍生品为载体的社会财富的索取权，是房地产的价值运动形态，是由金融与房地产、经济、社会和生态等组分要素构成的复杂巨系统，是以货币表现的“存量”形态的房地产及其相关资源的流动与消耗的过程，是具有数量（货币和资本）累积和功能累积的、特殊的、内在于经济的社会资源。房地产金融资源具有房地产货币资源、房地产金融资本资源、房地产金融商品资源和房地产金融制度资源等几种形式，同时包含了金融、土地、房地产、社会、生态等综合要素，这些综合要素既是房地产金融的初始条件和现实状态，也是房地产金融服务于经济社会的长期发展目标。房地产金融作为一种金融资源，以其综合性和资源集聚性在各种金融资源中居于支配的位置，能够通过房地产的综合性和金融杠杆对房地产及相关行业，进而对整个国民经济的发展起到放大的金融推动作用，对于本国自然资源的保护和全球资源的有效配置具有主导性金融功能和意义。因此，房地产金融不仅是一种金融资源，而且是一种重要的国家战略性金融资源。
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第 2 章 资源视角的金融复杂性演进
2.1 资源概念的复杂性演进
“资源”及其稀缺性使其成为经济学的基础性概念，资源配置也随后成为经济学研究的基本问题。1970 年诺贝尔经济学奖获得者，新古典综合学派代表人物保罗•萨缪尔森认为，“经济学研究的是社会如何利用稀缺的资源以生产有价值的商品，并将它们分配给不同的个人。”②“土地”作为房地产产业发展的基础和稀缺资源与经济与金融有什么样的密切联系？“资源”经历了一个怎样的演进过程？通过回顾西方主流经济金融理论以及国内部分代表性金融理论的演进过程，梳理土地、资源与金融的共生复杂关系，对于从历史角度分析房地产金融资源的理论依据是必要的。金融脱胎于经济学的发展。西方经济学思想的渊源可以追溯到《圣经》时代的希伯来文明、古典时代的希腊文明和罗马文明。11 世纪开始，西欧商品经济的发展带动了工商业城市的迅速崛起，也产生了教会的经院哲学。代表人物托马斯•阿奎那（Thomas Aguinas,1225-1274），在其论著《神学大全》中就有关于公平价格、货币利息和私有财产等论述，这些论述的背后是教会拥有西欧各国约三分之一的土地，土地的稀缺资源支撑着教会成为思想文化领域的统治者，有着与王权并驾齐驱的宗教权利。从存在与意识的辩证关系分析，教会的经济学的思想自始依赖于土地这一资源为基础。16 世纪初到 18 世纪，在资本主义刚刚产生时期，英国、荷兰、西班牙等欧洲大陆国家奉行的重商主义，通过流通积累货币资本，推崇“金银就是财富”的财富观和经济思想，通过国际贸易带来的顺差和金银就是重商主义者的“资源”，没有明确提出“资源”的概念。但从重商主义向古典政治经济学过渡时期的代表性人物范德林特，提出了关于资源的有关观点。在《货币万能》中从经济活动的实物分析出发，提出了土地是财富和税收的最终根源的观点。①重商主义之后，18世纪 50-70 年代产生于法国的重农学派，提倡通过发展农业资本主义振兴法国经济。创始人佛朗斯瓦•魁奈在其代表作《经济表》中较为系统地总结了重农学派的理论。重农学派认为财富来源于生产而不是流通，农业生产创造财富，认为土地是财富的唯一源泉。其学说中的“土地”不仅包括耕地，还延伸到矿山、森林、草场、牧场和渔场等等的范围，扩展的“土地”概念接近自然资源的涵义。这些说明在重农学派时期，人们在经济活动中认识到了土地创造财富的重要性和基础性，土地被认为是创造财富的唯一资源。
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2.2 金融的资源属性与金融发展理论
从古典经济理论、新古典经济学再到凯恩斯的宏观经济理论，西方主流经济学的发展伴随着资源复杂化的演进，以资源的有效配置的范式呈现出金融资源化的特征，并形成了金融发展理论。金融发展理论以现代金融理论和内生经济增长理论作为自己的理论基础，已经成为不限于发展中国家而包括发达国家金融发展问题的一般理论。①金融发展理论在研究如何建立有效的金融体系和货币政策体系促进经济增长的同时，还研究如何合理利用金融资源来实现金融和经济的可持续发展。房地产金融研究金融与房地产的关系，是金融功能在房地产领域的延伸，金融发展理论中金融资源及配置的有关理论问题，理应成为研究房地产金融资源的一个重要的理论基础或来源。20 世纪六十年代，二战后独立的国家遇到了储蓄不足和资金短缺的困境，金融体系的滞后和金融体系运行的低效率是其深层原因，因此，金融与经济发展的关系成为金融研究面临的主题，以金融与经济的关系为研究内容的金融发展理论因此产生。格利和肖在 1960 年《金融理论中的货币》中阐述了他们的金融发展理论的观点，他们认为金融的作用就是在于将“储蓄转化为投资”，从而提高全社会的生产性投资水平。在这一转化过程中，包括央行和商业银行的“货币体系”和非银行机构都在发挥着作用。在经济增长过程中，金融资产的增长率将超出产出和实际收入的增长率。随后，帕特里克（Patrick,1966）认为金融体系可以改进现有资本的构成，有效地配置资源，刺激储蓄和投资。欠发达国家可以采取金融优先发展的战略。戈德史密斯的研究量化了金融机构和金融发展之间的关系，提出了衡量一国金融机构和金融发展水平的八个定量分析金融结构的指标，最重要的指标就是金融相关率(Financial Interrelations Ratio,FIR)，并通过该指标说明了金融相关率与经济发展水平呈正相关的基本结论。
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第 3 章 房地产金融资源的范式、方法论与理论框架.... 51
3.1 房地产金融资源理论的范式 .......... 51
3.2 房地产金融资源理论的方法论 ...... 5
3.3 房地产金融资源理论的框架 .... 64
3.4 本章小结 ....... 70
第 4 章 房地产金融的资源属性研究.... 72
4.1 房地产的复杂属性 ..... 72
4.2 房地产的金融属性 ..... 75
4.3 金融的资源属性 ......... 97
4.4 房地产金融的资源属性 ..........118
4.5 本章小结 ..... 127
第 5 章 房地产金融资源的社会属性研究........ 129
5.1 房地产金融资源与资源约束 ........ 129
5.2 房地产金融资源与社会发展 ........ 131
5.3 房地产金融资源与国家金融安全 ....... 134
5.4 房地产金融资源的社会属性界定 ....... 13
5.5 本章小结 ..... 141
第 9 章 中国房地产金融发展的战略选择及政策建议
房地产金融资源属性的界定和研究，为房地产金融理论提供了新的范式和深化路径；房地产金融资源的社会属性又为房地产金融资源的配置提出了约束条件。房地产金融资源的配置机制、宏观效应实证分析和典型国家房地产金融资源配置模式的借鉴，对房地产金融资源理论进行了一定的应用和验证。在上述房地产金融资源理论框架研究的基础上，如何应用房地产金融资源理论的思想和方法，对中国房地产金融的中长期发展进行一定的战略设计并提出相应的政策建议？是本论题理论研究的目标和归属。本章是在房地产金融资源理论框架和配置机制研究的基础上，运用系统科学的复杂性理论和战略管理理论思想，探讨和提出中国房地产金融发展的战略选择及对策建议。该部分内容，一方面应当作为房地产金融资源理论框架的一个延伸和应用，另一方面是针对中国房地产金融发展中迫切需要解决的关键问题，在战略层面提出的一些理论思考和具有现实意义的对策建议，以理论与实践的相互印证的方式，作为本论题研究一个阶段性的结尾。
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结论
“基于金融资源视角的房地产金融理论框架研究”的论题，是试图建立一个房地产金融资源理论研究的分析框架。经济金融化、金融全球化和金融复杂化的现实，使中国经济崛起面临着一个复杂的金融环境。中国经济发展对房地产的依赖，房地产发展对资源、环境和生态的污染破坏，以及带来的资产泡沫与金融危机的隐忧，就促使笔者必须对房地产金融理论问题进行重新审视和研究，并且基于资源约束的房地产金融资源理论分析框架就成为希望突破的研究方向。经过对该论题艰苦和系统的研究，发现房地产金融理论是一个复杂的巨系统，其复杂和深刻的金融内涵以及社会属性远远不是一个博士论文所能涵盖和穷尽的，但经过博士阶段性的和较为系统的研究，至少可以得出下列阶段性的结论：对传统金融理论的深化依赖于范式的变革与方法论的创新。本论文在认同“货币非中性”和“金融非中性”的金融范式的基础上，采用系统科学的复杂性理论的方法论，突破还原论“就金融论金融”的狭隘范式，将房地产金融作为金融和经济的一个内生变量，从房地产金融与经济、社会和生态的四维系统中研究房地产金融的属性和功能，强调了房地产金融复杂系统的整体性和涌现性，从而对房地产金融理论有了更为深刻和全面的认识，为揭示房地产金融的资源属性提供了范式和方法论变革的前提和基础。
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参考文献（略）